文|探房杜咔咔
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改革開放40年的深圳，從一座默默無名的小漁村到現在成為一座富有活力的超級大城。
而隨著外來人口的不斷加入，房價一路上漲，甚至頻頻刷新記錄，發出深圳永遠漲的口號。
可就在這幾年，深圳似乎漲不動了。
近日，深圳寫字樓空置率上升的話題再度升溫，從上半年開始，深圳的「寫字樓」已經變得不好租了，而且退租的人越來越多，空置率高達23%。而且租金方面漲幅很小，許多業主為了尋找客戶，不惜降低房租、給免租期、付中介等手段拉客。
可寫字樓的熱度依舊不升反降，空置率一直在上升，被稱為中國第一矽谷是怎麼了？
深圳寫字樓空置率攀升
根據第一太平戴維斯數據顯示，2019年上半年，深圳甲級寫字樓並無新增供應，然而其空置率環比上升0.2個百分點至18.2%。
而且從去年2018年下半年開始，深圳全市甲級寫字樓的空置率大概是在17%左右，今年2019年就已經上升到25%左右，其中南山的空置率相對其他幾個區空置率會比較高，大概在22%左右，特別是前海，空置率為最高。
究其原因，寫字樓空置率一直創下新高，主要還是前兩年漲租過快，而這兩年網際網路的行情不好，大部分公司賺不到錢而生存不下去。加上P2P模式的暴雷，導致退租情況增多。出現了供過於求的情況。
要知道，深圳現在各大區域的新寫字樓招租廣告隨處可見，很多負責寫字樓區域的中介都叫苦不迭。之前一座寫字樓下都是4-5個中介公司，而且同一個中介公司，不到20米之內，還會在開一個分店。可現在都縮減成一棟寫字樓一間中介公司，並且還出現了多家門店倒閉的現象。
與此同時，那些創新形式寫字樓的空置情況也不容樂觀，比如聯合辦公和共享辦公等這種新模式寫字樓。
所以，在這種情況下，無論是房東、中介、租客，日子都不好過。特別是業主，前幾年在寫字樓瘋狂上漲的時期買入寫字樓，以為能高枕無憂收租，沒想到還沒過幾年好日子。就迎來了寫字樓的低潮期。
據寫字樓業主林先生的講述，之前他在福田區國際文化大廈有一套150平米的寫字樓，以前一直租約不斷。可現在把寫字樓再次放出市場，長達5個月都沒人過問，也沒有中介聯繫他，更沒人上門看房。由於一直租不出去，他只能選擇聽中介的去降價。最後降到20%才成功租出去。
由此可見，現在深圳的寫字樓已經冷淡到什麼地步了。何況現在深圳的寫字樓已經供過於求了。根據高力國際的數據顯示，截至2019年上半年，深圳全市的所有甲級寫字樓存量會達到553萬平米，對比往年環比和同比分別會上漲8.3% 和19.3%。預計下半年還會有超108萬平方米的新增寫字樓供應入市，主要集中在南山和前海。
這麼多的寫字樓，可卻沒有那麼多的租客。學過經濟學的都知道，供需一定程度上決定了價格，所以供過於求的情況持續下去，我相信深圳寫字樓的房價和租金還會繼續走低。
住宅處境也不好過。
說完了寫字樓，我們再來看下深圳的住宅。尤其是近三年上車的購房者，可能會發現自己的房子已經好久沒漲過或者微漲了。
比如：龍華超級大盤壹方中心，六區是在2016年8月19號和12月11號開盤，開盤均價高達6-6.5萬，三年時間過去了，加上稅費和利息，成本已經到7萬以上。可現在已經形成二手市場的九區和五區成交均價都沒有超過6.5萬。
何況今年2019年3區開盤的備案價才5.8萬，這麼算下來的話，前兩年買的甚者還會虧損。據某位業主的爆料，表示自己16年花了474萬賣了一套壹成中心88平米的房子，契稅14萬多。兩年多的供樓利息50多萬，成本價538萬，現在以495萬的價格出售，虧了43萬。
而且這還不是個例，現在龍崗、羅湖這些區域，很多房子都是處於有價無市的狀態。所以，我們看到，隨著房價緩慢的上漲，炒房客也開始虧錢了，而作為剛需購房者也不能夠在任性了，閉著眼睛買房。
中國房地產市場，正迎來一個重大而深遠的轉折點，房子暴漲已成過去式。
我先給大家捋一捋最近發生的一些情況。
1.從國家7月30日召開的會議，明確提出房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
2.房企融資困難，而且國內最大的三大開發商，萬科、碧桂園、恆大，今年的銷售額出現下滑。作為布局遍布整個中國各級城市的三大龍頭房企，它們銷售的下滑實則指示了整個市場的不景氣。加上為了面對未來的不確定性，很多中小型房企為了加快資金的回收，紛紛降價促銷，比如最近廣州番禺的降價就是打響了一線城市降價潮的第一槍。
3.關於銀行收緊個貸的批款，多地貸款利率的上調，對於樓市都是一個不友好的現象。
種種現象表明，樓市未來10年畢竟有一場改革，一場從未有之的變局，而深圳在這場風波中也不可避免。
何況現在的房子只要不漲就是跌，因為，對於投資客來說購房最重要的是房價每年上漲10%以上，炒房客才能安心。但現在，這只能是奢望。畢竟深圳已經橫盤三年了，未來幾年應該有很大幾率會繼續橫盤。
對於剛需而言，在這個高位上車，實在不明智，但都說是剛需了，就一定是需要上車。所以，我的一個建議是，最好結合自身的情況，量入為出。那種需要動用太多槓桿買的房子，得慎重考慮。畢竟現在的情勢不一樣了。
我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。