自發布2019上半年北京樓市成交排名之後，一直有不少業內和媒體同仁希望『地產營銷人』能給予點評。
其實這項工作早已在做，並在與新浪樂居的聯合視頻節目《誰是銷冠》中有過剖析。不過，對於大多數人來說，還是整理成圖文比較容易查閱和方便收藏。
下面，『地產營銷人』把上半年北京樓市的主要成交特徵以自己的視角做個匯總：
1、上半年供銷兩旺，新房行情明顯優於二手房
從上半年北京樓市整體表現看，其實出乎很多人意料。
上半年住宅新增供應17888套，同比上漲57%；成交16569套，上漲100%；成交面積225.57萬㎡，上漲101%；成交均價54425元/㎡，上漲15%；成交金額1227.69億元，上漲132%。
可以看到，所有指標都在上漲，如果只記住一個最主要的，就是新房住宅成交套數同比翻倍！
在這裡有一個現象值得注意，過去大家習慣於通過二手房成交量去檢測樓市溫度。但今年上半年，二手房成交量不僅沒有增長，還有5%的跌幅，新房與二手房的成交曲線開始分向而行，說明用二手房數據再去檢驗走勢不再適用。
這是什麼原因呢？簡單說，在客戶「池子」相對固定的前提下，流向新房的多了，自然買二手房的就少了。
一方面，由於上半年限競房項目普遍供應質量較高，不僅地段優越，而且在產品上實現了很大提升。另一方面，不少項目明折暗扣，為應對激烈競爭，給予了購房者實實在在的優惠，維持了良好的銷售態勢。
因此，以限競房為帶動的新房住宅整體成交明顯優於二手房，實現了難得的客戶回流。新房與二手的邏輯關係，自今年開始不再同頻共振，這點像回到了十年前的市場景象。
2、從成交區域看，西強東弱，南火北冷
從區域成交熱度看，上半年北京西部和南部表現更加搶眼！
冬奧會臨近、第三次城南計劃以及新機場即將通航，種種利好疊加優質項目入市，讓西部和南部的樓盤大放異彩。其中，石景山、海淀和豐臺三個區域都誕生了開盤爆銷的熱盤。
先看京西，中海寰宇天下榮獲上半年北京樓市住宅銷冠；西城天鑄則是北京豪宅銷冠；葛洲壩北京紫郡蘭園奪得海淀銷冠；橡樹瀾灣成為豐臺銷冠。這些項目今年都是排行榜上的「常客」，既贏得業內口碑，又獲得客戶讚許，熱銷勢能不斷擴大。
再看京南，終極改善盤和剛需剛改盤都業績喜人。譬如：泰禾金府大院、佑安府、崑崙域、中海雲熙、中海雲築、金地悅風華、和悅華錦、禧瑞天著、招商雍和府、熙悅林語等項目都有出色的業績展現。
大興和豐臺兩個區域在整體住宅成交中，實現占比分別為22.92%和18.21%，在各區域中位列第一、第二，足見南部之火。
進入下半年，預計北部和東部市場會接力熱銷，昌平北七家、大望京板塊以及整個通州區域都有一批重量級項目入市，開盤業績兌現之後，將與西部、南部形成平衡。未來金茂府、中海望京府、華樾北京、融御等項目將成為下半高網簽業績的主角。
3、限競房今年成交占據半壁江山
去年，限競房供應已經成為北京樓市主流，但受限於入市時間較晚，6月份後才陸續獲得開盤，加上年底的市場下行，去年限競房占住宅成交比例僅有18%。
2019年上半年，限競房成交量不斷放大，成交占比也大幅提升，達到商品住宅成交的56%。由此可見，限競房市場培育階段已完成，消費者從陌生到對產品類型的熟悉，成交漸入佳境，特別是剛需、低總價、小戶型的產品，占據市場核心地位，統治力充分顯現。
