PART 1

過去十年，如果你問一個中國人哪種職業產生的土豪最多？十個里至少有8個會告訴你：房地產開發商。

而且和其他行業的贏家通吃不一樣，在房地產行業，無論規模大小，只要你是房地產開發商，一律都是賺的盆滿缽滿。

那備受中國投資者和高凈值人士青睞的澳洲又是什麼情況呢？

和中國一樣，房地產也是澳洲出產土豪最多的行業。

在最新的《金融時報》富豪榜上，房地產行業的土豪上榜數是其他行業的兩倍之多。

上榜的200位超級富豪中，地產行業占到了68名，差不多占1/3強，遠遠地把第二名的零售業拋在了後面。其中地產排名第一的雪梨公寓之王Harry Triguboff 在富豪榜中排名第三。

這個榜單引人注目的是有眾多華人富豪登上榜單，並且華人土豪大部分都來自房地產行業，其中祖籍福建泉州的許榮茂排名富豪榜第四。

澳洲早就已經從一個「騎在羊背上的國家」轉型為一個「坐在磚頭上的國家」了。

既然澳洲房地產那麼暴利，想衝進去的人肯定不在少數。

和中國不同，在澳洲做一個房地產開發商其實沒有想像的那麼複雜，你只要有塊地，然後搞定政府批文，就可以做了。

與中國相比，在澳洲搞定政府批文的難度堪稱小兒科。

買塊地的難度也是豐儉由人，資金量大有資金量大的做法，比如買塊上萬平米的地蓋高層公寓群，次一點的，買個上千平米的地蓋單棟公寓，再次一點的，買個幾百平米的地蓋聯排別墅。

最屌絲，同時也是參與人數最大的就是舊房改造：買一個破房子，然後對破房子進行翻新，賣出獲利，或者就是乾脆把舊房子推倒，重新再建一個新的賣出獲利。這種類型的房地產開發連政府批文都省了（當然，舊房改造依然需要政府同意，但難度極低）。

這就是為啥你在澳洲會看到很多人白天上班，晚上造房的景象。

房地產的繁榮和房地產開發的低門檻激起了全民參與的熱情。

今天我們就來談一談這種全民參與的屌絲房產開發的稅務影響。

PART 2

一般來說，這種最簡單的房地產開發有三種不同情況，分別是：

• 推倒舊房，拆分土地，然後在拆分的土地上新蓋兩棟房子；
• 保留舊房，拆分土地，然後在拆分的土地上新蓋一棟房子；
• 保留舊房，拆分土地，然後賣出拆分的土地。

今天我們先談第一種情況：分地拆房，然後蓋兩套房子，自己住一套，賣出去一套。

我們按照流程來分析這種開發的稅務影響。

推倒舊房子

根據澳洲所得稅稅法的規定（第104條第20項），建築物毀損會觸發資本利得納稅事項C1。

計算公式是：

該建築物毀損取得的收益 – 該建築物成本

這裡要注意一點：當初你買房支付的價格包含了土地價格和房子價格，現在這個事項只涉及房子部分，不含土地部分，所以你需要自己利用合理方法分配房子成本和土地成本。

推倒舊房子怎麼還會有收益？

沒錯，大部分情況下是沒有的，如果沒有，稅務局規定當初你支付的房價全部都歸到土地價格中去（ATO ID 2002/633）。

但在一些特殊情況下，推倒舊房子也是會產生收益的，比如政府補貼或者保險給予的賠款等等。

分割土地

澳洲所得稅稅法第112條第25項規定，分割後的土地只要不涉及到所有權轉讓，就沒有任何納稅事宜，納稅人只需要按照合適的比例，比如面積，來分攤兩塊土地的成本。

建兩套房，自己住一套，賣一套

按照澳洲稅法，自己住的那套會被認為是主要居所，適用免稅的優惠政策。

而那套賣出去的就需要交稅了。

那套賣出去的房產成本是土地價格加上該套房子的建築成本。賣價減去房產成本就是收益了。

這裡就涉及到一個很重要的問題了，這筆收益到底算是資本利得呢？還是經營收入？

稅法規定，經營收入需要100%交稅，而資本利得可以減按50%交稅，所以所有人自然都想說自己是資本利得。

但這可不是你想說啥就是啥的，稅務局不要面子的嗎？

稅務局說，你們統統都是經營收入，都給我老老實實的100%上稅。

總有幾個刺頭不服，上述法庭。

幾個回合交戰下來，結果是：

如果你分割土地，建造新房的目的僅僅是為了實現資產價值的最大化，那麼就可以按照50%的資本利得上稅；

如果你這麼乾的目的是出於盈利或者房地產開發生意，那麼就需要100%的經營收入上稅。

按照這個標準，絕大多數個人房地產開發都是經營收入。

但總有一些喜歡動腦筋，鑽空子的，熟讀法庭判決後，花式操作，嚴格按照法庭要求來。

你還別說，還真有搞成的，明明是房地產開發，最後還真給他整成了資本利得。

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