平淡的7月濟南樓市，沒想到一下熱鬧了起來。
自上周末濟南樓市的熱點一下就變成了東城逸家，的確是給東城改善樓市丟了一顆炸彈——
奧體片區近4000套公務員小區東城逸家的房源要推向市場，房齡7-8年現房，小高層、高層均有，戶型面積95、135、155、175、180不等，首次推向市場的是95、135平高層房源，價格25000左右，後面的小高層、大戶型可能會更貴一點。
早在3月份就有粉絲告訴我這個消息，沒想到7月份才釋放。
1
先看看要 東城逸家出售的房源戶型以及分布情況。
整個東城逸家一共16個地塊，要出售的3000-4000套房子分布在16個地塊中，其中部分地塊是一套沒賣，一直空了7-8年。 具置業顧問介紹，實際之前只對公務員銷售了整體房源的1/3，現在拿出剩餘2/3對外銷售。
看一下整個東城逸家戶型占比：
2室占比18%，3室占比71.7%， 4室占比僅有10.3%。
2
東城逸家的房子到底怎麼樣？
我昨天下午去現場實地看了一下，的確是中規中矩品質，符合2012-2014年左右的普通住宅設計。
先看園林，人車分流是一大亮點，除此之外，就都是正常的園林了，簡單看了一下栽種的樹種，大機率比不上現在雪山、唐冶等片區的剛需房，畢竟近10年前的房子，理解：
開售的95、135戶型，為兩梯四戶或者兩梯三戶高層房源。後面的160-180平米大戶型，看戶型圖基本為兩梯兩戶。
單元大堂、電梯大堂都是瓷磚貼牆，比較寬敞。
室內就是白牆、水泥地面交付，衛生間是鋪貼了瓷磚的，但是具體防水還得自己做測試。
普通塑鋼窗，雙層玻璃，暖氣片，非地暖。
置業顧問說了一點：
這個房子因為已經現房7-8年，按理已經除了保修期，所以購房者買房之後是不保修的，每套房子便宜2萬元，算是維修費用，後期房屋的任何問題，與開發商無關，自行維修。
3
產品了解差不多了，那東城逸家這房子 到底值不值得買？以什麼價格買入合適？我們需要對比整個片區的小區掛牌成交價格做個詳細分析。
東城逸家顯然賣的並不是品質，他的最大亮點標籤就是：
奧體片區、公務員小區、東城逸家學校。
整個奧體片區內的小區能上東城逸家初中的小區有：
中海奧龍觀邸、浪潮璽園、晨曦嘉園、東荷苑、 濟高舜奧華府再加上東城逸家所有的組團。
這個區域內2所小學 東城逸家小學、奧龍小學都是直升東城逸家中學。
所以從片區、學區角度，這些小區是在同水平線上的，差距就是容積率不同、產品不同、物業不同導致二手房價格不同，另外東城逸家自帶公務員小區的光環。但是其餘幾個小區也各有各的光環：
浪潮璽園，浪潮的單位宿舍樓，浪潮不少高層領導住在這邊，小區內也有不少別墅。掛牌17套二手房，主力戶型150以上的小高層，僅有一套116平米兩室小高層，掛牌就價格27000+元/平米，三室小高層150平米戶型掛牌價格普遍在30000元/平米。
浪潮璽園小高層2室戶型114.6平米
晨曦嘉園是衛生廳的宿舍樓，這肯定也不差。掛牌8套房源，全部為8-11層洋房產品，戶型通透，掛牌價格29000-38000元/不等。
浪潮璽園9層洋房低樓層2室戶型93平米
東荷苑是省高院單位宿舍，掛牌15套房源，全部為11層洋房產品，掛牌價格28000-34000元/平米不等。
東荷苑11層洋房低樓層2室戶型90平米
中海奧龍觀邸，片區內早期的改善、豪宅，2011年左右高層產品售價12000元-16000元/平米，別墅+大面積大平層產品（部分小戶型89、113、135㎡戶型），絕對不落伍片區別的小區。
掛牌161套房源，去除別墅外，掛牌全部為高層產品：
32套86平米兩室戶型，單價23000-27000之間， 總價211-255萬之間就能買到。
中海奧龍觀邸28層高層2室戶型86平米
三室戶型掛牌96套，大部分為為114平米、135平米戶型，極少165平米戶型掛牌。
濟高舜奧華府，2011-2012年商品房，那時候售價8000-9000元左右，也絕對是改善盤價格了。南北了兩個區共掛牌113套房源，2室96平米-110平米均有，22000-27000掛牌價格，總價230-300萬買兩室。
舜奧華府96、110平米兩室戶型雷同
140-150平米三室不錯，166-170三室就的確太浪費了，戶型也不行；165-175平米四室兩種戶型……掛牌價格23000-31000不等。
舜奧華府140-150三室戶型
舜奧華府160-170三室戶型
所以你看整個片區內的確是居住人群相對純粹，要麼是純粹商品房，要麼是單位宿舍，每個小區誰也不比誰差。
我們如果 把即將銷售的東城逸家的房價做為片區的房價錨點，我們不管東城逸家二手房掛牌價格，儘管好多掛牌30000+的價格，現房3000-4000套新房賣25000-26000，顯然高價二手房是賣不出去的。
