早前香港向深圳借地建樓風波未過，最近又有傳言香港將向珠海借地建樓，話題受到廣泛關注。
港媒消息人士指中央正研究將大嶼山以南、珠海市的桂山島填海，然後租借給香港建造房屋，包括興建大量公屋以供50萬人居住。
方案參考「橫琴模式」，在當地實施香港法律並由香港特區管轄，成為香港的第19個區。（「橫琴模式」就是中央授權澳門特區，對橫琴口岸澳方口岸區及相關延伸區，依照澳門特區法律實施管轄，直至2049年。）
也就是說如果借地成功，香港馬上又要開始新一輪填海造陸計劃並釋放更多用地了，一時間香港填海的話題又被推上熱潮。
這也讓很多外地人不理解，為什麼香港要向深圳珠海借地？香港本土不可以大規模填海嗎？香港的土地問題怎麼解決？
01
香港很缺地，填海是最優解
目前香港人口750萬，總面積僅1100平方公里，只相當於北京的1/15、上海的1/6，人均住房面積才170呎，逼仄至極。
很難想像，香港已經有一百多年的填海歷史，填海地已達7027公頃，占香港陸地面積的6.7%，相當兩個澳門的大小，養活了約200萬人口，將近1/3人口。
從今天來看，香港很多繁華的地區都是填海地，當中包括德輔道以北的中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀東、啟德機場、港澳碼頭、九龍灣及觀塘商貿區等等的重要發展地方。
還有不少重要建築物或者地標都座落填海區上，包括國際金融中心及香港會議展覽中心等等。另外香港北區特色叮叮車路線，昔日也是海岸線，現在已成陸地。
那麼為什麼原有的土地不用來開發，卻要去填海造陸呢？
這就牽扯到複雜的香港土地歷史了。
香港本來面積就小，加上山形地勢限制，現在香港有2/3的土地都是林地、草地、荒地、濕地和灌叢，剩下的採用於城市建設。
其中，用於興建住宅，更是少之又少，只占總面積的7%，所以香港長久以來就是通過不斷填海來緩解人口發展和住房壓力的。
至於可用的陸地為什麼沒有用於開發，還涉及到香港丁權歷史遺留問題，例如現在空置率很高的新界。
當年英國人租借新界定下丁屋制度，新界居民男丁每人一次可以申請建設一層不超過700平方英尺，大約65平米，不能超過三層的不完整產權房屋，相當於永久的村屋，這讓新界很多地方無法開發。
再來就是城市規劃也有問題，香港的樓房非常集中，又高又密，而且緊挨著商業區，導致現在看很多六七十年代的房子很舊很老，又沒法拆，因為拆遷成本實在太高，市區根本沒辦法改造。
最後還有個別的地產商，早期屯了一些地卻不開發使用，拉低陸地整體的使用率。
相比之下，填海成本低，沒有徵收障礙，成了香港解決住房問題的一大法寶。
目前填海每平方呎成本在1300至1500元，扣除交通基建配套及社區設施用地後，整體仍有一半土地可用作建屋。
理論上只要每平方賣地呎價達4000元，便穩賺不賠錢，更何況4000元對香港地價而言相當於「白菜價」，所以在某種程度上來說，填海就是香港擴展用地的最佳方案之一。
那麼也有人問了，既然填海這麼划算，又能切實地解決住房問題，香港為什麼不大規模填海造陸呢？
02
理想很豐滿，現實很骨感
從客觀來說，香港是不可能大規模填海造陸的。其原因一位名為「漢東錢秘書長」的知友解釋得很清楚，我在這裡引用他的分析說明：
「這是香港衛星圖，首先看看地形。
第一，填海不能選在已經建設了海濱公園的地區，不然對海岸生態破壞嚴重，並且又要把海濱公園拆了，在新的海岸線重來，因此港島南基本排除。
港島南分布著深水灣，淺水灣，赤柱等沙灘度假區
第二，不能影響現有航道，尤其不能影響葵涌碼頭。青衣和深井基本排除，西貢北的海峽也排除（沙田海有多條旅遊航線前往西貢區的島嶼）。