統計來看，上半年均價7萬以內的普宅成交，前20名中純商品項目僅占3席，其餘都是限競房，限競房開始全面霸榜。說明限競房在普宅領域獲得的優勢，將貫穿全年，短期內不會發生改變。
4、別墅市場異軍突起，成交佳況令人意外
如果有看『地產營銷人』近期的文章，會發現點評別墅項目特別多。沒錯，上半年北京的別墅市場，表現尤為亮眼，不僅成交套數實現倍增，成交金額翻了2倍，且均價同比上漲48%！在所有產品類型中增速是最快的。
如果提煉一下，這一輪別墅回暖主要體現為「老墅開花」和「限競當道」。兩種產品分別對應富人階層和新中產，代表了終極置業和改善需求的趨勢。
一些規模體量巨大的老牌別墅，儘管總價半億或過億，但絲毫沒有影響銷售速度。包括：恆大麗宮、中糧瑞府、潤澤御府、遠洋LAVIE等獨棟項目在網簽放開後，都反映了真實銷售業績。其中的佼佼者甚至以40億業績衝到了住宅榜的銷亞位置，這在歷年來都極為罕見。
而限競房別墅推動了供應的增加，雖然舒適度不及純別墅，但面積小、總價低的先天基因，讓新中產的別墅夢得以提前實現，也暗合了改善升級的需求主線。
5、豐臺豪宅占比高，頂豪表現看朝陽
北京均價7萬/㎡以上的豪宅成交，上半年也是增長態勢——成交套數同比上漲54%，成交金額上漲91%，但幅度不如普宅和別墅。
在7萬/㎡以上的豪宅成交排名中，前20名中只有2個限競房項目，其餘都是純商品房，且豐臺熱銷樓盤占比較高，TOP10中占有7席，可謂遙遙領先。
不過，如果在豪宅中聚焦「頂豪」業績，就會發現，頂豪項目基本都分布在朝陽區。把成交均價上推到9.5萬/㎡進行排名，朝陽區頂豪套數銷冠是壹亮馬。
就上半年來看，有成交的頂豪基本都是有年頭的老項目，同別墅一樣因為網簽集中放開，而兌現出業績。但就新項目而言，壹亮馬是朝陽區唯一可與老盤抗衡的項目，熱銷成色十足。
對後市影響巨大的是，近兩個月北京主城區已有三塊不限價「地王」拍出，特別是朝陽孫河與豐臺造甲村根據樓麵價皆可判定為10萬+。預示著北京頂豪市場有望再度重啟。
因此，下半年的看點是，新的市場格局中，在售頂豪如何自我進化？
據悉，壹亮馬將伴隨頤堤港二期開建和將府公園換新為區域升級契機，進行整體教育、醫療配套的提升，並將增配精裝服務，在軟硬體共同加持下，與未來入市的地王項目一比高下，一個頂豪的新戰場即將拉開，後續十分值得期待！
6、共有產權房，市場中隱形的「大鱷」
北京共有產權房的推出，滿足了中低收入客群的置業需求，其成交量也不容小覷。
雖然提及甚少，但在上半年樓市中，真正的銷冠卻在這裡：永靚家園簽約69億，接近70億銷售業績，比中海寰宇天下還高。
從自住型商品房（含共有產權）細分市場看，共有產權房同比去年供應和成交都大幅度增加，成交面積同比增長了5倍多，可見政府在踐行承諾，最大力度解決中低收入家庭的居住問題。
但同時，一些位置偏遠的共有產權房，去化也遇到問題，出現了與限競房的面對面競爭，而且銷售情況並不樂觀，因此後續預計會進行政策微調，以促去化。
當對樓市前景悲觀時，真實的市場運行，總會給你一個驚喜；當對樓市信心爆棚時，反而政策和市場會給你當頭一棒。
所以，還是《士兵突擊》里吳哲經常掛在嘴邊的那句話：平常心，平常心。