我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐好，武漢買二手房有好多中介，這些中介有什麼區別，怎樣選擇？目前知道的就是中介費不一樣
回答：好中介的判斷標準，我說下自己的經驗。
1.溝通起來感覺很舒服，對區域很了解，基本上沒有盲區，即使是有盲區，也會趕緊問，問完告訴你。
2.尊重你，說話非常客氣，不該問的不問，若問了不該問的，很快能圓場。有很多SB中介賣品質盤，姿態就跟那房子是他家的一樣，一副愛買不買的態度。
3.每次看完房，會主動收鞋套。
4.跟賣家溝通的時候很積極，該問的都會主動問。有的中介讓他問一些信息，死活問不出來，溝通能力和辦事能力上有問題。
5.不亂髮微信，正常發一下微信這個都能理解.有的中介給你發完二手房之後，又給你發新房，這種直接拉黑。
6.中介費能優惠的都會去主動申請。
7.能很快讀懂你的需求推薦性價比高，匹配的房源，房源篩選上比較用心，不會亂帶看。
至於如何挑中介，說說我的過往經驗：
1.自己要有篩選能力，如果遇上自己覺得不靠譜的中介，果斷換掉，你將就對方，自己就吃虧了。
2.讓靠譜的熟人幫你推薦，最好是熟人跟那個中介有過成交歷史。
3.從中介網站上看評分及成交量綜合還不錯的中介，然後線上聯繫，覺得對方還不錯，再去線下找他們看房。
很多人第一次買房，都是隨便找個店面找了個中介，最後就成交了。大機率上，這是極不靠譜的。
提問：房大大你好，幾個問題。
一，目前用法人身份註冊了一個小微企業，在實體運營，目前還未開通對公帳戶，想問下如果用企業貸款是不是需要查睡？
二，招行2.4萬進黑屋，建行2萬，房貸也在建行（一直申請提額不通過），華夏2.3萬，想要提高額度，有沒有好一點的辦法？前幾天去買了招行金葵花理財，放了50磚進去了，到時候準備申請經典白，不知道對不對？
回答：1.建議開通對公帳戶，有實際經營的公司能選擇的產品更多，貸款利率也更低。
有免稅額度，開了對公帳戶之後看他走不走對公的帳當然能走對私就走對私，偶爾走點對公。
2. 招行金卡申請經典白的4種方法兩個秘籍，詳見知識星球內部分享。
提問：你好，美麗的房姐。關於貸款記錄問題。
本人單身，剛賣了一套房子，性質.住宅。目前想入手一套，因原先是按揭，建行辦理，故有房貸記錄。屬於二套。能否去除貸款記錄，有什麼辦法，需要尋求哪個部門解決。謝謝
回答：去房貸銀行做結清證明即可
提問：房姐好，有套單位房改房雙證都有70年獨立產權，最近想賣掉，有幾個想買的但是看到土地證性質是劃撥的。都打了退堂鼓，現在武漢市機關事業單位的住房都是房改房，土地性質都是劃撥的，我看也很多在銷售和成交，問一下房改房成交過程和商品房一樣嗎？有額外的費用嗎？謝謝。
回答：房改房上市出售有條件要求，如幾年後才允許出售、優先出售給產權單位、出售前須原產權單位在出售徵詢表上蓋公章或不能出售等。
購買房改房後上市出售的收益分配是有限制的，總的原則是要給國家上繳一部分土地收益。
提問：新人首問：房姐好！之前廣東房子出手得180剛來武漢落戶，想在光谷買房投資為主，怎麼選擇為好，初步了解了琨御府，光谷未來城，萬科金域學府，保利時代二手等，比較迷茫，有什麼更值得入手的新盤嗎？或者幫我縮小一下看二手房範圍。我還很擔心還貸能力差的問題，畢竟工資太低，我需要看那幾篇相關精華文章？另外，環京固安一套毛坯小房何時該出手？出手後估計得子彈80左右是否應在重慶入手一個小的，首先應該考慮去哪個區域看房？小白一枚迫切需要房姐指點。
回答：1.武漢回報率最大的樓盤匯總，詳見知識星球內部分享。保利時代二手溢價嚴重，不建議買，關山大道二手次新關注金地格林東郡，茉莉公館，融科天域，藍晶國際等，單價2.2以內可入。
擔心月供，留足2年月供即可，後期通過分割出租或者民宿的方式緩解月供壓力。
2.精華主題都看一遍，構建房產投資框架。
3.固安房產出手，裂變2套重慶房產。重慶投資公式，詳見知識星球內部分享。
提問：新人首問 坐標西安，本跟有一套未央區鳳城十路自住房，11年房齡電梯小高層，全款付清。現在在看滻灞萬科瀾岸已經登記，置業顧問算的我的組合貸貸款利率要上浮23%，是均價15000小高層，開盤有125高層3室和143小高層4室。我首次貸款怎麼才能降低利率，萬科瀾岸值不值得買，買哪個？3口之家。我目前自住房西苑小區要不要賣。孩子3歲，還要考慮學區問題，瀾岸大機率是滻灞五小（預計2021招生），西苑小區帶西航三校學區。1.怎麼操作才能降低稅點，2.選個好學校。感謝！
