文|探房杜咔咔

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未來的房地產會經歷一場改革，結構性的變化。關於閉眼買房都能漲的時代已經過去了，同時加大了我們買房投資的壓力。尤其是在高位買房的投資者，因為城市、地域、交通、商業、規劃以及經濟的複雜變化等因素，一個不小心就是被套牢的結局。

正所謂春江水暖鴨先知，房企們作為最了解市場動向的主體，從他們這幾個月房企謹慎拿地的行為，土拍市場持續低迷的情況。我們不妨大膽的猜測下，是否房企也預感到未來房地產會有一波危機。

像富力，近日對內發布了一份《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，要求「加緊銷售」、「加快回款」、「暫停拿地」。

而像萬科、恆大、碧桂園這3家規模前三的大房企，也在最近跌了不小的跟頭。銷售額都有不同程度的下降，而他們作為中國各級城市的三大龍頭房企，銷售額的下滑也說明了整個房地產行業確實不太好過。

所以，房地產的大轉折時代或會來臨。接下來，我將從最近發生的幾個情況，給大家簡單的梳理下，為何我認為樓市未來會進行一波改革。

金融收緊，房企貸款困難，降價促銷。

近期，房價漲的過快的熱點城市受到了重點照顧。尤其是買房貸款，個人按揭貸款甚至個人信用貸款、消費貸都有明顯收緊跡象，錢越來越難審批下來了。現在政府都在嚴格控制資金流向房地產，有些銀行因違規發放房地產開發貸款等13項違法違規行為，被合計罰沒2223.7萬元，為2019年以來銀行業罰單的最高值。

據浙江地區一家信用貸業務較大的城商行個貸經理表示，如果最近的錢打算用來買房的話，就打消這個念頭吧，很難批的下來。

並且房地產領域融資收緊也逐漸影響到土地市場。比如：上個月，廣州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅遊用地集中出讓。最終，2宗地流拍，4宗地塊底價成交。

從國家統計局給出的數據我們可以得知，今年1-7月份，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

所以，這一系列的打擊導致房企的購地積極降低，為了應對未來的不確定性，主動降價只為了加速回籠資金。

以廣州為例子，今年8月初，廣東出現了多地新盤大降價的行為。要知道，放在前幾年可是想都不敢想的事情。番禺大盤祈福繽紛匯從每平米最高時的4.6萬降到3.6萬，降幅超過20%，而且戶型朝向都有的挑。增城也有一個超級大盤，從單價最高時的1.5萬元直降到1.2萬元，降幅達到20%。與此同時，二手房的掛盤量和價格降幅十分明顯。

從房企目前所遇到的困境，我們大致已經可以了解到一些苗頭了。未來房企如果持續遭遇寒冬的話，其實對於我們購房者來說影響也是很大。

多地城市利率上漲。

自從7.30政治大會後，樓市調控繼續加嚴，影響最大的就是房貸規模料進一步收縮，房貸利率有多地城市進行局部抬升。

根據融360大數據研究院監測的數據，截至8月13日，二線城市方面，大連、蘇州、杭州、寧波四地上調了首套房房貸利率，從原本的5%-10%調升至10%-20%。

其實銀行和開發商都是一樣的，對於樓市的好壞他們肯定比我們普通購房者了解的更多。抬高利率，不搶占市場。說明他們對於未來1-2年的樓市發展也是消極狀態。當然，也不排除有國家的命令。

尤其是我們國家的槓桿率，目前已高於發展中國家的平均水平。所以，未來的大方向還是控制居民槓桿率上升。而控制槓桿率上升的好辦法就是提高貸款利率，減少購房者的貸款。

房產稅的出台和舊改總量減少。

關於房產稅這個問題，大家覺得就跟狼來了的故事一樣，總是聽到都沒看到。但是要記得，故事的結尾狼也真的來了。雖然這件事情已經鴿了10年了，不是它不想出現，而是英雄往往是最後登場！

前幾年，房地產對於我們國家算是比較重要的財政收入，國家要實現城鎮化、要做基建都需要大量的錢，而房地產的稅收和賣地的錢能填補這一空缺。但現在國家已經明確發出信號，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。說明國家未來一定會採用房產稅這個大棒，具體會是多久呢？

引用經濟學家賈康的說法：房地產稅的整個立法過程要多長時間才能完成現在不好預測，權威信息是，房地產稅在本屆應該看到它的啟動，還剩3年多時間。

所以，耐心等等，房產稅的到來，對於樓市回歸理性是有一定幫助，對於那些炒房的投機者，這跟大棒最少能嚇退7成以上的人。

舊改總量的減少，對樓市也是一個不小的打擊。

這些年，我們國家城鎮化快速發展，已經達到了60%以上了。要知道，已開發國家也才70%左右。所以，城鎮化發展到一個局面的時候就會緩慢下來，上升面臨天花板現象。導致的結果就是城市人口增速放緩，像過去一樣每年增長一點幾個百分點是不可能了，城市化的人口紅利會逐步淡出。

像之前3、4線的樓市能夠快速發展，最大還是得益於棚改化，政府有補貼，老百姓手裡有錢可以買房。那房企也樂意見到這種局面，拚命拿地，建房子。政府就不斷拍地，修道路，做基建，三方都各自有所收穫。

而未來這種局面將會改善，經過這20年的大拆大改，舊城的總量已經大規模的減少。加上現在的房子質量相比較過去好很多、安全很多。這說明從2010年以後，建造出來的商品房符合規範的情況下，壽命可以支撐50年到70年（當然，在這裡我們不討論碧桂園這些開發商的建房速度和時間）。也就是說這個老城市的折舊改造量會大量減少。

結語

以上就是我針對最近的一些情況，對樓市未來幾年的判斷，正確與否，在於大家的判斷。而且你們可以看下最近房地產行業4個老大的動向，萬科跑去做城市配套商，碧桂園去做的建築機器人，而恆大去跟比亞迪競爭做新能源汽車以及融創要打造文旅城。他們的做法，我變向的理解為，他們也明白房地產暴利時代過去了，未來最重要是有產業，可以帶來穩定的現金流，才能讓企業生存下去。

總之，未來房地產一定會進行一次改變，並且出台長效的管理機制，在這個環節中，我們每個人都不可以避免的要去參與。所以，請記得我一句話，不要炒房，房子未來脫手不易，他更多會是成為你的長效資產。

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。

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