轉自真叫盧俊
作者三魚
看到標題，大家應該以為這又是一篇「勸你買房，是最大的善意」的文章吧。
某種程度，這還真算不上。
最近經濟形勢有多複雜，我想各位都有心中的尺度衡量，這也為什麼所有樓市利好性文章哪怕再有論據，下面評論普遍都在diss。
我也從不否認這點，也很直白和身邊朋友分享過，樓市的命門不在於房價波動起伏，而是房貸和土地為根基的債務鏈條不能崩坍。
也就是說，只有你供得起貸款，銀行才能保證你的房子是資產而不是不良資產，你和你城市的土地才能保持價值的錨定，開發商才能用土地做抵押保持信用，
樓市才能不停的滾動下去。
從這點上，工作能不能保住，比房價跌了更要命。
但我卻為什麼這麼膽大和各位說這麼一句：
「經濟這麼複雜，我卻大膽買房了。」
01
碼這篇文章的初衷，來自一位企業家朋友諮詢。
夏總作為吳江本土的物流行業鄉鎮企業家，本身也是8套房的業主，在圈子裡算個小有名氣的炒房客，最近看上一套吳江太湖新城的疊墅產品，幾乎認定的那種。
本來我以為每個行業在這樣的環境下，好像都放棄了掙扎，紛紛逃到樓市中避難。
「嗯，生意今年生意確實難做」。
「但我買這套房子，只是為了住到太湖新城去。」
對，就是他突然發現身邊圈子中的，鎮上有錢人開始慢慢住到太湖新城，或者起碼有一套房子買在那的時候，很多微妙變化出現在他們這些本來只想投資買房人身上。
這個變化叫，房產投資客在被消滅。
不知道各位有沒有感受到這種慢變量，這幾年牛市尾聲，每個城市客單價都很高聳，這幾年停盤周期，這幾年的房住不炒不斷重申。
這樣趨勢推動下，一個共識在買房人內部逐步達成，買房純投資沒有那麼賺錢了。
這也是我那位朋友很明確的，買著這套房子也不指望賺什麼錢，產品結構也不是投資中的上品。
但他現在要買房的產品，自住和投資都必須要兼顧，起碼要禁得起10年的沖刷。
我也和好幾個一二線的資深投資客聊過，他們現在買房投資周期，都拉長了5年以上。
我不想談什麼疫情對經濟的衝擊，也不聊這樣的衝擊下，會放出多少的洪流對衝到樓市中。
但樓市從未如此冷靜，買房人也從未如此客觀審視自己的需求。
這樣好不好，我覺得是本質在利好。
回顧下在這輪牛市車輪前，投資力量橫衝直撞的時候，我們到底是在買什麼？
是買優質產品，還是買板塊勢能，好像都不是。
我們在為恐懼和貪婪的情緒買單，在為向上的周期買單，在為限價，為能買到這件事買單。
這樣環境下，風口一旦停下，維權盤頻出，漲幅回吐，原來我們發現樓市也會裸泳的啊。
而現在所有因素疊加下，投資需求真的在市場上真空了，樓市從未如此純粹過。
所有人都不指望在樓市暴富了，也很清楚的明白在樓市中需要什麼。
很多說買房人變了。
只是時候變了。
02
的確有一件事是值得相信的。
一個理性的樓市一定是比一個情緒波動樓市更友善買房人的。
而微小的趨勢也在這樣環境中慢慢衍生。
各位有沒有留意到長三角最近的土拍，上海蘇州無錫都開始集中推地，但一個很有意思的共性現象出現了，
開發商在搶地不假，但願意開出的溢價基本被控制在10%~20%之間，而且起拍價和現房價都比周邊板塊要低一個維度。
這樣的出讓條件很寬鬆，留給開發商的利潤空間就有了。
對，地方，開發商，買房人在經歷著幾年的博弈後終於達成了妥協。
慢慢剝離限價這種讓所有人利益都受損的臨時過渡方案，真正要把樓市帶入一個穩定可持續的循環。
也只有這樣生態下，開發商才能拿出精力到產品上來、到配套上來、到想想怎麼服務買房人來。
而不是挖空心思，好賣的各種用茶水費和簡配收回成本，不好賣討好渠道騙一個是一個。
在這個維度上，前幾年野蠻生長的玩法將會有所以改觀。
至少就像我那朋友夏總，被產品打動這件事，你是很難想像發生一個資深炒房客身上的。
一個產品力回歸的年份，也許在買房人即將的當下。
03
