在世界上，有兩座萬億GDP城市，在一個小時車程距離之間緊密相連，但又擁有各自獨立功能、互不依存的，有且只有中國廣深。
深圳用40年從一個小漁村發展成今天全球有影響力的世界級城市，毫無疑問是城市發展的奇蹟，但別忽略了，廣州才是全世界所有城市中唯一一個保持千年不衰的商業型城市，連紐約、首爾、東京等世界名城也不過是過去三五百年才開始繁榮崛起的。
而如今，這樣的千年不衰的商業之都，卻是四大一線城市中房價最低的，公認的價格窪地。
當下的廣州樓市究竟怎麼了？是老人遲暮還是厚積薄發？
上周，千麥房研院從深圳出發，再次考察這個我們已經無數去過無數次的城市，在38°的天氣下用心感受廣州樓市的溫度。
幾天的考察行程下來，廣州樓市給我最大的感受是：健康。
這是在同一城市能級比較下的結論，尤其和深圳相比，廣州樓市非常踏實且堅定。
根據中國房價行情網提供的數據顯示，6月廣州二手房均價僅有35934元/㎡，排名全國第六，只有隔壁深圳的一半，廣州房價低是因為產業不行還是喪失了人口紅利？
都不是。
2019年廣州全年GDP為23628.60億元，緊隨北上廣深之後，人口方面，廣州常住人口增量始終領跑大部分城市，占據全國前三，仍然是人口紅利湧入的城市。
廣州房價當下之所以落後，我認為最重要2點：
1、無法體現稀缺性
2、廣州人的低調和務實
稀缺性體現在2點：一個是供應一個是資源。
廣州土地面積7434平方公里，是深圳1997平方公里的3.7倍，面積大，供應量自然不少。
截止5月底，廣州全市新房住宅庫存量大約為790萬平方米，環比增加10萬平米，如果按現有的銷售進度，去化周期約為14個月，創下近五年新高。
雖然6月廣州的成交數據非常亮眼，一手住宅網簽成交9448套，環比上漲44.46%，但同比去年其實還是減少了283套，微跌2.91%，相比前幾年的市場成績不夠突出，但確實也是廣州樓市回溫的一個信號。
其次5月廣州總出讓土地面積89萬平米。賣地金額299.12億元，環比4月上漲27%，同比去年大增779%！
土地供應意味著後市新房供應充足，當下新房去化周期本就不短，再加上持續的土地供應，造成廣州房價只能緩漲而不能暴漲。
供應大意味著選擇多，而廣州特殊性還體現在，廣州是個有「新房癌」的城市，畢竟新房可選的那麼多，除非為了越秀的名校學區房，不然很多新廣州人或者年輕人其實更願意買交通便捷且配套完善的新房。
新房供應多，二手房市場就不吃香，因此一二手房無法形成一個完美閉環。
為什麼深圳能漲，因為供應稀少，新房每年供應3-4萬套，完全無法滿足需求，所以剛需只能轉向二手房市場，新房稀缺二手房搶手，由此形成一個完美閉環，才能直接推動房價上漲。
第二點廣州最不稀缺的就是教育資源。
深圳為什麼能漲，還有一部分原因是教育資源非常稀缺，哪怕是關外的並不優質的學校，仍然一位難求，如果是所謂的集團分校，那基本就是整個片區的房價至高點了，甚至很多新校區，只要掛出深高、外國語、實驗等等的名校，基本也夠炒作一番。
而反觀廣州呢？我們在考察番禺、黃埔、甚至是廣鋼，所到的每個項目都有名校概念，無一不是省一級學校，廣附系、華附系、省實系等等，但價格也並沒有因此開出天價，因為廣州真的哪都不缺優質的教育資源。
廣州作為老城，基本是集結了整個珠三角最優質的的教育資源，這些對於其他城市是稀缺的，對廣州而言卻並不稀缺，哪怕老廣人仍然認可的是越秀東風東路，但其他區域標榜的省一級學校也夠深圳人羨慕不已了。
同樣的價格，在深圳可能只是讀村小的命，而在廣州卻已經是名校資源，如此差距，怎能不叫人心動。
這是廣州的優勢，也是廣州房價無法暴漲，保持健康的原因，不稀缺自然不會引起搶奪，物以稀為貴的稀缺性就無法體現。
除了教育資源，廣州的醫療更是吊打深圳，三甲醫院廣州有62家而深圳只有16家，甚至一個越秀區的三甲醫院數，就跟整個 1300 萬人口的深圳市一樣多。
