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來源：投拓江湖
土地增值稅的計算與稅籌問題，是我被問得最高頻的問題之一，今天專門寫一篇文章來理一下。為了充分將清楚土增稅，我花了十多個小時整理了土增稅的相關所有素材。
全文比較燒腦，建議先轉發朋友圈，或者收藏，需要時再拿出來看，會大有收穫。
土增稅應稅行為
土地增值稅的應稅對象，是轉讓土地所有權，地上建築物及附著物等視同銷售取得收入的行為。包括房屋銷售和土地轉讓，都是需要繳納土地增值稅的。至於股權轉讓是否需要繳納土地增值稅，學界現在還有分歧，實際操作需要根據各地的稅務部門認定標準。在全國大部分地方未將股權轉讓認定為視同銷售的行為，個別地方除外，比如河南。
徵稅步驟
土地增值稅的繳納，分兩步，一是銷售環節的預徵收，二是竣工環節的清繳。土增稅的預征，一般按照銷售合同約定金額的2%-5%區間浮動，具體根據每個地方政府制定的條例。
例如：青島市將土增稅的預征分為普通住宅和非普通住宅，普通住宅單價2萬以下的按照2%的預征率，單價2萬以上的按照2.5%的預征率；
非普通住宅單價2萬以下的按照2。5%的預征率，單價2萬以上的按照3.5%的預征率；
成都直接將土增稅預征按照普通住宅、非普通住宅、其他房產分為三類，分別實現2%、3%、4%的預征率。
土增稅稅率
土地增值稅稅率實行的是四級超率累進稅率，具體稅率如下圖:
有一個例外，《土增稅暫行條例》第八條對增值率不超過20%的普通住宅，免徵土增稅。
因此籌劃這20%免徵土增稅，是很多公司的招拍掛項目進行稅務籌劃的重點。
清繳的條件
分為法定清繳條件和認定清繳條件兩種：
法定清繳條件。具體有三種：
一是房地產全部竣工的；
二是整體轉讓未竣工項目的，也就是所謂的在建工程轉讓；
三是直接進行土地所有權買賣的
認定清繳條件。也是三種情況：
一是已實際竣工的項目，或者銷售比例達到85%的，或者未達到85%，但是剩餘未售物業出租的；
二是已經取得預售證（或者銷售證）滿三年的；
三是項目已經申請財務註銷但是未辦理土增稅清算的。
規定認定清繳的條件，是為了避免有的小開發商故意久拖不決，惡意避免繳納土增稅的行為。
核定徵收問題
土增稅除了正常申報征繳以外，還有一種核定徵收的形式。
對此，國家稅務總局發布的《土地增值稅清算管理規定》明確例舉了五種情形，我給大家概括了一下乾貨：
1、未依法設置財務帳簿的；
2、銷毀財務帳簿或者拒絕提供相關材料；
3、財務帳簿混亂，無法據實查清的；
4、符合清算條件，逾期不清算，經過多次催收後無正當理由拒絕清算的；
5、申報的稅額明顯偏低，又拿不出明顯的材料證明自己的理由正當性的。
核定徵收的認定標準，是參照附近相似項目的成本，以不低於臨近項目和土地增值稅預征率的稅率進行土地增值稅的核定徵收。
核定徵收的稅率各地規定不統一，有的地方是20%，有的地方是8%，差別很大。但是核定徵收，會將各項成本進行核定，會導致企業所得稅、增值稅契稅、、印花稅等都與此相關聯。
如果想通過核定徵收來逃避稅負，不僅要滿足上面五種條件之一，還需要綜合考慮其他稅負來決定。
清算的流程：
流程大致分為七個步驟：
1、清算前的準備工作；
2、清算項目收入總額的計算及《項目銷售收入匯總表》的編制；
3、扣除項目總額的計算及《成本項目計算表》的編制；
4、土地增值稅應納稅額的計算及《土地增值稅納稅申報表》的編制；
5、土地增值稅的審計簽證；
6、土地增值稅的申請清算；
7、繳納土地增值稅。
籌劃方法
這是很多人關注的重點，總結來講有八種方法：
1、合理選定產品分類方式
舉個栗子：
一個項目四種產品分類的稅負水平如下
設計兩種產品的稅負情況如下
從上面的案例來講，產品分類越細，高價值產品部分繳納的土增稅較多，拉高了項目總體的土增稅的稅負；產品分類越粗，低價值產品拉低了項目總體的增值空間，項目的整體稅負較低。因此合理選擇產品分類，是可以達到節稅的目的的。
2、合理選擇成本分攤
合理利用項目共建部分成本，按照常理公共部分的成本需要按照一定的占地面積，成本分攤係數，占地面積，建築面積等因素來分攤。通過將公共部分分攤到貨值較高的部分產品中，能夠產生很大的節稅效果。
地下車庫的分期也是一個很重要的技術問題。有經驗的人都知道，在廣大的三四線城市地下車庫是虧損的，項目測算的利潤很大一部分都被地下車庫吃掉了。因此在項目分期的時候，一定要注意儘量將高貨值的產品儘可能多地與地下室綁定在一起，通過地下室不分增加成本的方式，減少增值空間。
這幾種成本分攤的方法選擇，需要在項目開始之前就做好多種測算，選擇最優的方案施行。
