下班後，在小區附近溜娃，遇到了一位很多年前的同事，大約十年前，這位同事買了小編家附近一個小區的房子，那個時候總體上覺得還是不錯的，無論是位置、配套，還是其他方面，都挺好，價格也和周邊的房子差不多。
不過，這兩年，隨著房價暴漲，原本四五千的房價，在這幾年的時間裡，一下就漲到了兩萬多，加之都處於核心商圈，地段很好，配套齊全，交通方便，周邊的小區，只要有房子空出來就被秒了。不過，同事住的小區可是另外一番光景，價格比周邊小區便宜20%左右，而且大量房源，看房的不少，但就是成交的不多。
而這背後的原因，附近了解的人都知道，因為這個小區後來開發商因為資金鍊斷裂，老闆跑路，而且後期不少房子涉及一房兩賣，有一些業主到現在都沒拿到房產證，原本規劃的商業也遲遲起不來，更為重要的一點是，物業管理極其混亂，業主回家開車停車都非常困難。
其實，像這樣，兩個相鄰的小區，但價格差異天壤之別，這樣的情形並不少見，那麼，到底是哪些因素導致了這樣的差異呢？
一、小區質量。
大家都知道，過去在投資房子的觀念里，有一個很重要的思想，那就是地段為王。可是，既然相鄰，那就意味著地段上並沒什麼差異，周邊的配套、交通等差異都不大，不過產生差異的第一個，便是小區質量了。
當然，這裡說的質量，是一個大的概念，不僅僅是建築質量，還包括了小區的管理，業主的群體素質。我們還以上面前同事的這個小區為例，因為開發商後期資金不足，導致工程建設緩慢，後面兩期房屋質量並不好，並且，原本規劃好的商業、菜場、娛樂設施，甚至包括停車場都沒有完整，有的甚至拖了近十來年，這樣的小區質量能說好嗎？再來看另外一個問題，那就是業主素質，後期因為價格便宜，買這個小區的有兩類人群，一類是本地拆遷戶，另一類就是外地進城不了解情況的人，雖然說不能以這種金錢來區分人，但群體素質，確實要差很多。
再另外一個層面，物業管理的水平，也直接影響這小區的水平，這一點，同話財經在之前的文章中也曾經詳細分析過，尤其是對大戶型房子的價格影響更大。
二、流動性。
房屋的流動性，也就是房子變現的能力。
一個房子要變現，有兩種方式，一是直接賣房；二是到銀行抵押貸款。
一套好的房子，只要你掛出去，很快就能賣掉，當然，這裡說的是在合理的價格水平區間內，不考慮那種遠低於行情價格的銷售方式。前文所說的這樣的小區的房子，與周邊的小區相比，人家小區掛一套房子，第二天就賣掉了，而這個小區，掛一個月，還在那裡，降價了也賣不掉，這種房子就屬於流動性很差的房子，自然價格就上不去。
還有另外一個來考量流動性的方法，那就是銀行抵押貸款，前不久和一位從事房屋抵押貸款的朋友聊天，得知在這位朋友的公司里，將這個小區是列為二類小區，也就是在房屋價值、折扣率方面要重點考量的，通常情況下，他們會將市區內優質小區分為一類小區，這類小區的房子，可以不考慮其他因素，直接按照評估價格的7折抵押放款；而二類小區的房子，不僅評估價格較低，而且折扣也最高不超過6折，這也意味著，這個小區的房子，比同類房子貸款所獲得的金額都要小很多，而且難度也要大一些。
三、稅費。
這一點，買過二手房的人都知道，因為，稅費是房屋交易中一項非常重要、而又不可或缺的成本。尤其是在樓市火爆的時候，基本上賣家都要求凈得，這也意味著，稅費全部由買家承擔，稅費過高的房子，就相當於增加了房屋的價格。
而更為重要的一點是，稅費在房屋價款中，是無法體現的，也無法貸款，一套房屋，如果稅費增加20萬元，就相當於首付增加了20萬元，這對購房者增加的壓力，是可想而知的。
除了上述因素外，影響小區價格的還有很多其他因素，比如信貸因素，還有各類非理性的因素，都可能會影響房價。
看清楚這些影響房價的因素，大家在買房的時候，一定要擦亮眼睛，因為有些因素，對於購房者來說，並不是那麼容易看清楚的。
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