回答：1.萬科瀾岸考慮自住可以買，品牌優勢，但是嶄新的新區需要守大長線。新區的學校都有同樣的問題，沒有畢業生，教育質量不好判斷。單從生源來看，以統籌生源為主，如果沒有引進名校，應該一般。125平的三居未來流通性更好。如果不缺子彈，西苑小區可以等到樓市回暖後再出手。純商貸外資銀行利率更低，組合貸可以挑一個售樓部合作利率最低的銀行，新盤售樓部都是強勢方，一般不支持自己找銀行。如果有銀行同意給你批貸，可以找開發商申請更換銀行。
2.考慮孩子上學，教育買個名校學區房小戶型掛名額，再買一套大戶型自住。
提問：光谷東崇文的精裝公寓，單價1.5多一點，由途家託管包租70一個平方，投資可以買嗎？
回答：關於買賣，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商鋪、辦公樓要按照增值部分的30％-60％來交增值稅，導致商住漲幅遠遠落後於住宅，已經被京滬充分證明。如果有購房資格，優質考慮住宅。
純粹包租的話，你計算回本周期。2年內回本可以考慮。
提問：親愛的房姐？請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？
回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。
提問：(新人首問)房姐，想給三歲半的孩子置換漢口老名校學區房1.公公名有華苑143平樓梯房2.長江新城有公名長江明珠92平電梯三房這套現置換對瀋陽路小的仁義96年電梯公房可看江已下定面積36.82平，建面49,105萬3我和老公名有美聯城仕86.25小三房純公貸4.老公婚前漢口北金馬凱旋cbd二樓鋪建66平34萬5婚前我名豐華園經適房82平6.我爸名台東路老一室一廳建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20個，不想貸。1:長江新城裡的長江明珠那套現賣掉買仁義電梯公房可行不？2:兩邊的固定資產如何優化重組，可以實現價值最大化3:現在有沒有必要表現部分房產，流現金投資存銀行？
回答：賣出評級對比:
沒有貸款先賣
房齡老的先賣
面積小的先賣
這些房產里最應該出手的是華苑樓梯老破大，台東路老破小和孝感的私房。這幾類房產處於房產生物鏈的最底端，未來漲幅非常小，建議儘早出手裂變。長江明珠因為有長江新城利好，可以暫時保留。豐華園在礄口，區位一般。這2套可以考慮樓市回暖後出手裂變。
置換小戶型學區房掛名額，思路正確。淡市不出貨，現在出手賣不到心裡價位，可以等到明年初3-5月看市場回暖情況。商鋪租售比在4%以上可以保留。梳理能開發的房票，把劣質資產置換成優質潛力資產。子彈不要存銀行，跑不過通貨膨脹。
提問：房姐好，目前在望京上班，北京首套，自住。目前考慮看一下回龍觀，天通苑，北苑和立水橋南，這些地段哪個更好些，能有個排序的話更好啦！
回答：天通苑>回龍觀>立水橋>北苑 只是按當前可投資價值來算
提問：房姐好，想純投資瀋陽一套房產，總價控制在150w，渾南片區有升值潛力嗎？目前比較看好東湖片區的保利和光和華潤長安里，或者房姐有更好的城市投資推薦麼？
回答：改善型項目不適合投資，瀋陽沿著沈北地鐵和學區淘單價8000以內的盤。中國top20省會城市，人口1千萬以上，人口凈流入都城市，都適合投資。
具體需要結合你都主場和房票情況來選擇建倉城市。瀋陽，重慶，武漢，長沙等都是不錯都城市。
瀋陽和長沙均價還沒有過萬，特別是瀋陽，吸引全國的多軍建倉。
提問：房姐，武漢天地開盤價4.9日光，你覺得是開發商炒作還是武漢真有這麼大豪宅的需求？總價似乎700萬起
回答：高端盤和剛需盤是完全不同的2個市場。武漢天地早已成為武漢人民心中的豪宅一哥，身份和地位的象徵，加上學區優勢，日光不足為奇，高端市場購買力充足。
提問：如何看待北京學區房？聽說要取消
回答：學校的教學質量一定有好有壞，小學就近入學一定是根本性原因，所以無論哪個國家哪個城市都一定有學區房。但是
1目前北京頻繁出台的學區政策調控會導致腐敗，權貴會搶奪更多門票。
2學區政策的調控和學校質量的變化會影響學區房的前景。
3學區房價值=房子價值+學區價值，房子價值好判斷，並且接下來10年還會漲。學區價值我不好評價，並且不同片區有不同的風險，分校分流校址搬遷實力變化等等。
綜上，投資不要買學區房。詳見知識星球文章《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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知識星球內部資料：
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