樓市的真正復甦，還需要不短的一段時間。
文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
9月30日出政策，10月1日就執行。
這種情況並不常見，但昨晚發生了兩次。
9月30日傍晚，就在大伙兒收拾東西準備下班過節時，財政部、稅務總局發文：賣房一年內再買房，可以退個稅。
具體政策如下：
自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。
自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。
四個多小時後，不少人都到家了，蹬蹬，又一個政策來了，這次是來自央行：首套個人住房公積金貸款利率下調。
具體政策如下：
自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。
自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。
和財政部的政策比起來，央行的政策在一部分人的意料之中。
因為在9月29日，央行、銀保監就出台了階段性調整差別化住房信貸的政策。政策指出：
對於2022年6至8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
這被房地產專家解讀為「核武級」政策，因為符合條件的城市可以突破首套房按揭貸款利率的下限，甚至可以和客戶協商確定貸款利率，理論上可以低至3%，甚至2%。
根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行新政要求，其中二線城市8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。
如此看來，昨天出台的公積金貸款利率下調政策，基本符合29日政策的基調。
說實話，這一年的樓市政策密密麻麻，看得人都麻了。但掐著點接連發布，且都是晚上發布，第二天就開始實施，這速度確實不常見。
從「密度」到「速度」的轉變，讓很多人嗅到了不一樣的味道——這次會否和過去不一樣。
所謂過去，就是政策很密集，買房人很「冷漠」。
根據中指數據，2022年上半年全國有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆了房地產調控政策，需求端政策不斷發力，政策出台頻次近500次。
進入金九銀十，政策的密集程度有增無減。
先說8月。
中央層面，國常會明確提出允許地方「一城一策」靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求；
國家衛健委等17部門聯合發文提出，住房政策要向多子女家庭傾斜，進一步研究差異化租賃和購買房屋的優惠政策等；
央行發布最新LPR公告顯示，5年期以上LPR再降15個基點，居民房貸利率下降空間加大。
地方層面，本月地方出台房地產調控政策75條，較上月小幅減少。其中，寬鬆性政策54條，中性政策11條，緊縮性政策10條，寬鬆調控節奏趨緩。
到了「金九」，前半個月重點城市也在抓緊頻調政策，就差大喇叭復讀喊大家買房了。
但結果上看，9月（截至15日）重點32城累計銷售面積同比-43%，環比-17%，12城二手房成交面積累計同比-9%，環比-35%。其中一線城市同比-6%，環比增長3%；二線城市同比-53%，環比-25%；三四線城市同比-37%，環比-13%。
就這成績，「銀十」怕是也危。所以趁著放假，政府部門想把握這個「銷售窗口期」的心情也就可以理解了。
那麼，新出台的政策，能對樓市起到什麼樣的作用？政策還有哪些空間，咱們真的能買房了嗎？我們緊急問了三位大頭，看看他們的意見建議吧。
在我看來，這兩天中央的政策不是出得太急了，而是應該更早出台。4、5月份有一波政策扶持，樓市在6月「迴光返照」，7、8、9月又急轉直下。過去兩天的政策是對樓市持續不景氣的一種反應。
目前來說，免個稅政策的力度最大。之前，免徵個稅的條件非常嚴格，比如，房屋持有滿五年，且為售房家庭唯一住房的，即通常所說的「滿五唯一住房」。
現在，只要你換房，就可以退個稅，不需要滿足此前的那些嚴格條件。
能退多少？大多數城市是按總價的1%來徵收（理論上按總價的1-3%或差價的20%徵收均可）。相當於房價打了一個點的折扣，這個政策可以歸納為「換房免個稅政策」。
假設在杭州賣掉一套300萬的房子，可以免3萬個人所得稅。確實，你不會為了省這點錢去換房，但這個政策具有很大的信心鼓勵意義——國家在鼓勵你換房。
「換房免個稅政策」的執行時間從今天至2023年12月31日，一直到明年年底，你都可以享受到「換房退個稅」。畢竟，樓市的真正復甦，還需要不短的一段時間。
雖然這一系列政策，多多少少能讓樓市恢復一些些信心。但現在大部分的政策都集中面向C端（購房者），作用當然有，但收效甚微。因為樓市的持續不景氣，癥結不在C端，而在於B端（房企）。
面向B端的紓困政策，不能說沒有，但很少，而且基本上是一些口號式政策。
