貨幣與通貨膨脹
關於通貨膨脹自古就存在，因為歷史上緊俏商品一直是糧食，所以一旦出現貨幣超發都會反映在糧價上。千百年的演變，中國歷史上出現過世界第一張紙幣，但最後因為政府發鈔的隨意性透支了其信譽最後回歸了金屬貨幣。歷史生產力的制約，金屬貨幣並不能像紙幣那麼隨意，可以說這是政府和民間的妥協。
進入當代社會後，隨著社會生產力的提高，金屬貨幣並不能滿足社會財富的增加。此時紙幣重新煥發了生機，當下世界各國都選擇了以紙幣為貨幣的局面。隨著經濟活動翻天覆地的發展，各種研究經濟學的方法開始豐富，衡量貨幣供給的指標也就越來越多。
隨著社會的演變，貨幣追逐財富的屬性不變，其目標依然跟隨著緊俏二字。當代科技水平的提高，農業生產水平導致農產品被貨幣遺棄。從我國的經濟發展來看，貨幣逐漸由製造業瞄準了房地產。
今天我們把這個活動邏輯整理一下，試圖講明白貨幣超發的20年（M2廣義貨幣觀察，此時增幅開始直線上升），為什麼民間生活必需品並沒有那麼水漲船高（說到這可能很多人不服氣，且聽我娓娓道來）。
1、 近代經濟的發展軌跡
上世紀90年代，隨著改革開放政策的實施，沿海地區承接了大量產業轉移業務。憑藉著勞動力、土地成本優勢創造了大量財富。中國製造在這個背景下逐漸被世界市場認可，物美價廉的產品就這樣走向了全世界。隨著貿易逆差的發展，中國開始從國際貿易上獲得逆差，其表現就是外匯儲備的良性增加。
外匯儲備隨著貿易增加
1990年到1999年中國的貨幣政策越來越規範，改變了過去由財政部發行國債，央行承銷的貨幣發行方式。還有一個變化就是，放開了房地產市場。中國的物價水平經歷價格闖關後，開始走向市場調節的路線。
進入2000年後，中國加入了世貿組織，大家記住這個時刻。中國製造自此開始走向驚詫世界的速度發展，與之伴隨的就是中國貿易順差速度加快，這一時期中國貨幣投放開始增多。以美元為錨的發行人民幣導致基礎貨幣增速加快，具體邏輯是創匯企業在國際市場上賺取外匯後，要在央行轉換成人民幣進行經營活動。打個比方，比如某企業賺取了一美元外匯，要想在國內進行生產就要從相關機構換成人民幣。他們的比例是按照當時匯率兌換，所以可以理解為外匯儲備按照匯率投放等額人民幣。
在央行的資產負債表中，外匯儲備就是資產，而按照匯率發行的人民幣就是他負債。隨著外匯儲備的增加，輸入性膨脹就會影響國內經濟。
中國物價的上漲，90年代初是個分界線，2002年又是一個分界線。
2、 增量貨幣由民生商品向資產轉移
進入2002年後，中國經濟按照自己的軌跡繼續前行，國民生產總值增速一直保持在10%以上。外貿繼續發揮著自身作用，貿易逆差賺取了更大的外匯頭寸。隨著貨幣供給的增加，熱錢四處亂竄。這段時間生了很多農產品的新名詞，姜你軍、蒜你狠就誕生在這一期間。
這些現象的根源就是貨幣供給的增加，貨幣與物價之間的關係是水漲船高。這個階段如果用單純的加大印鈔速度是不科學的，因為此時社會財富同時也帶來了巨大增長。人民生活的物質水平也逐漸提高，此時並不存在缺糧少衣的狀況。
中國貨幣供應的曲線
2002年，開啟了中國房地產牛市周期，房價從這一年開始在很多磚家的疑惑中一騎絕塵。房子從此逐漸被老百姓成為資產來持有，輸入性貨幣增長找到了歸處，這一年從事房地產行業的人開始了財富逆襲般的表現。而農產品的價格也逐漸回歸理性，相比貨幣增幅來看，其價格的上漲開始出現滯後。
房地產造富運動就此拉開帷幕，我們以中國職業足球這個燒錢的行當來看，此時越來越多的開發商進入此列。也從此時，房地產商背上了高房價的罵名。而房地產真正的賺錢秘訣是，近乎極限的槓桿利用率，和製造周期的加速。房地產商業化幾乎是多贏的局面，一方面地方財政分稅制帶來的資金缺口，另一方面可以吸收相對增發的貨幣。房地產商業化也帶來了一個負面影響，那就是房地產成為了另一個印鈔機，間接成就了貨幣乘數走向極限。同時房地產投資壓縮了實體產業的生存空間。
3、 房地產商業化帶來的影響
房地產商業化拉動了將近上百個產業，提供了龐大的就業群體，也吸收了相對增發的貨幣。隨著房地產的發展也帶來了其負面影響，對於經濟領域來說，房地產作為印鈔機增加了信貸資金的野蠻生長。
房地產透支消費源自於兩個老太太的故事，因為消費習慣的不同。中國老太太臨死住上了自己全款買入的新房，而美國老太太卻在房子裡度過了一生後還清了貸款。這個故事讓越來愈多的人扭轉了消費理念，紛紛通過槓桿方式買房。
從貨幣角度來看，消費理念的轉變卻加速了貨幣發展。比如某人買房，以抵押貸款形式取得交易，這個過程就是房地產印鈔的過程。房產商從銀行拿到了售房款，憑空多出來的錢變成了這個人的負債。我們可以看一下廣義貨幣（M2）的增速，諸多買房人就是主要貢獻者，可以說當貨幣乘數進入極限的時候房地產就會綁架經濟。
私人部門貸款曲線
從上期央行公布的《區域金融運行報告》計量分析結果表明，局面槓桿率每上升一個百分點，社會零售品消費總額就會下降0.3個PT。從貨幣學來講，信貸資金的增長達到一定極限後，就會失去作用。
過去兩年時間內，去槓桿就是降低信貸資金的野蠻生長，房住不炒就是針對房地產對經濟的反作用。可謂一針見血！
房地產市場在過去的經濟發展中起到了正向積極作用，在一定時期內吸收了大量的資金間接降低了國內通貨膨脹率（CPI統計房價不在內）。從02年開始，M2由18萬億增加到了現在的190萬億，增幅差不多是11倍。我們回憶一下當時的主要物價，漲幅就沒有那麼高了，主要原因就是樓市吸納了大量資金。而樓市均價從02年到17年最高點，剛剛就是11倍的增幅區間。
貨幣規則導致並不能無限增長，當貨幣乘數達到極限就會適可而止。從貨幣角度來看，房地產野蠻增長是時候說再見了。
主要參考書籍《激盪四十年中國企業1978-2008》作者吳曉波
《國際產業轉移》作者丁剛