最近，有個讀者問我，我在某個地區的房子不知道要不要賣了，還是說繼續持有？持有的話又擔心房子目前已在高點，未來幾年沒漲的話怎麼辦？尤其是現在樓市行情特別冷清。如果賣了又擔心還有一輪大漲的機會。尤其是這兩天降準的消息來了。所以，目前到底是要持有好呢，還是賣掉好呢？根據這兩個問題，我們來做下簡單的分析，看下樓市未來幾年還有沒有上漲的空間。

未來幾年，「房價」向上還是「向下」？

一、房地產對於國民經濟的定位。

對於定位的話，國家今年已經有過明確的表示。近日，由中國社科院財經戰略研究院發布《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》表明：負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9左右。2018年中國房價收入比為9.3，已經超過了臨界點，對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。意味著，房價持續上漲的局面對於國家的經濟起到了負面影響。因此，房地產的定位將有所改變。

二、居民槓桿率過高，房價收入比不匹配。

截止到2018年，我國的居民槓桿率為51.5%，每年還在持續上漲。開始接近已開發國家，美國為79%、日本為58%的水平。要知道，槓桿率如果超過80%的話，很容易發生次貸危機和金融危機。

根據統計，目前我國的房價收入比為8。一般而言，在已開發國家，房價收入比超過6的話，就可以視為泡沫區了。打個比方，目前一個打工家庭要在深圳買一套房，需要34.2年，在北京需要25.4年，廈門22.5年。因此，在居民槓桿率過高和房價收入比不匹配的情況下，國家一定會想辦法控制住，出台一系列政策控制房價過快上漲，以免發生經濟危機。

三、房價過快上漲，會擠壓實體經濟的發展。

在經濟快速發展的時候，房地產確實是拉動經濟最快的方法。但在經濟整體進入瓶頸期後，房價依舊過快上漲的話，就會對實體經濟的發展造成影響，並且擠占消費。舉個最簡單的例子，房價上漲必然帶動租金上漲，租金一上漲的話，有多少中小型企業做的下去。而且老百姓為了購買一套房子，動用「6個錢包」，背負30年房貸，意味著接下來的生活水平一定會有所下降。

通過總結以上三個因素，我認為房價將會回歸理性，上漲的空間不大，甚至部分城市出現房價下跌。

對此，華夏經濟學家賈康在最近大會上表示：當下城鎮化已經走到一定階段了，當城鎮化超過70%後，房價一定是往下坡路走。通過他的話再結合當下的樓市，我覺得並不是無的放矢，而是確實有一定的道理。

首先，城鎮化已經完成60%，接近於已開發國家，預計還有10年左右的時間就能走完，人口紅利將會減少。其次，住房供應平衡將被打破。以目前我國的房屋庫存，其實已經可以滿足一個家庭一間，只不過都在投資客手中。若空置稅真的來臨，手頭持有多套房產的人，將會拋出，那麼麼市場上將會供過於求。

因此，我們可以得知房價快速上漲的時代已經過去，指望暴賺一筆就走的心態不可取。所以，手頭上若有多套房產的人，尤其是三四線城市的房子，建議及早賣掉，再拖拉下去的話，將會有價無市。

手頭只有1-2套且是在一二線城市的話，可以持有。從上文可知，房價在政府的調控下，會抑制上漲，但不會大跌。加上人口不斷往大城市去，這類城市的房子，具有保值功能，可以持有。

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。

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