轉自地產小王子
文 | 《地產小王子》創始人 程立
上一篇推文《不要恐慌拋售》從宏觀角度分析了當下的杭州樓市，我們得出的結論是：大家應該按兵不動，既不要盲目衝進樓市，加大槓桿，也不要過分悲觀，恐慌拋售。這一篇，我們將分析：當下樓市，不同的人群的不同操作方式。
F1
純剛需
一個字：買。
完全不用猶豫。
大部分純剛需都是第一次買房，經驗不多。所以要做的：不是擔心踩坑，而是堅定買房信念和決心。遇到好的房子，要毫不猶豫地下手，千萬不要被市場中投資客看空的言論所影響，錯失良機。
以杭州城市為大背景，幾乎全部的限價一手房都沒有什麼大問題。有小問題的房子，最多就是和開發商之間博弈利益的問題，還不至於要影響該不該買的決定。
但「不猶豫」也需要一定技巧：紅盤固然好，但買房以自住為目的，紅盤絕不是你的唯一選擇。
正確的做法：按你的購買力（資金實力）、生活通勤圈、需求（戶型、樓層、學區等）這幾個簡單條件去判斷，哪些是適合自己的房子。
對於剛需來講，沒有「最合適」一說，能買到才是最重要的原則：至少要選出3-5個符合自己要求的標的。
F2
改善客戶
抓緊置換。
對於想賣房的房東，上半年二手房的窗口期打開了。千載難逢的機會，現在二手房市場快速回暖，正是置換最好的時機。要清醒認識到：二手房很難有作為。
我們反覆強調：限價以來，二手房只能看一手房的眼色。一手房被政府限價壓住，二手房就掀不起風浪。
尤其杭州一手房供應量如此充足：能買到一手房的，一般不會考慮二手房。哪怕剛需，大部分也都是這樣的選擇：買一手房，租房兩年。
趁著市場熱，果斷賣出手上的二手房，拿著上一輪樓市上漲中賺到的錢，好好置換一套房子，來改善生活，是對自己和家人最好的回報。
改善注重兩個方面：
第一是地段。儘量選擇更靠近城市核心的地段，更靠近地鐵口的位置和更具有產業支撐的板塊。一方面是為了自己生活的便利，這些地段一般都配套更醇熟。另一方面，也是為了下一次的改善做好準備。賣得出，賣得貴的房子，更值得擁有。
第二是產品。既然都改善了，一定要選擇好的品牌、好的產品和好的物業。這樣既能夠擁有更好的居住體驗感，還能夠享受更多的溢價。
F3
買二手房
能不買二手房，就不買。
如果真的非買不可，也不用太著急，二手房漲不了多少。即使現在一時漲了上去，後面也會慢慢回落的。
我們要知道，杭州二手房自從2018年中達到頂峰後，大的趨勢其實一直在回調，一二手房之間的差價不斷縮小。所以根本不用擔心二手房價會飛起來。
但有兩類客戶不得不買二手房：
1、經濟能力不足。儘管新房更便宜，但面積大，總價承受不了，只能選擇城市中的老破小。
這一類客戶，面對二手房時，我的建議是：堅定「必須買」的決心，但拿出可以不買的氣勢。什麼意思？
必須買：自己內心要很清楚，想在杭州紮根，一定得買房，選房的時候不要賭氣放過還不錯的房源。但具體操作的時候，則不要讓中介和賣家看清楚你的意圖。不要輕易下定，多看看，總不會錯。
我再堅定一次：反正二手房有的是機會。
2、孩子馬上要讀書，必須立刻解決學區房；或者等著婚房結婚的新人；或者其他等等必須立馬入住。這一類客戶，是二手房市場絕對的基礎。
如果不是因為這批客戶，二手房市場老早趴下了。
一手房那麼便宜，誰願意買貴的二手啊。
當然自住剛需和改善，不是非一手房不可，也可以考慮二手房。但要學會撿漏。之前文章就提過，剛需們，更應該撿漏。即將交付的樓盤裡，因為有大量投資客，交付後會經歷一輪拋售潮。這個過程中，遇到特別實惠的房源，也可以果斷買入。
F4
偽·投資客
偽投資客這個詞，是我前年提出來的。
先要申明：這個詞不是貶義。所謂偽投資客，指非專業投資房產，以為自己在投資，其實只想買一份資產。
凡是買了房子，想著以後可能要住的，實際只是想賺個差價走人的，統統都可以歸在這一類。據我了解，這部分人是當下市場的最大購買力之一，幾乎要占到所有購房者中的40%。這些人渴望財富的增值保值，但本身投資經驗並不豐富。
他們往往活躍在各個購房群中，反覆參與多種討論。有時候是買房小白，靜靜當一名入門級學生，有時候也當老師，給買房小白們講課，談談自己的投資經驗。
對於這部分偽投資客，我的建議：最做簡單的、最安全，又是最有效的操作，就是搖一手房，尤其是紅盤。
要做到三個堅決：堅決不看二手房，堅決不碰大戶型，堅決不買不搖號的樓盤。
這三個堅決，會讓你錯失一些機會，但更多的是會幫你規避風險，減少踩坑。
要時常給自己心理按摩，搖不到，大不了不買。絕對不要因為反覆搖不到，一衝動就隨便買一套二手房。
再一次強調，一手供應量很充足，二手房不夠便宜。
F5
真·投資客
投資客有很多流派。不管哪一種，前景不甚明朗的情況下，一定選擇：收縮戰線，而非擴大投入。
當然，一手紅盤有著足夠限價紅利，又看得清楚利差，這種標的可以繼續投入。只是需要搖號，要拼運氣。
二手房，除了特殊的筍盤和特殊的波段，目前階段不太會有投資客入手。特殊的波段比如去年11月前後，有過一波撿漏的機會。
疫情影響下，經濟大機率還會進一步惡化。杭州的房子，一手房限價下，二手房大漲的可能性很小。二手房不能大漲，最好的狀態只能橫盤，那麼一定不是勇猛激進的時刻。
投資客不同流派的方式儘管不同，但面對當下的經濟狀態，基本共識還是一致的：維持足夠的現金流，等待時機。我身邊有一個朋友，已經準備了一千萬現金，正虎視眈眈盯著樓市。
投資客里有樂觀派和悲觀派，前者覺得必有一大跌，後者覺得未必能大跌。因此有的投資客拋出房產，持幣等待抄底。有的投資客則是趁著房產評估價較高，貸款利率較低，套出貸款，持貸款等待時機。
不管哪一種操作，殊途同歸。
F6
態度上要樂觀，行動上要謹慎
一方面，疫情對社會，尤其對經濟帶來的破壞，才初露端倪。過於樂觀，往往很容易陷於被動的狀態。
另一方面，面對疫情時，國家和杭州市展現出的軟硬實力，是身處這座城市的我們，對未來充滿信心的底氣。
對於剛需、改善和偽投資者們來說，爭取搖中一手紅盤，是最應該做的事。
讓投資客退出搖號紅盤，給剛需和改善們多一些機會，這種說法，充滿了人文關懷，實則異想天開。事實上，面對政策給的紅利，絕對不會有投資客肯讓道。
那麼，大家還是各憑氣運了。
普通人雖然沒有投資客的技巧和實力，但在搖號這件事面前，大家都是公平的。
千萬不要接盤二手房，千萬不要閉著眼睛亂買，千萬不要成為投資客們的安全墊。
特別要強調一點：槓桿一點也不可怕，可怕的是你控制不了的槓桿。最後還是那句老話：態度上要樂觀，行動上要謹慎。