藍色表示無法填海或者有很大困難
第三，已經劃為自然保護區的地區不能填海，新界最北邊后海灣那裡基本排除。
第四，不能離建成區太遠，否則缺乏經濟價值，建了也沒有人去。沙頭角，也就是深圳鹽田區對面基本排除，西貢東和火石洲一帶基本排除，大嶼山南和西邊基本排除。
第五，香港雖然建了很多新市鎮，但除了第一批的荃灣，沙田，觀塘外，並不強調產城合一和醫療休閒配套，就業中心還是集中在九龍南和港島北，所以後期建設的「臥城」不能繼續擴大，不然又是天水圍悲劇（董先生當年的八萬五就沒有很好的規劃，只是數字上達到目標，就搞出天水圍這種全是住宅，缺乏商業和工業，也沒有科技園提供就業的新市鎮），天水圍西側的后海灣部分排除。
第六，考慮到赤臘角機場的影響，東涌新市鎮填海規模不能太大，而且住宅比例不能太高，機場附近不適宜大規模人口居住。
這部分是計劃中的填海區域，但要進一步擴大比較難
第七，久負盛名的旅遊區不能做大規模填海，因此南丫島和蒲台群島等基本排除。
剩下的區域中，可以填海的有：
一、大嶼山東
已經在規劃中並由港府公布的大嶼山東填海計劃，搭配地鐵和隧道，這裡離就業中心九龍和港島都近，並且有足夠的海面用於填海，也不會擋住航道。
二、屯門南
用作屯門新市鎮的擴大，可以依託西鐵線作為軌道交通（但西鐵線現在負荷太大，簡直擠爆，不知道還能不能增加運量），但是因為青山那邊有白海豚，環保方面估計有點困難。
紅色區域是屯門南可填海區域，藍色區域有白海豚
三、將軍澳
將軍澳的商住比還行，而且有條將軍澳線，可以繼續擴大城區，但科大那邊的海面就沒什麼必要了，交通不是很方便，離市區又太遠了。
紅色部分靠近將軍澳城區，藍色部分靠近香港科技大學
四、大埔
大埔的海灣面積尚可，但是第一東鐵線明顯是無法覆蓋填海區了，新建鐵路線專門服務大埔也沒什麼必要。
而且大埔工業邨南邊修有大埔海濱公園，工業區拓展起來有難度，如果不增加工業，那麼住宅增多又會增加東鐵的壓力，尤其東鐵正在搞跨海延伸至金鐘，再加壓力就太大了。
五、沙田
沙田海馬料水那邊小規模的填海是可以的，但沒什麼大的意義，馬鞍山那邊也搞了海濱公園，填海區域有限，而且現在住宅太多也是問題，馬鞍山線現在壓力不大。
但屯馬線開通後也玄，其實從屯馬線就能看出來，新界居住了差不多一半的香港人，但新界西和新界東之間居然沒有軌道交通，屯馬線雖然連接屯門和馬鞍山，但還是繞行九龍，現在沒有，將來也沒規劃城門隧道同方向的地鐵。說明新界東西人員往來不多，香港中心化問題比較嚴重。
馬料水填海區域，曾經提過，但又被否了
香港新界東西交通遠遠不如新界與九龍和港島，儘管新界住了一半的香港人
其他的就沒了……看著到處是海，實際上能填的非常少。「
填海的問題幾十年來一直都備受香港人關注，畢竟填一塊就少一塊，它不像隔壁的深圳，平原面積大，可用於開發的陸地廣，實在不夠還可以考慮開發周邊城市。
相比深圳，香港的填海則完全是剛需，而且填了也還是不夠用，這也就不難解釋為什麼香港的房價總是降不下來。
在香港生活居住過的人都能認識到，長久以來香港社會最深層的矛盾並非住房問題，但住房卻最能激發民間的不滿。
相信如果中央出手，借周邊城市荒地如桂山島給香港填海後開發，一方面可以幫助香港緩解不少壓力。另一方面香港以合理的租借費用，考慮多種形式的合作開發，亦可以實現香港珠海的互利共贏。
如此一來，香港與珠海的緊密合作更會帶旺港珠澳大橋，進而帶動粵港澳大灣區更好地融合發展，也不失為一個合家歡的好結局。
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