來源:溫州新地產 作者：陳叉叉
PART 1
本輪高頻率的土拍，同時也釋放了一個信息：溫州土地市場正以「點線面」勢，各板塊全面鋪開，比如輻射老火車站周邊的城中板塊，19年頻繁有地塊掛出或出讓，像今天這宗出讓的溫州市城市中心區D-28-1地塊，位於錦江路與惠民路之間。
溫州市城市中心區D-28-1地塊， 吸引了世茂、中梁、招商、金茂、碧桂園、榮安、平安、萬科等多家房企報名。經過競價，最終由 萬科 以 10.19 億競得該地塊，溢價率 19.32 %，樓麵價 18034 元/㎡。
報名的房企中出現了世茂和中梁，世茂在上個月5月15日收穫一宗周邊站南地塊，中梁在地塊的北面有鹿城中心。
在大家以為要達到30%的封頂價時，土拍在第34輪結束了。
PART 2
地塊位於溫州市鹿城區南匯街道，位置不錯，屬於市中心地塊，北臨錦江路，東面市惠民路主幹道，交通便利。
距離最近的商品房新盤是北面隔一條錦江路的中梁鹿城中心（安置+商品性質），目前誠意金已經繳存。東北面是錦江家園安置房。
地塊西面和北面圍繞著2個學校，北面是溫州秀山中學（錦江校區），西面是秀山小學。
周邊輻射下呂浦商圈，生活配套成熟，人居氛圍濃厚，但是城市介面一般，分布多個老齡房或者安置房，缺少高端住宅集聚性。
（城市中心區D-28-1地塊位置）
溫州市城市中心區D-28-1地塊，占地35.31畝。
容積率2.4，地上總建築面積≤56503平方米，其中各兼容功能的面積≤16951平方米。
建築高度≤100米（且住宅建築高度≥24米）。
（地塊詳情）
本地塊起始價為人民幣85400萬元，保證金17080萬元，起始樓麵價15114元/㎡。計入配建幼兒園後實際起始樓麵價17246元/㎡。
當地塊競價總價達到110900萬元時，進入競價保障性面積。
PART 3
地塊分析：
（1）地塊容積率僅2.4，有利於未來產品排布，打造更舒適的居住空間。溫州新盤容積率普遍在2.6以上，這個2.4的容積率堪稱一股清流啊。
（地塊規劃方案圖）
( 2 )地塊占地35畝，體量不大，但是位置優越，適宜打造「小而美」的精緻中高端樓盤。隔壁中梁鹿城中心面積段較為清爽，就130平和143平兩個戶型。
但是周邊舊房集聚，缺乏高端豪宅的集聚效應，不適宜打造超高端豪宅。
( 3 )地塊需配建一處12班幼兒園。
（城市中心區D-28-1地塊實景圖）
PART 4
19年上半年車站大道火車站附近輻射範圍內，頻繁有地塊出讓。
18年中梁競得的鹿城中心，成交樓麵價9716元/㎡。
5月15日，世茂大戰6小時，18417元/㎡競得62畝的南匯街道站南地塊（S1線惠民路站西側），溢價率28%。
站南世茂新地塊高價拍出，今天這宗錦江路新地塊也是高價拍出，顯示了開發商對市中板塊前景預期看好。
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