我認為不是，否則如何解釋今年一季度的樓市「小陽春」以及成都樓市的上漲？

實際上，看多樓市者都是樂觀認為房地產稅是十年以後的事，又或者即使收房地產稅，房東、業主也可以把成本轉移給接盤俠。

吳文認為「儘快對房地產稅和產權到期問題作出具體的法律安排和明示」就可以打消購房者疑慮，還是有點想當然了，看多樓市者曾經比他更樂觀。

何況，房地產稅的試點落地比長期推遲的可能性更大。為什麼？因為地方財政比較困難。這個，大家都懂。

事情的另一面，即使宣布20年不收房地產稅，對樓市也沒有什麼影響，有資金實力的人不是擔心房地產稅，而是擔心沒有接盤俠，沒錢的依然買不起。

吳文的第二點建議是降低改善型住房的房貸利率。

其實準備購買改善型住房的人士收入不錯，降低房貸利率對於準備購買改善型住房的人士有沒有用，有一點用，作用不大。他們不會為了一點蠅頭小利改變家庭的重大決策。

而且能夠在複雜的當下，尤其是就業情況如斯的當下，有勇氣購買改善型住房的人有多少？

我看到的是諸多重要城市的二手房掛牌量高漲，很多人想把多餘的房子變現。

吳文的第三點建議降低存量房貸利率。這是一個良心建議、好建議，但它的重要作用是降低存量房業主的負擔。

減輕的這一點負擔會有助於他們的消費？恐怕不會。他們會選擇快速存錢，儘快提前還房貸。

4月末，本外幣存款餘額279.55萬億元，同比增長11.9%。月末人民幣存款餘額273.45萬億元，同比增長12.4%。

吳文的第四點是建議全面取消限價政策。這一點我完全支持，是個市場化的好建議。

實施此建議可以解決豪宅的二手房、一手房之間的價差問題，避免一系列亂象。

但是對於絕大多數普通住宅而言，並不存在漲價的情況，開發商只想降價，現在是開發商想降價而不得。

如果開發商可以自主降價，可以有效激活房地產市場，但作用依然有限。

為什麼？如果限價取消的話，富人還會去搶豪宅嗎？至於工薪階層，會看看自己的錢包，沒有多大決心去買房，最重要的是保住工作，難道不是嗎？

國家統計局發布的全國城鎮調查失業率顯示，今年4月，16-24歲勞動調查失業率為20.4%，比上月上升0.8個百分點，創2018年有該統計數據以來的新高。

另外，取消限價，普通住宅的房價下來了，銀行答應嗎？就算銀行答應了，這個量還能回到以前的情況嗎？

吳文的第五點是建議認真落實「三支箭」和保交樓政策。

吳文陳述——「去年底的『三支箭』，從貸款、債券和股權三個方面，對民營房企給出了積極紓困的政策安排。但是在實際的執行過程中，地方商業銀行出於自身利益和安全性的考量，並沒有給予民營房企享受與國有房企同等的待遇」，我完全認同。

不過就算「三支箭」落實到位，民營房企要做的第一件事也是自保，而不是去拿地王，或者大肆擴張。

認真保交樓政策當然是很好的，但是，交樓都需要保了，還指望更多人恢覆信心進來繼續買買買，是不是有點難度？

總結一下，吳曉波提出的這些建議都充滿善意，有的是良心建議，但即使全面實施，對房地產來說，刺激作用有限。

02 信心與錢包是支撐消費的重要力量

我說點實在的：不要指望房地產來救內需才是最應該有的心態，因為這個階段已經過去了。

一代人做一代人的事情，一代人有一代人的使命。

放棄指望房地產上行來大規模重啟內需，我們才能討論其他問題。

但這不等於放棄房地產，恰恰相反，房地產的剛需是長期存在的，房地產行業本身也會長期存在，只是量大量小的區別。

中國現在的房地產問題很複雜：國家統計局公布的《中國人口普查年鑑-2020》，詳細披露了第七次人口普查的分項數據。

數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。由於我國城鄉居住面積差異大，通常而言，農村、小城鎮的人均居住面積要遠大於城市。

各地的城市人均居住面積數據更能直接反映各地居民的居住情況。數據顯示，2020年我國城市人均住房建築面積為36.52平方米。

在絕大多數三四五線城市，房價相對便宜，但工作機會少。在一二線城市，工作機會相對多，但年輕人買不起房，少數人手上有很多房。

但是這少數人沒有什麼消費慾望，年輕人買了房就沒錢消費，所以，指望「救樓市然後救內需」其實是不可能完成的任務。

這需要兩步，第一，年輕人有「上車」（買首套房）的首付資金和每月還貸的能力。

第二步，搞定首付和每月還貸之後，年輕人還要有持續消費的能力。買了新房之後的買空調、買家具、裝修的消費都是一次性消費，在人口現狀下，這種一次性消費的趨勢就是會越來越弱。

但是，並不是說中國的消費就完全沒有亮點。

恰恰相反，在剛剛過去的這一周，我去貴州出差，和一位餐飲界人士聊天。

他的旗下有酒店和餐飲，我就問他酒店生意如何，他說還可以，餐飲生意也還不錯，他主要做地方菜系。他走的是相對中端的定位，比較經濟實惠，酒店和餐飲都在市區。年底，公司要從100多人增加到200多人，還要再增加一處門店。未來五年，在盈利的前提下，還會陸續增加五家以上的門店。

你看，這不是消費力嗎？雖然不是房地產那種大起大落的力量，但是它的堅韌，它的務實，它的緩慢向上，還是值得欣喜的。

我們要習慣這樣的基於經營力量和產品力量增長的消費力，而不是基於政策刺激的增長。

還有一家電纜企業，2014年開始在貴州生產，去年產值16億，今年產值有望破20億，這後面都是消費力在支撐，有一些裝修房子、酒店、民宿的剛需存在。因為質量過關，營銷得力，這家企業的發展勢頭很好。

你看，不是沒有消費力，而是市場在房地產增長乏力之後，自己在調整，有一個回落的過程，但優秀產品、優秀企業也在逆流而上。

這樣的消費力不具備排山倒海的勢能，但它們的綿長與韌性同樣值得欣喜。

那樣波瀾壯闊的時代，過了就過了，我們要調整心態，重新審視錢包，計劃人生，這其實是經濟大周期的常態。

蟄伏經年，經過一定時段的休養生息，希望我們的就業率逐步上升，在那個時段才能再談消費力的大幅度增長。

消費力的大幅度增長是建立在工作機會穩定，且收入不錯的基礎上的，只有這樣的增長才是穩健的。

跳過就業和收入，直接跳到結果——指望用房地產撬動消費，這不現實，因為問題是：沒錢如何買房和消費？

這不是一個古老的「是先有雞還是先有蛋」的問題嗎？

信心與錢包是支撐消費的重要力量，我們需要恢覆信心，我們需要錢包充盈。