2023年上半年已經結束，回顧過去的六個月，濟南樓市健康穩如老狗。
1、
先看上半年濟南樓市的成交數據：
2023年1-6月份濟南新建商品房住宅網簽41000+套；2023年1-6月份濟南二手房住宅成交量35000套左右。
2022年濟南市全年，新建商品房住宅網簽73000+套；2022年濟南市全年，二手房住宅成交42000+套。
2023年上半年的濟南樓市，不管新房市場還是二手房市場成交，都是遠遠好於2022年。
2、
上半年成交的好，的確理所應當。
積攢了三年的看空需求持續釋放爆發，再加上濟南的購房政策又比較合適，首套房20%首付，利率4-4.1%；二套房30%首付，利率LPR+60基點。
大部分人能夠想辦法滿足首套房的購房資格，比如說我，還上一套貸款，名下沒有貸款，就可以按照首套房繼續買房。
需求釋放、政策好，還有一點就是濟南的市場供應有短缺跡象：
看東城核心區，CBD片區絕大部分改善盤售罄，盛福片區大部分樓盤進入尾盤階段，高新區在售樓盤也僅有2-3個，且房源也不多。
再看剛需片區，東部雪山、唐冶、神武、張馬、華山，150萬以內的新房房源越來越少，大部分剛需購房者新房情節比改善要重，這幾個區域新房房價是明顯上漲了的。党家、藥山、北湖、西客站等片區供應相對均衡，房價並無明顯上漲。
3、
因為短期需求大量釋放，供應跟不上。二環以東大部分新房2023年後價格都上漲了，越漲越買，這市場就一直熱到5月份。
2-3-4-5差不多濟南樓市今年最熱鬧的四個月，6月份明顯下滑不少。
下半年濟南新增住宅樓盤並不多，個別改善盤對於總量成交影響不大，以此類推，大機率下半年月均呈現6月勢頭，全年新房成交量延續2022年總量70000+。
市場不是不夠好，是夠好的新房子供應不夠，或者價格漲了太多，購房者更多轉向性價比高的次新二手房。
4、
濟南的新建商品房房價連續 幾個月上漲，但是二手房房價處於微跌狀態。
這說明濟南樓市的房價更分化，新建商品房房價上漲，絕大多數老舊房產處於橫盤或者陰跌的行情中。
聰明的人一定會賣舊換新，賣掉那些3年一直不漲、甚至還一直下跌的房產，去做更好的置換，不斷優化自家房產。
5、
整個上半年濟南供地不多，還有很多土地底價成交、中止出讓。
我已經懶得統計成交金額了，反正就是優質地塊供應明顯不足。
2023年上半年濟南東部成交地塊：新東站、CBD、雪山、唐冶。
2023年下半年東部核心區可售樓盤，除了科技城保利和中信泰富就是盛福中建星光城市+海信君和；CBD的中恆信雲頂一號+深藍公館也算，但是35000元/㎡的起價，再加上動輒500萬起的總價，普通改善也就是看看。
下半年入市土地，希望高新區有土地掛牌；CBD能掛牌的很少了，武警醫院旁邊有一塊可能掛牌；盛福也僅有一兩塊住宅用地了，不知道今年會不會出讓。
2024年，東城改善購房者可選新樓盤有，數量不會少於2023年， 但是價格呢？你覺得會比2023年降價嗎？
6、
去年的濟南市場特別差，很多人觀望，想等等：是不是還要降價。
結果，過了年什麼情況，大家都知道了，反正運氣差、沒關係的購房者越買越貴，還搶不上合適房子。
今年下半年7、8月份兒，估計濟南樓市也好不了太多，好的就是極個別的改善盤。
同理，現在如果一些房子價格合理是應該買的，而不該等到市場再熱起來再買，到時候又是什麼都趕不上，要麼漲價，要麼作為一個普通購房者買不上好樓層。
7、
過去三年一直穩步上漲的核心區房子儘量不要賣，除非你有更好的選擇。
過去三年如果價格基本沒有變化的剛需盤，別指望買了能賺錢，你是剛需解決的就是給家人一個安穩的家。
200-300萬能買核心次新二手，不去剛需片區買大面積剛需房。
如果你還執迷剛需片區買房投資，請移步別的博主，我救不了你。
8、
不管是CBD仁恆奧體公園世紀、萬科大都會，還是奧體仁恆公園世紀、龍湖天奕，很多人都不理解為何二手房會這麼貴或者說一定賣不便宜。
那麼咱反向思考一個問題：
這些業主，如果本身就是150-200㎡左右的房子，賣掉這四個樓盤的房子，還想在濟南買房，去哪裡買會更合適?
請給出幾個更好的選擇。
9、
房價一直一來就是分化的觀點——
買得起的大部分人，看到的是大家生活越來越好，總會換更好的房子，所以房價必然要分化上漲。
買不起的大部分人，一直一來就是覺得房價貴。
踮踮腳上車買房的人或許開始思路轉向，一直等降價的人一生黑房價。
房價到底貴還是正常?
月賺一萬，想買50000元/㎡房子的永遠覺得貴；
月賺一萬，能腳踏實地從9000-15000 元/㎡房價開始起步的，慢慢會接受這個現實——
好的房子的確一直貴。
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上面也寫了我對濟南樓市的不少看法，簡單說說2023下半年濟南樓市如何置業買房：
1、
2023下半年依然是上車東城核心區次新二手房，或者高性價比新房的好時機。至於買哪裡，需要具體到樓盤每一套的房子戶型、樓層去看。
下面這句話今年說過一次了，我再重複一下：
2023年，一定要珍惜上車濟南高新區部分次新二手房的機會，現在還不是高點。當然的確也存在部分價格虛高掛牌房源，仔細辨別——2024年再檢驗
2023年，一定要珍惜上車濟南高新區部分次新二手房的機會，現在還不是高點。當然的確也存在部分價格虛高掛牌房源，仔細辨別——2024年再檢驗
2、
如果沒有新政策，下半年的市場相比較上半年會偏冷，我認為新房市場會出現階段性購房窗口期。
科技城也好、盛福片區也好，如果開發商定價合理可以果斷買入。定價過高，就轉頭淘換CBD次新二手，不要被高大上的吹噓忽悠。
3、
東部剛需片區唐冶、雪山、神武、張馬、新東站等，因為供貨相對有限，後續也沒有太多新土地開發，房價維持現狀，繼續自然銷售，現階段區域內部分剛需樓盤價格已經到了階段性高點，再追高已經沒有任何意義，可以轉向周邊性價比高的二手房了。
4、
北湖、藥山、西客站、党家、王府莊等片區，供需平衡，甚至供大於需，所以房價上漲有點難度，地源性購房者買房自住可以。
越是需求少，所以越不會漲價，越不漲價所以需求越少，這些片區已經進入這樣的怪圈。
在濟南，片區之間也在爭搶資源、人口。
5、
在濟南買剛需房基本不可能賺錢了，濟南90%的剛需房就是平價行情，最多最多能漲夠利息支出。
如果誰告訴你買剛需房能投資賺錢，100%就是要收割你。
6、
濟南樓市真的很健康，剛需房價很親民，能夠滿足普通百姓在濟南輕鬆安家；改善房產還有上漲空間，有錢的置業買房既能住的舒服，還能保值增值。
今年不少全國大V開始關注濟南，可惜他們對濟南的微觀樓市不夠了解。
個人觀點，供您參考。
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