很多人問到車庫在產品類型是是屬於非住宅的，這裡還要補充一下這個問題的實際操作中怎麼解決的問題。如果沒有銷售行為，有的地方是允許地下室作為住宅的配套部分，是可以捆綁在一起的。最常見的套路就是買房送車位，比如買房+10萬元贈送車位，車位就可以視為是住宅的附屬產品，分攤計入成本。
3、拆分銷售價格
上面講到土地增值稅實行的是超率累計，增值額越高稅負越重。如果能通過拆分銷售價格，有效降低銷售價格，就能達到降低稅負的目的。
常用的拆分辦法，就是在整個房屋還沒有竣工交付的時候，將房屋裡面的安裝設備、裝修的一些設施，進行單獨銷售。即在裝修還沒開始之前，先簽訂一個房屋購買合同，之後再簽署一份裝修及安裝合同。第一份合同裡面註明的金額會按照視同銷售徵收土地增值稅，第二份合同的金額僅僅屬於營業稅的範疇，不計征土增稅。
值得提醒的是，價格拆分的方法要看每個地方的稅務部門對政策執行的寬嚴程度。廣大三四線城市可以試一下，在大部分的一二線城市，價格拆分的路徑已經被封堵住了，是行不通的。
4、期間費用轉移
房地產開發費用不是按實際發生數額來計入成本，而是按房地產開發成本和土地成本合計金額為基數，按照一定的比例計算。按照規定，集團總部發生的期間費用，例如管理費、差旅費、接待費、人員工資都是屬於獨立的，不能計入項目的土地增值稅成本抵扣項。但是如果採用適當的人員管理分配和一些組織績效管理措施，將集團總部的開支費用分配到項目公司頭上。例如，總部人員兼任項目公司的職務，那麼總部人員的費用就可以分攤到項目公司當中去。
如此一來，項目公司的開發成本費用就得到增加，增加了土地增值允許抵扣的金額，從而達到節稅的目的。
5、利用上下游轉移利潤
很多優秀的民企為了避稅可謂是絞盡腦汁，利用上下游的關聯公司避稅，就是其中的一種代表性操作之一。像恆大、富力、碧桂園、雅居樂這些公司，都會有自己的園林公司、材料公司、建築公司、設計公司、土石方公司等等。這些關聯公司通過與地產公司業務中，適當增大成本，從而達到轉移部分利潤，減少土增稅稅負的雙重效果。
這樣做有現實的基礎，一方面房地產企業不能採取核定徵收企業所得稅，要求查帳，而其他行業則沒有查帳的要求，這樣一來能夠充分利用關聯公司的上下游業務降低稅負。
6、多造「殼公司」，做大蓄水池
這一招簡單可以概括為「渾水摸魚」「瞞天過海」，想要做大稅務的籌劃空間，就要把問題複雜化，在項目公司外圍多弄幾個殼公司出來，通過殼公司註冊地不同，稅收優惠不同，虧損盈利情況不一樣。利用高低價，多來一波關聯交易，人為製造出一個籌劃的空間。
7、利息支出籌劃
房地產行業是一個資金密集的行業，在房地產開發過程中都會有大量的借款，產生大量的利息。房地產產生的利息收入在計算土增稅扣除時有兩種利率，5%和10%。當能提供單獨的銀行貸款明細等證明材料時，可以抵扣的土增稅成本為利息+開發成本*0.05；當不能提供證明材料時，可以抵扣的土增稅成本為開發成本*0.1。很多房企的融資成本都在10%以上，因此採用前種扣除方法多數情況下會比較有利。
舉個栗子說明一下：
在企業考慮利息支出是否應單獨列為抵扣項時，要綜合考慮企業融資成本，銀行貸款證明材料取得的難易程度，所在地開發費用扣除比例（這個具體要看各地規定，有的地方規定開發費用有一定的扣除比例，超過的不予認可）等因素。
8、增加扣除項目金額
在項目規劃允許的範圍內，通過增加公共配套部分的支出，提升項目的品質，從而增加了項目成本，降低了增值率。再加大配套投入的同時，項目的品質也得到提高，增強項目的市場競爭力，有利於項目銷售去化。需要注意的是，增加公建投入不等於是虛開建安成本發票，虛開發票是屬於違法的行為。
除此之外，還可以通過與稅務部門溝通，延後項目清算時間，或者是採用對項目有利的成本核定方式，稅率進行土增稅徵收。
《土地增值稅暫行條例》第六條第六款還加了一條，關於項目的稅費的總額，按土地和開發成本計算的金額之和，加計20%的扣除。」
最後這一條很關鍵，把所有想像的空間堵死了，用大白話來講，就算你虛開發票，增加成本，稅務局最多認可你在土地和開發成本上再添加20%的費用，超過的不予認可。
這裡還要補充一句，土增稅的各項成本和費用，在營改增的政策施行後，每項成本都必須是真實的，想要做虛增成本基本上已經是過去式了。而且稅務部門會嚴格參照周邊項目的成本，對你申報的明細進行合理性的審核。
解決當下融資創新，工改項目，稅務籌劃，灣區拿地等問題
另外【城市更新最新政策解讀、經濟測算、稅務籌劃與投融資創新】8月16日將在【廣州】舉辦
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