如果大多數房企不能給人安全感，購房者怎麼敢買房呢？現在的情勢是：除了數量有限的央企與國企，絕大多數房企無法給人安全感，不管這家企業是否健康，只要你是民企，你就沒法給人十足的安全感。
如果有更多的政策能讓那些遵紀守法、節制有度的民營房企獲得正常待遇（從融資到預售資金監管），樓市才能真正復甦，才能恢復到正常狀態。
因此，要讓樓市真正復甦，刺激購房者的政策哪怕出得再多，也是事倍功半；儘量出台一些面向合規房企的紓困政策，才是事半功倍。
接下來樓市到底能不能起來？我們只能這麼回答：即便到今天，樓市寬鬆政策仍然沒有出盡。這一輪的調控放鬆，還沒有達到2014年那一輪的力度，區別在於：
1. 2014年那一輪是市場出了問題，房企還能正常運轉；但當前不僅市場不景氣，更在於房地產行業遭到了較大的損傷。
2.這一輪房地產政策的放鬆力度，尚未達到2014年那一輪的力度。目前地方政府在放鬆限購、限貸政策方面，仍然處於猶豫不決的狀態。反觀2014 年那輪，放開限貸限購政策非常堅決，除了北上廣深、三亞五個城市，其他全面放開。
因此，買房者要基於形勢和自己的具體情況來判斷。
從去年年中開始，中央政府和地方政府陸續出台了幾乎難以數計的穩定市場政策，但迄今為止，市場仍沒有呈現出明顯的復甦跡象。
時至第三季度末，房地產市場仍處深度危機之中。
8月9月，多次國務院常務會議均提及房地產市場，並鼓勵各地方政府「一城一策」。
9月30日財政部、國家稅務總局出台的「1年內置換住房可退個人所得稅」政策，央行的「首套個人住房公積金貸款利率下調」政策，以及9月29日央行、銀保監會出台的「部分城市首套房按揭貸款利率可突破下限」政策，均來自中央政府，由此可見，對市場嚴峻形勢的判斷，不是單一部門的，政策也是相互呼應的。
近期，中央政府和地方政府密集出台了各類穩樓市政策。但目前房地產市場的危機，並不僅限於房地產市場，實際上是各行業和社會各階層信心和預期的危機。
各類救市政策或多或少能起一些作用，但又都很難從全局上拯救市場信心的危機。
近期出台了一些針對二手房的政策，實際上，二手房市場低迷，是房地產市場梗阻的重要表現。
救市政策最重要的，是打通市場循環。如果二手房市場梗阻不能消除，整個市場也無法進入良性循環。
昨日出台的「一年內置換」政策，以及部分城市增值稅「5改2」政策，還有一些城市對二手房購房的鼓勵政策，都是相同目的。
最後，觀望的購房者該不該買？因人而異、因城而異、因房而異。具體可以考量：
1. 你的購房需求是否很急切？
2. 你所在的城市，甚至應該細化到一個城市的區域，市場形勢如何？如果市場嚴重供過於求的，應當慎重。
3. 一定要弄清，你所購買的樓盤，開發商是否安全可靠？現階段購房最重要的是能安全交付。
以上三方面釐清之後，到底該不該買，自己應該有答案。
昨天出台的「退個稅」政策，限定同年、同城市買賣，目的簡單，定位清晰，就是針對改善群體，目的是通過降稅或減稅，增加流動性，鼓勵居民做改善。
其中，買入房子的金額大於賣掉房子的金額，個稅全額退。反之，如果賣掉200萬的房子，買入100萬的房子，只能退50%個稅。顯然政策是在助推以小換大、以剛需換改善的趨勢。
從這兩天出台的政策看，至少反映出：
1. 從今年10月到明年年底，房地產逐漸去化是比較痛苦的。
2. 不給緩衝餘地，立馬執行，事件之緊急性得以體現。雖然天氣轉冷，但房地產政策的暖風已經吹起，並且越刮越猛。
今年以來，各地政府推出了各類放鬆調控政策，總體來說：力度有限，發揮的效果有限。部分地方政府的政策讓樓市行情好了那麼一點點，在朋友圈興奮一陣，沒持續多久市場又掉頭向下，非常疲軟。
具體來看，近期一些政策開始向二手房傾斜，比如「退個稅」政策就很典型，增加流動性，有利於二手房市場。實際上，一個城市的房地產是否真正健康，非常重要的考量維度就是二手房的成交情況。
所以，當政策開始深入到二手房，我們有理由相信，接下來還會有全局性的舉措把市場再往上提一提。未來一段時間，或將出台更大力度的房地產政策。
對於購房者，我的建議是：
1.剛需不急於現在出手，哪怕各地政策密集，可以再等等。留出時間，提高自己的買房認知框架，包括對房地產形勢、具體樓盤項目，以及結合未來三五年個人工作規劃綜合考慮；
2.如果你已經鎖定了特定區域和目標，了解清楚後可以果斷下手。這一點與第一點並不矛盾；
3. 對於改善群體現在是個好時間，確確實實能享受到免個稅利好，而且一個城市好的二手房數量有限，涉及到具體樓盤、樓棟、層數、面積，看中就可以下手；
4.投資屬性跟居住屬性在今天這個時刻達到恰好統一。因此，今天對於追求房產保值、升值，同時又想住得好的改善群體來說，是個利好。
最後，我想說的是，無論是買房者還是房地產行業，都應該改變一個觀念：過去是人伺候房子，接下來20年，很可能變成房子伺候人，助推美好生活。
過去，品質只跟貴的房子有關，但未來我們要追求的是，城市剛需房價，比如杭州南京2-3萬/平方米的房子也應該做出品質，用好的設計、優秀的管理取得品質與成本的平衡，因為剛需/年輕人也要有居住的尊嚴，這就是更高要求，也將是未來房地產行業的趨勢所在。
本篇作者 | 巴九靈| 當值編輯 | 何夢飛
責任編輯 | 何夢飛| 主編 |鄭媛眉
解鎖《東西情報站 | 會員版》聽人氣導師大白講解
樓市動態、股市熱點、宏觀經濟