好，即便有著這些友好買房人元素在湧現，但還有個邏輯依然關鍵。
經濟形勢這麼迷，要有個萬一呢。
這點上，我不會說什麼重演08年的煽動，因為條件變了，形勢變了。
雖然當前局面我的看法還不算惡劣，但我的信心其實來源於對經濟本質的認知。
什麼意思？就好比彼岸的美國，你會發現美國的所有精力都在保衛美股的指數。
是因為美股是美國財富沉澱池嗎？這當然是個極重要的理由，但更重要的是，財富在這裡，這裡是美國所有人的信用基石。
企業要融資，個人刷信用卡，整個信用鏈條建立這樣財富背書上，如果價值發生坍塌，那整個鏈條的斷鏈是沒法接受的。
這就是為什麼，美國要保衛美股，不計代價的那種。
對我們而言，這樣邏輯就是被套用到樓市上了，樓市不僅是整個社會財富池，也是信用最核心的節點了。
回想下，中小企業做融投資，銀行埠最好用的還是房子，個人做背書抵押依然還是房子最被認可。
所以從這個角度，沒有所謂救樓市，我們只是在穩定信用體系。
無論任何代價。
04
接著，我們再往下深聊一點，就是為什麼會這樣一種局面。
難道像美國那樣有個穩定的股市不好嗎？
這點上還真不是我們不想，只是還不能，是不能越級挑戰經濟規律。
美股為何強大，美股背後是蘋果高通特斯拉這樣最高維的科技產業，以及為之配套一整套教育法律和社會體系。
而我們的一個現實就是，這些高富帥的產業我們也想要，但需要時間。
所以更實際的問題是如何把能誕生這樣產業的城市給培養出來，打個比方我們能有十個深圳的話，那麼就沒有什麼產業焦慮了。
這就是一個城市化沒有完成發展中國家沒法越級打怪的真實。
還是我那個朋友，看著他做著似乎和樓市不相關的物流產業，但本質上，物流產業是在這個城市做流動配套。
只有這個城市在規模和質量上疊代了，產業和人口才能跟著一起壯大
樓市在城市作用，就是讓錢和人流在城市中沉澱並且循環起來。
所以國家借著這波樓市起勢，一個的戰略方向就是把一億人口給遷入到長三角珠三角這樣優質的都市圈中。
不管是用高鐵這樣的流動手段，還是開放落戶這樣的政策操盤。
就是要堆積優質城市勢能，去承載產業和人口素質的爆變。
某種程度上，這就是我信心的來源，放水可以不進入樓市都沒有關係，因為整個城市發展驅動模式，依然需要樓市來消化。
那麼樓市價值就沒有辦法被取代了。
05
最後，我還是想強調下。
這不是想煽動恐嚇什麼，那就脫離了寫這篇初衷，只是想大家明白。
以前樓市中對買房人的不友好因素，投資客橫行啊、維權盤啊、爛產品遍地在新周期前慢慢消散了。
我不能說現在房市對買房人友好到多大程度，起碼要比以前要好太多了。
同樣，樓市中一些底層的邏輯依然沒有被一時環境改變，這也就註定了樓市暫時無可取代的可能。
那如果你也認可這些觀點，那我也想藉此給各位一些建設性的忠告吧。
第一，買房人不管從哪個需求出發，有一個東西沒法或缺了，叫平常心，平常的看待樓市的收益和未來，這能給自己減少很多不必要的痛苦和妄念。
第二，我為什麼說08年很難再現，一句老話叫「時也，命也」，樓市將來需要不是無差別泛濫的流動性，而是要把資源導入重點培養的城市中去突圍。
並讓這些城市帶入穩定發展循環中來。
去找這些被時間投資的城市去投資，去買房，去置換對沖吧。
第三，產品這種層面究竟有多重要，以前取決於金錢，現在取決於決心。
總有你在地段和產品之間做預算的取捨，之前地段是無可爭議的贏家，未來好地段的爛房子老破小老破大，會不會還被將就。
起碼現在買房人越來越挑剔，尤其大家都過買過房子後。
第四，我是不多看好樓市，我只是相信還有人不斷來這些優秀的城市，留下來買房並且把這個城市變得更加有優質。
第五，我樂觀的面對一切，即便沒卵用，但讓自己爽是沒有成本的。
06
還有一句
每次選擇當下看起來都無比關鍵，但拉長生命時間維度一看。
好像都不值一提。
以上為正文，來自三魚