租到甲醛超標房子，咋辦

案情簡介

2018年8月1日，段某、張某及某經紀公司簽訂了租賃合同約定，段某將其名下的房屋出租給張某，租期為2018年8月8日至2021年6月28日，月租金7300元、押一付三，並約定交付房屋影響安全、健康的，張某有權單方解除 合同。房屋交付後，張某支付了第一期租金及押金，併購買了雙人床、衣架及燈具等用品。

張某入住後感覺身體不適，自行委託檢測機構檢測出房屋內甲醛、TVOC濃度超標。於是，以房屋影響健康為由，將段某、某經紀公司一併訴至法院，要求解除租賃合同、退還租金、押金並賠償損失。訴訟中，段某強制收回房屋並另行出租。

Ⅱ.法院裁判

一審法院經審理認為，段某、張某及某經紀公司簽訂的租賃合同合法有效，各方均應依約履行。張某出示的檢測報告雖系其自行委託檢測，不足以完全確定涉案房屋甲醛、TVOC含量超標，但一定程度可說明房屋存在甲醛、TVOC含量超標的高度蓋然性。段某在明知張某已起訴的情況，未與張某達成一致意見，未經法院同意，也未申請法院主持交接房屋，自行將房屋收回，且自行收回房屋後未及時再對房屋空氣品質進行檢測，便將房屋再次出租，致使房屋喪失了重新鑑定的條件，導致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超標處於無法查明的狀態。因此，段某應承擔相應的不利後果，法院對於張某主張的事實予以採信。現張某以段某交付房屋影響安全、健康為由，要求解除雙方的租賃合同、支付違約金、退還押金的請求，理由正當，予以支持。

關於違約金數額，段某主張違約金標準約定過高，法院綜合段某的過錯、合同履行程度，張某的損失等因素，予以酌定。關於租金，因房屋存在空氣品質不合格的問題，無法正常居住使用。因此，段某應當將所收取的全部租金退還給張某。關於押金，段某應全部退還。關於張某要求賠償的合理損失及維權成本2萬元，因段某認可房屋內存放有張某的物品，故應將衣架、雙人床、燈具返還給張某，如不能返還或上述物品已損壞，段某則需按購買價賠償張某損失。檢測費1100元系因房屋空氣品質不合格所產生，應當由段某負擔。段某不服，上訴至二中院。

二中院終審駁回段某上訴請求，維持了一審判決。

Ⅲ.法官提示

一是未雨綢繆，在合同簽訂時增加空氣品質違約條款。違約方向守約方支付違約金應以合同有明確約定為前提，如果合同並不包含空氣品質違約金條款，則對於承租人以室內空氣品質不合格為由要求出租人支付違約金的訴訟請求，法院無法支持。本案中，正是因為經紀公司提供的格式合同中有上述條款，張某才能以段某違約為由解除合同並獲賠違約金。因此，建議在合同簽訂時應仔細查看，若格式合同中沒有類似條款，可通過補充協議的方式對違約責任予以明確。

二是及時鑑定，入住後懷疑甲醛超標的，即刻委託專業檢測機構檢測。空氣品質鑑定時效性強，及時獲取鑑定報告對勝訴至關重要。現場鑑定最好保證出租人及中介公司均到場，若對方不配合，亦可先行單方委託有資質的專業機構進行鑑定，確保第一時間固定證據。

三是細心取證，妥善保管病例等相關證據。在認定室內空氣品質不合格的前提下，對於承租人因此產生的醫療費用，需要承租人就因果關係舉證證明，故承租人應保管好病例資料、醫療費等證據，病例中描述病因詳實而明確的，可增加採信的幾率。對於承租人先行墊付的鑑定費，應由違約方出租人承擔。其他相關支出是否獲賠，均以舉證程度而定，故應當強化證據意識、有備無患。

小知識

甲醛，化學式HCHO或CH₂O，式量30.03，又稱蟻醛。無色氣體，刺激性氣味，對人眼、鼻等有刺激作用。氣體相對密度1.067(空氣=1)，液體密度0.815g/cm³(-20℃)。熔點-92℃，沸點-19.5℃。易溶於水和乙醇。水溶液的濃度最高可達55%，通常是40%，稱做甲醛水，俗稱福馬林(formalin)，是有刺激氣味的無色液體。