數量多且質量上廣州也遠勝於深圳，在 2016 年復旦出的全國百強醫院排行榜，廣州有 10 家上榜，其中在越秀區的有 6 家，中山一院排名全國第 7，南方醫大南方醫院排第 15，而前 100 強里深圳一家沒有：
沒有稀缺的教育資源和醫療資源，廣州的樓市相比深圳更回歸本質，這對於本地剛需絕對是個好事。
此番廣州考察，想要知道廣州房價落後的第二大點原因，在於觀念。
這是樓市邏輯中最不可控的，卻又是最樸實無華的。
廣州和深圳的買房邏輯真的完全不同，廣州是一個低調且務實的城市，但是它像個中年人，而深圳更像是一個相信拼搏會出奇蹟的城市，但更年輕更有想像空間。
所以深圳買房，去售樓處幾乎每個項目都會和你講規劃、講產業、講未來，銷售小姐姐可以在一片空白的地方上和你描述未來宏偉的場景，偏偏很多人願意相信，因為背後是年輕的魅力和對深圳實力的堅信。
而廣州的售樓處幾乎很少人給你講虛的，更多地是區域位置、交通配套、幾公里範圍內的商業，多久能到達珠江新城，周邊有什麼學校，業主能享受什麼居住體驗，哪怕在黃埔，講規劃都是已經在建的項目。
因為廣州人不願意聽虛的，而更願意相信眼睛看到的，廣州人的務實觀念往往也在左右廣州的樓市，這種觀念的影響已經直接體現在房價上。
廣州的房子，不管你在東南西北哪個方向，它的價格體系還是由周邊的基本配套決定的，該賣什麼價格就賣什麼價，不會因為你有故事、有好牌、有PPT就能高出一等。
比如白雲區，也就只有一個白雲新城，但整個廣州在售價格在10萬+的樓盤中，白雲僅次於天河，也正是因為白雲區有白雲山的稀缺山景資源，環境好，而且產品也做得好，一梯一戶的奢華享受，比很多項目三梯八戶住得舒服得多。
所以廣州買房也好，投資也罷，必須把廣州人務實的觀念考慮進去。
那廣州究竟怎麼買？
廣州是個單中心的城市，所以幾乎每個區域都要和珠江新城「扯」上關係，因為集中的就業中心就這一個，所以買房根據預算從中心區往外遞減少去選，基本問題不大。
主城區尤其是天河的新房，只要你預算夠，基本閉眼可以入。
其他區域的新房，重點可以關注廣鋼新城、黃埔科學城、番禺萬博CBD和南沙。
廣州的產業發展策略是東進，城市中心從荔灣—越秀—天河，東進的另一個方向就是廣州黃埔，通過黃埔科學城來為廣州產業升級造血，這些年還重點打造了中新知識城。
如果抱有賭的心態，賭廣州未來的城運，可以重點關注東邊，也就是黃埔。
主城區內有個廣鋼新城，這是主城區里少有的整體規劃的純粹的高端住宅區，市場熱度也很高，有地鐵、有規劃、有學校，價格比越秀也更低，老廣客群容易導入，所以哪怕廣鋼仍在在建密密麻麻的住宅樓，沒有就業中心，也依舊賣得好。
番禺可以重點關注萬博CBD，番禺的知名網際網路產業基本匯聚在此，比如IBM、微軟、YY語音、攜程等等，而且距離珠江新城也不過15-17公里左右。
如果是打算買廣州二手房，預算足夠重點還是關注城區，比如珠江新城、越秀、琶洲、金融城、這裡有產業，也是廣州人最認可的區域。
存在即合理，廣州的每個區域的價值確實已經體現在價格里了。
廣州版圖很大，但買房邏輯清晰，重點記住在預算範圍內買最靠近主城區的、配套最成熟的、品質做得最好的，買自己真正願意住的地方，因為廣州人太務實，只會為真正微觀的配套買單。
或許在深圳呆得太久，我們考察黃埔和番禺的項目時，聽到均價時都一致認為，太接地氣了，2019年廣州就作為唯一一個一線城市上榜了中國最具幸福感的城市，唯有廣州的房價能讓大多數人活得有盼頭，工作幾年踮起腳跟就能夠得著房子。
很多人認為廣州已經是老人遲暮，我完全不認同，客觀層面深圳已被最嚴調控鎖死流入資金，而灣區之下能吸納對等資金的，唯有廣州，而比起激進的深圳，廣州更像是厚積薄發的學者，低調務實，但總有一天默默逆勢反超。
因為——
浪花淘盡英雄，是非成敗，從未衰老，今天繁榮依舊的現代化商業城市，有且只有廣州。