男子花全款購置的一套別墅，居住9年後突然被人貼上拍賣公告。這究竟是怎麼回事？
男子全款購置別墅，遲遲辦不出房產證
劉先生家住重慶市九龍坡區西彭鎮，2015年5月11日，他購買了一套位於九龍坡區白彭路6號的別墅，總價款是121.36萬元。該房屋的開發商是重慶五星地產（集團）有限公司（以下簡稱五星地產）。
「當天，五星地產與我簽訂了《重慶市商品房買賣合同》。」劉先生說，合同簽訂後，他按約支付了全部購房款，五星地產也向他開具房款收據對購房款予以確認。
記者在該買賣合同上看到，雙方約定「本商品房屬預售商品房，五星地產應當在2016年6月30日前，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付劉先生使用，五星地產聲明本商品房沒有設定抵押權……預售商品房的，在本商品房實際交付使用之日起60天內，由雙方向房屋所在地土地房屋登記機構提出辦理本商品房《房地產權證》申請，提交土地房屋登記機構規定的相關資料，並取得土地房屋登記機構出具的登記受理單。」同時，雙方還對支付方式、違約情形及違約責任作出明確約定。
合同簽訂一個多月後，劉先生辦理了接房手續。
「後來我開始裝修、入住，至今已有9年。」劉先生說，在這期間，他曾多次催促五星地產履行買賣合同約定，為他辦理房產證並辦理過戶登記手續，但對方每次都找藉口推脫。
門前張貼公告，他才發現別墅被拍賣
今年3月26日，劉先生突然發現，家門前的牆上張貼著一份要將他這套別墅進行拍賣的公告。
公告載明，該聯排別墅建築面積242.72平方米，房屋用途為成套住宅，「有抵押」。同時還稱，根據九龍坡區法院裁定通過的《五星地產、重慶春滿園農業開發有限公司破產財產變價方案》，五星地產管理人、重慶春滿園農業開發有限公司管理人(以下簡稱管理人)，將於2024年4月12日10時至4月13日10時止(延時除外)在平台上公開拍賣，「起拍價是127.5520萬元。」
知情人士透露，該別墅歷經3次流拍，最終在今年9月以127萬餘元成交。
劉先生說，當時看到那份拍賣公告後，在他的再三追問下，管理人稱五星地產早已破產，後來他查詢到九龍坡區一份司法文書，顯示早在2017年11月，該院針對五星地產破產清算一事，指定大信會計師事務所(特殊普通合夥)重慶分所擔任債務人五星地產管理人。
法院：該房屋合同合法有效
劉先生認為，那套別墅是自己的合法住所，因開發商五星地產自身原因，一直沒有給他辦理房產證並過戶。劉先生向九龍坡區法院遞交起訴狀，要求確認當初雙方簽訂的那份買賣合同真實有效。
法院開庭時，五星地產經傳票傳喚未到庭參加訴訟。法院審理查明，當初開發商在合同中聲明「本商品房沒有設定抵押權」，並承諾在交付使用之日起60日內雙方向相關部門提交辦理《房地產權證》申請，然而直到拍賣時，五星地產一直未辦理過戶登記手續。
法院認為，就合同形式看，上面有劉先生的簽名捺印及五星地產的印章，足以證明雙方已就房屋買賣達成了一致的意思表示。從合同內容看，五星地產將案涉房屋出售給劉先生，雙方在合同中對出售房屋的位置、價款、支付方式及違約責任等主要條款進行了約定，內容亦未違反法律、行政法規的強制性規定。從合同履行情況看，該合同簽訂當天，五星地產向劉先生出具收到購房款121.36萬元的收據，雖然案涉房屋存在尚未辦理產權過戶登記的障礙，但這屬於物權變動方面的問題，並不影響雙方合同的效力。
2024年4月，法院一審宣判，確認該合同合法有效。
男子提出異議期間，房屋已被拍賣
此外，面對該別墅遭管理人拍賣，劉先生緊急請求對方停止拍賣活動。
管理人回復稱，當初該別墅的原抵押權人為浦發銀行，現抵押權人為秦瑞合夥企業，今年3月22日，秦瑞合夥企業向管理人提交《拍賣申請書》，要求將該別墅以現狀進行拍賣，以實現其作為抵押權人的權利。
管理人表示，當初劉先生與五星地產在簽訂買賣合同前，該別墅即存在登記的抵押權人，抵押權設立合法有效，若對拍賣有異議，可在4月11日之前向九龍坡區法院提起異議之訴。
劉先生說，他隨即向九龍坡區法院提起了異議之訴，申請終止對該別墅進行拍賣處置，「當我正等待法院回復時，發現房屋已經被拍賣掉了。」
管理人告訴記者，劉先生購置的那套別墅此前曾被多家法院查封過，他們是按規定進行拍賣處置的。至於具體是被哪幾家法院查封的，他未透露。
今年9月13日，九龍坡區法院裁定稱，解除五星地產所有的、位於白彭路6號的該套別墅的所有查封和抵押登記。同時裁定將該別墅的所有權轉移登記到（參與拍賣的）買家名下。
針對管理人提到的購買時被押抵一事，劉先生表示，五星地產根本沒告訴過他，「如果當初被抵押給了銀行，我怎麼可能還會去買？」
五星地產當初有沒有將該套別墅抵押過，如果抵押過又是何時抵押的？針對這個問題，五星地產一負責人表示，時間太久，他現在也記不清楚了。至於9年來為何一直沒給劉先生辦理房產證並辦理過戶手續，他未予回答。
律師：管理人的拍賣行為涉嫌違規
河南澤槿律師事務所主任付建認為，債務人在沒有能力履行自身債務時，可以要求拍賣自己的財產，或者債務人在背負債務時以該房產做抵押，到期不能履行債務時被抵押的房屋可能被拍賣。
付建表示，五星地產破產清算時，如果管理人在拍賣過程中未按照相關法律法規和規定的程序進行操作，可能涉嫌違規。比如，未對拍賣房產的產權狀況進行充分核實、未保障相關權利人的優先購買權等。如果房屋買受人劉先生在房屋查封之前就已經簽訂房屋買賣合同並已將錢款交付給開發商五星地產，並且因五星地產原因沒有給他辦理房屋過戶登記手續，在這樣的情況下，管理人拍賣該別墅涉嫌違反相關規定，管理人的拍賣行為必須合法、公正、透明，且符合破產法等相關法律法規的規定。
付建進一步解釋，管理人儘管聲稱該別墅之前被多家法院查封，且有合法的抵押權，但劉先生此前已與開發商五星地產簽訂有效合同並且支付全部價款，實際占有該別墅長達9年，未辦理過戶登記是因為五星地產不配合，這全部符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條規定，即一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產，三是已支付全部價款，四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
他認為，管理人的拍賣行為涉嫌違規，劉先生提出的執行異議能夠排除執行，可進一步向九龍坡區法院申請撤銷執行。
來源 | 華商報大風新聞