談及拆遷，被拆遷人最關心的問題無疑是「怎麼補」、「補多少」。隨著土地房屋徵收拆遷的名目越來越多，「城中村改造」、「棚戶區改造」、「舊城改造」、「城市有機更新」等等說法層出不窮，被拆遷人聽得是雲里霧裡。因此，拆遷律師也常在後台收到讀者留言詢問：「律師，請問『xx改造』和『xx拆遷』是一樣的嗎？補償標準有區別嗎？」

恰好如今已經邁入了公曆2018年的第二個月份，應著喜慶的農曆新年紅，各地的棚改拆遷工作也進行得如火如荼：甘肅省農發行積極響應國家政策，剛剛在與高科集團的融資業務座談會上表示已正式開辦縣域城鎮建設貸款業務，主要用途就包括農村集中居住區、棚戶區、泥草房等改造工程建設；農發行常寧支行也為棚戶區改造通過了9.3億元的貸款審批，開啟了2018年棚改貸款審批的第一道閘口；北京市石景山區的自然村衙門口則於1月28日結束了為其48天的棚改項目簽約期，簽約率達到了99%......

今天，拆遷律師就特別將「棚改拆遷」和「城中村改造」這兩個概念單獨拿出來為大家做個解析，說說兩者之間到底有什麼異同。

一、棚戶區和城中村本身存在一定區別

棚戶區一般指的是城市中歷史遺留的結構簡陋、環境擁擠髒亂的破舊簡易房屋聚集區，房屋防震抗災能力和整體衛生狀況都較差，人口密度高，被很多人戲稱為「中國式貧民窟」，土地性質一般為國有土地，其上居民一般都為城市居民戶口。

城中村則是在城市發展過程中被逐漸吸收納入城市規劃範圍內或被城市包圍的農村，居住環境和房屋狀況較棚戶區來說普遍更好更新，一般情況下土地性質仍舊為集體土地，居民一般為原住民，仍為農村戶口。

二、兩者的補償標準不盡相同

由棚戶區和城中村本身存在的諸多差異我們可以基本明確，二者在徵收拆遷時的補償標準和所包含的補償項目也會因其基本屬性的差異有所不同。

由於棚戶區土地性質為國有，因此其補償項目基本可以參照國有土地上房屋徵收的補償項目確認。另外，由於棚戶區一般房少人多，常常是多人擠住在面積較小的房屋中，加之房屋本身條件較差，因此在實際徵收過程中定價標準常常會低於市價，補償數額較一般拆遷來說往往較少，一般只能起到改善居民居住條件的作用。

而城中村改造項目，由於土地仍未依法徵收歸為國有，因此土地屬性一般為集體土地，徵收過程中一般要結合《土地管理法》相關規定，參照各地關於集體土地上房屋拆遷有關規定，並在一定程度上參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的有關規定進行徵收和補償。除房屋補償、過渡費、停產停業損失和其他拆遷獎勵補償費用外，補償項目中還要包括宅基地置換補償，通常根據各地的具體規定和相關政策採取產權置換（有條件的另批宅基地）、貨幣補償或者兩者相結合的方式進行補償。

三、兩者在徵收過程中各自存在的亂象

由上我們已經基本明確，通常情況下，由於城中村環境、房屋一般較棚戶區更好，因此在控制變量的情況下我們可以較為籠統地認為，棚戶區改造拆遷補償一般會低於城中村改造，這也是為什麼往往真正的棚戶區居民會歡迎改造拆遷，而城中村居民則對拆遷積極性不高，對補償要求更高。但也因為如此，棚改拆遷和城中村改造拆遷過程中往往會存在為了壓低拆遷補償而發生的種種亂象。

棚戶區改造中最常見的就是「補償條件比低更低」，即拆遷方以棚戶區房屋條件差為由，忽視房屋本身的實際情況和個體差異，簡單粗暴地將拆遷補償壓低到一個明顯不合理的標準，明目張胆地侵犯被拆遷人接受合理補償安置的權利。

而由於城中村改造補償標準本應原本較棚改項目更高，地方常常會直接將城中村改造項目歸為棚改拆遷範圍，並藉此壓低拆遷補償。另外，城中村因特殊歷史原因，可能會存在大量沒有登記或許可缺失的「違法建築」，這些「違建」並不一定是嚴格意義上不予補償的違建，但拆遷方為了壓低補償條件、逃避補償責任，往往會直接將這些房子認定為違建，試圖進行行政強拆，使被拆遷人的拆遷維權徒增更多阻礙。

綜上來說，城中村改造和棚戶區改造是兩個完全不同的概念，被拆遷人在遇到拆遷時應該對被拆遷房屋的屬性和項目的性質有一個基本的了解。但不管拆遷項目是何名義，被拆遷人都應該明確，土地房屋徵收拆遷的最基本要求是不使被拆遷人的原有生活居住水平因徵收拆遷下降。

拆遷律師提醒，如果被拆遷人認為自己的拆遷補償明顯過低，遠達不到預期水平的，請儘快諮詢專業人士確認，如果拆遷補償確實存在問題，那麼及時展開維權工作就很有必要了。

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