現如今濟南的購房政策可謂是基本放鬆到底了，限購區域僅限在老城區的歷下、市中區域，而這個區域內基本上沒幾個新盤。絕大部分區域首付2-3成就可以購房，貸款利率4.1-4.9%不等，且未來利率還有下行趨勢。
政策放鬆之後，就有很多人諮詢我房價的問題，對於濟南房價真的沒辦法用幾句話說明白，今天就展開來簡單聊聊。
01. 不要用老觀點看未來樓市
我看最近看多樓市的人多起來，畢竟政策放鬆到如此境地，總不可能理解成利空，市場熱起來，成交加速是正常的，能否持續下去這才是關鍵。再套用老觀點，認為樓市要起飛，那顯然就真的錯誤了。還有人說濟南房價要翻番，那更是痴人說夢，哄騙購房者盲目買房的口號罷了。
濟南發展到當下這個階段，你認為還能超越2015-2020的發展勢頭嗎？
我們不談濟南，就看蘇州、杭州、南京、武漢等強二線城市，未來的人口流入、收入增長、產業發展、城市建設速度，這些還能超過上個五年嗎？顯然也不會了。
我們的整體經濟增速已經過了高速發展期，自然城市發展也是慢了下來，在穩定環境下重點建設核心區域。
所以未來城市發展慢，不僅僅是濟南，這是經濟發展階段決定的，以此判斷，濟南房價不可能普漲，短時間也很難大漲。
02. 發展的重點 核心的需求
有一種行為你是改變不了的，就好像全國人民都想買上海、北京房子一樣，大家還是想到好的區域買房子，這也是社會發展，人們生活水平提升、不斷進步的一種表現形式，相對有錢人的需求堆高了大城市、核心區域的房價。
我一直發的一張圖，再貼一下大家看看：
大家再看一下當下我們濟南的存量二手房、新房，以及未來市場的能夠出讓的土地分布，你會發現核心優質土地的稀缺，而改善地塊的充足這種供應結構。
現如今這種住房供應結構導致的問題已經顯現了，剛需房的價格從2018到2022年，價格波動基本不算大，漲幅都不如存銀行的理財利率高。如果再看看一些10年房齡以上，20年房齡以上老房子的價格，那更是跌跌不休。
而再反觀核心區域優質大平層的價格走勢，不管新房還是二手房，需求旺、價格向上走勢明顯，明顯好於大部分剛需盤。
只要是很多人的生活越來越好，大家對好房子的升級需求就不會間斷，這種分化必然一直存在。如果發展中心10-20年不轉移，那麼核心片區的房產價格，還會被不斷被推高。
這也就是近一兩年為何更多人賣掉老房子，置換優質房產的原因：自己住的舒服了，還能保值、增值，這是聰明的選擇。
政策放開了，我也會鼓勵很多身邊的朋友從地市到濟南來購買改善房。
03.政策放開之後的剛需盤價格
政策放開不到1周，這一周問了幾個熱銷樓盤，成交周期縮短，到訪量、成交量明顯上升。但是反觀一直冷冷清清的樓盤，其實變化不大，原來來訪7組，現如今來10組，數據上上漲近50%，但實際還是冷冷清清這個事實。
所以從現在到年底，剛需樓盤漲價的機率極低，以價換量，先搶收一波政策紅利下的剛需客戶，這才是重點。
不過對於剛需來講，這幾個月的確是購房的好時機，開發商沖任務讓利，銀行利率或許還會打折，抓住這個窗口期，對於剛需購房者能省不少錢呢。
另外勸一勸 收入穩定，首付資金也相對充足的購房者，能墊墊腳可以從剛需盤大戶型轉到一個 改善盤 緊湊戶型，那就把握機會，這是一個過來人的忠告。
首付降低之後，改善房的需求更是激增，賣出舊房子置換改善盤的需求也多了起來。我身邊的幾個粉絲看中的改善二手房，成交就挺快，甚至有粉絲昨天看上的，今天再定就被人搶先了……最近諮詢仁恆、天奕房子的更是不少，可惜好樓層真的沒了。不少中介用虛假房源信息，釣魚購房者信息推薦到周邊樓盤，也的確存在。
所以別懷疑改善購房者的需求和購買力，確定產品不錯，價格合理就買吧。
總結：儘管政策放鬆，但是剛需的購買力受限也是事實，市場上次新剛需房源還有剛需盤供應量比較充足，價格會非常穩定，所以理性購房。
而改善的購買力還是很強，可選非常少，優質改善房源不管新房還是二手，看準了就可以買下，自住不會後悔的。這時候也有虛高樓盤渾水摸魚冒充豪宅，擦亮眼睛，對比同品質二手房價格理性買入。
最近幫粉絲過戶了幾套二手房，按照每套8888元收取，有需求的可以看下面連結：幾樓二手房過戶服務上線！
個人觀點，供您參考。
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