自己點的菜，撐死了也得往下咽。

20世紀80年代的日本就是這樣的感覺。當時的日本做為世界頂尖的已開發國家，出口業蓬勃發展，科技勢頭強勁。本以為會一躍成為超級大國，沒想到在「房地產」上栽了。

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那麼上個世紀的日本為什麼會栽呢？主要還是當時的日本太有錢了，多得不知道怎麼花。日本的大爺大媽們如當下一些中國人一樣，炫富炫到了歐美國家，可以說當初的日本人買遍全球——上至高樓大廈，下至黃金珠寶，那是完全「只買貴的，不買對的」。

那老美一看，不對勁啊，日本崛起的那麼快，而且那麼有錢，還在繼續賺我國家的錢。馬上聯合德、英、法、這三兄弟。把日本請到美國紐約的廣場飯店開會，酒過三巡菜過五味之後，老美對著日本這個小兄弟說了一句：兄弟，哥哥和你商量下，你都那麼有錢了。要不你把你的貨幣往上漲一漲，我們的貨幣貶一貶值，這樣你們日本也可以購買我們歐美那些高大上的玩意，反正你們的大爺大媽有的是錢。日本心中想著MMP，但嘴上又不好意思說出來，畢竟還得靠老美這位大哥撐腰。無奈只能答應了，最終簽訂一份名為「廣場協議」的文件。

這協議一簽之後，導致日本的企業出口面臨困境，大量的企業賺不到錢。俗話說的好，「人倒霉的時候，喝涼水都塞牙縫」。被美國搞了一下，還沒恢復元氣，就遭遇到了製造業危機。因為隨著其他發展中國家的製造業不斷發展，強大，能夠自己投入彩電、冰箱、電視等生產線。並且他們的低價格路線很快就對日本的製造業構成致命的打擊。

因此，日本面臨著雙重困境，恰好這個時候，房地產行業的興起，讓豐田汽車、富士重工、日立電機等這些日本實體經濟的領頭羊和一些大財團意識到，房地產所能賺取的利潤比做實體經濟還多，那麼為何還要投入那麼多錢去研發科技？直接炒房來錢更快。由此，開啟了日本的炒房之路。

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當時的日本還沒意識到，房地產的旺盛將會給他們後面帶來多少麻煩。還屁顛屁顛支持房地產發展，樂得不行。畢竟賣地就意味著國家有收入了，而且要來借錢買房的人，也能產生利息，一舉兩得。

所以，當時日本的房價高到什麼程度呢？單1987年一年，東京的房價就漲了一半。一套在現在只能賣900萬日元的公寓，在上世紀90年代竟然賣出了16.5億日元的高價。所以，在當時的日本報紙上，經常能聽到這樣的言論。「在全盛時期，單東京23個區的低價就能把整個美國給買下來」「把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然後再把美國土地出租給美國人住」。

在日本房地產泡沫越鼓越大之際，日本的實體工業已經幾乎到了發展停滯的地步。高房價還為政府的公共建設帶來了嚴重的阻礙，大量農業用地被占用，農業產量自然也受到大程度影響。甚至在危害日本的兩項基本國策，「基本農田制度」和「科技興國」。

於是日本政府想明白，房價搞的那麼高，大家都去炒房了，誰來做實業呢？而且房地產那東西還不是自己騙自己，左口袋出去右口袋進來。最後，日本政府選擇主動刺破這個泡沫，對房市進行宏觀調控。

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1991年，調控開始，日本迎來悲情一刻。

房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間，購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁，自殺、破產集中爆發。大量企業倒閉，自殺率、失業率狂升，即使有幸保住飯碗的也要接受被迫降薪的結果。而且隨著房子無休止地下跌，之前的投資炒房客開始大量拋售房產，導致惡性循環，房子越來越廉價。

並且企業大量破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家，日本就業壓力空前，工資低、工作時間長几乎成為日本頑疾，於是啃老族率先在日本流行。而且很多人為了還貸，只能不斷去借信貸，一輩子就在打工還貸循環。

日本離婚率也因刺破泡沫導致暴漲，超過了正常水平的2.5倍，很多戶主通過離婚的形式保全妻子與孩子的財產，自己則選擇了流浪道路。就這樣，一個原本幸福美滿的家庭，被一棟房子徹底毀掉了。

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總而言之，這場房地產泡沫的崩盤帶給日本的傷害是極大。因此，後來許多經濟學家都說，日本這場房地產泡沫使的日本失去了10年的黃金期經濟。

所以，談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是否和實體經歷聯繫在一起，如果沒有相應的實體經濟來支撐房地產，那房地產泡沫總有被戳破的一天。

曾經的日本房地產是那麼的相似和值得借鑑，但願這一切不會再重複上演。

回過頭，才發現，只有實業才是可持續的！

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。

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