浪潮璽園、晨曦嘉園、東荷苑因為同樣是單位宿舍，奧體片區，也都能上東城逸家初中，戶型實際比東城逸家好， 三個小區因為密度低，19-18層房源，價格上略高一點無可厚非。 唯一缺點部分房齡比東城逸家久一點，優劣點都很明顯。
東城逸家戶型
舜奧華府、中海奧龍觀邸的 物業、綠化上沒問題，品質實際比東城逸家品質高一點，2-3室戶型上與東城逸家真的是伯仲之間，所以同價格23000-26000區間內，大家比較的就是樓層、裝修情況，細節上把控哪個性價比更高，並不是不可以買這兩個樓盤的二手房。
一手房有維修基金，二手房沒有。二手房就比一手房多個稅和增值稅，個稅基本和維修基金差不多很多，契稅新房二手房都得交。所以除了有高稅的房子，新房二手房稅費差不多。
二手房有中介費，但同地段的二手房往往比新房便宜了不少。
一手房有維修基金，二手房沒有。二手房就比一手房多個稅和增值稅，個稅基本和維修基金差不多很多，契稅新房二手房都得交。所以除了有高稅的房子，新房二手房稅費差不多。
二手房有中介費，但同地段的二手房往往比新房便宜了不少。
4
你說東城逸家這批房源的入市利好誰，利空誰？
在我看來對整個片區其實都不是好事情，我們看整個東城逸家片區掛牌量，掛牌量最大的是東城逸家、舜奧華府、中海奧龍觀邸，本來東城逸家掛牌價格普遍30000元/平米左右，現如今新房25000-26000，直接砸盤東城逸家二手房。
舜奧華府、中海奧龍觀邸都是一百多套的掛牌量，2-3室差戶型成交價23000-25000之間，價格相對合理，本來想買這兩個樓盤的購房者多了一個東城逸家選項，總有客戶分流吧？
同理別的幾個低密度單位宿舍，儘管你舒適，架不住東城逸家便宜啊 ，總會分流一批人購買新房。
3000-4000套房源入市，意味著未來要新增一萬多人入住片區，密度大了，更擁堵了，居住舒適度是下降的。
況且入市的這些房子產品屬於上一代，已經定型，且房齡不短，同質化嚴重。
分流+同質化嚴重的大量供應，這顯然不能理解為利好。
整個片區的房價穩定需要比較長的一個周期：
片區內有人升級2室換三室，有新人衝進來，有人覺得密度高了舒適度降低，要賣房往外跑，到底是來的人多？還是跑的人多？什麼人來？什麼人跑，這誰也不知道。
穩定之後能導致這個片區房價上漲就兩個原因：
片區吸引力越來越足，跟隨片區發展上漲是一方面，再就是寄希望孩子們繼續創造佳績，將學區夯實。
5
除了短期內對整個片區的利空，其實 也利空別的區域：
外面的人覺得價格合理，吸引部分資金到這個區域，沉澱，變相就利空了本來要在其它片區置業的樓盤。
你比如長嶺山、盛福片區那些賣到24000-26000的房子，是不是不如這個片區的新房或者二手房合適了？
你比如歷下老學區房。
從建築品質，這房子不如高新區、大漢峪的部分次新房，但是完勝歷下老學區房。
從戶型上講這房子，也是不如高新區、大漢峪的，但是畢竟是現房，戶型比老學區房還是好，最起碼有電梯、還新。
從學區教育上，今年東城逸家成績也是不錯的，算是相對能打了。
位置上，靠近龍奧大廈、奧體、CBD，如果孩子家長父母工作在奧體高新CBD，選擇這裡給孩子準備一套學區房，機率上是比購買歷下老學區房有優勢且穩妥的。
6
市場就是此消彼長，城投東城逸家這批房源的入市，是來砸盤的！
真的是利好購房者，但是利空了很多房東和開發商。
如果你想在這個片區購房，不要著急入手，可能這個片區部分2-3室二手房為了早點脫手，房價還有下探空間，淘啊淘，機會一定是有的。
如果你是想從高新區其它區域購房，這就得具體看按樓盤、房源、掛牌價格確定了。
再回過頭大家去好好看一下整體市場，整個高新區缺少的是140-170平米左右，房齡新、產品不差、學區中上等的四室房源。
東城逸家整體僅有10%四室，舜奧華府部分四室戶型不行，面積大，總價高；奧龍觀邸戶型195、245大高層，戶型不錯，但是面積偏大；其餘幾個小區四室戶型更是掛牌量極低；即便是再往大漢峪、高新會展、齊魯軟體園、賢文片區看，掛牌量也不高。
看長久供需趨勢買賣哪類房產，看短期供應、價格走勢確定買入節點。
個人觀點，供您參考。
買好房，找幾樓。
周六晚7:30直播再聊，全乾貨分享，預約收看，無回放視頻：
幾樓好房第一家二手房門店已經開業，位於龍湖奧體天街西側，仁恆世紀中心底商，全套的買房、賣房、租賃服務，如果你有買賣新房二手房的問題，可以到店登記、諮詢了。
我們實行會員制，加入幾樓好房的會員，享受幾樓好房各種會員福利，由我幫你梳理最適合你的房源，優化你的家庭房產，濟南最專業、最靠譜的置業規劃思路與你分享。
—— END——
如果你有購房困擾，可以添加我的微信進行諮詢，微信號jilou2017，我會根據你的情況，為你提供專業的建議，篩選適合你的房子！ (199元/語音通話諮詢）
>> 對話幾樓：獲取濟南最專業的購房建議