轉自真叫盧俊
隨著政策的壓制和資金的管制，很多房企開始倒逼式創新
比如萬科開始涉足長租公寓和養老了，比如華夏幸福和金茂的產城運營的占比也越來越重，碧桂園開始研究起機器人，恆大開始造起了汽車等等，這些都是開發商為了應對更多的不確定性所採取的自我救贖的手段
但這些對於哪怕已是行業內TOP級別的開發商而言，也都不是容易的事
但我們轉身一看，整個市場裡仿佛出現了一些不太一樣的角色，前期一直被忽略的港資，這幾年卻一直活的好好的，比我們所有人想像的都要好
01
我們先來感受下最近港資的兇猛
如果你仔細看下港資進駐的城市和前期的開發策略，你會發現港資拿地有兩個很明顯的特徵
重點圍繞二線城市或是說新一線城市布局，而且每次出手的手筆都很大
從本質上看，這說明港資花錢的特徵，投的是這個城市的未來，一線城市的地固然是很好的，資產也很優質，但目前來看，整體的成本也上去了很多，後面可能會存在那麼一點點的風險
對風險的厭惡，是港資天生的本能
而國內的二線城市地塊，相對來說當前的價格還不是很高，像杭州這樣的城市，由於有網際網路的傍身，未來整體的增長空間還是會很大
港資最習慣的就是先在低點重點布局，然後再慢慢開發，享受土地增值帶來的紅利
其次，港資更看重的是長期的運營，而不是一次性類似於住宅的銷售，這是他們最擅長的領域，他們更喜歡源遠流長的現金流回報
當下我們的開發主流毫無疑問就是快周轉借槓桿，所有人都在比拼規模比拼速度，核心競爭力從3個月預售到一年交房，這樣的開發節奏我真的很懷疑地產這行能夠貢獻出真正的作品
而如今一線城市土地出讓要求開發商持有15%-25%的土地的時候，所有人開始唉聲嘆氣，不知道這樣的項目應該怎麼做啊
殊不知當初所有的港資房企都是靠持有運營起家的
上海最好的商業依然是恆隆廣場和太古匯，這些項目真正意義上可以定義為資產，隨著時間的推移而更多的煥發光彩
02
可能很多人會問另外一個問題
其實港資的開發模式並沒有變，為什麼以前看起來貌似不可以，但現在可以了
首先大家要明確一點，就是到了這個時間點，內地房企的負債真的已經到了很緊繃的地步，我查了下相關數據，2018年負債率超過70%的房企超過了87家，與2017年基本持平
大家都陷進了高周轉借錢上槓桿的泥潭裡無法自拔，但反過來看港資呢，我上次跟某港資的區域負責人聊天，他說了一句話我還是蠻震驚的，他們的整體負債率大概在6%-8%，拿出來的都是自己的錢，當然快不了
另外一點前期主要是新增市場，現在有了瓶頸，開始更注重存量運營
當前中國的城市化進程已經接近六成了，前期整體的擴張速度是很快的，比如老大碧桂園，2017年的銷售額才5500億，到2018年直接飆漲到7000億，同比增長了30%
以前我們都在說什麼粵系房企閩系房企之爭，衡量的因素很粗暴簡單，就是看那些代表型的房企銷售額怎麼樣，看看有多少上了千億的規模
2016年千億房企的規模才12家，2017年千億房企的規模增長到17家，2018年千億房企的規模直接達到了31家，整個增長速度出現了井噴，是非常快的
在前期，整個中國房地產市場都在狂奔，在風口裡，豬馬牛蛇都能飛起來
但接下來，整個新房房地產的速度真的會慢下來，而存量市場越來越大，存量市場的經營也將變得越來越重要
存量市場中的核心商業和寫字樓經營，恰恰是港資所擅長的，而這些，因為賺的是慢錢，所以要求房企本身有很好的現金流保證，負債率不能太高
而當下這個階段，確實只有那些默默無聞的港資才能做到
對於港資而言，更注重財務穩健和行業周期性的風險，這就必然導致了項目的開發周期相對延長，甚至出現了部分港資長期囤地不開發的情況
可能很多人會抱怨或是不理解，為什麼港資拿地會拿的這麼久，從本質上看，這也是港資一種對抗風險的行為，因為囤地等待升值的風險要小於產品不適銷對路的風險
而這些港資大多依託自身作為上市公司的資本運作能力及相對於內地同行而言極其低廉的資金成本所構成的雄厚財力
也成為這些港資長期囤地不開發或者緩慢開發而不依賴項目現金流的一種巨大優勢
所以總結下為什麼港資現在行了，一方面借用郭德綱的話說是對手襯托的好，另外一方面是整個存量市場的規模上來了，這樣的市場更符合港資的口味
03
萬科總裁祝九勝在前幾天的年中業績會上提到了萬科要開始「第3次創業」
為什麼這麼說，是因為整個地產的賽道現在真的在慢慢的發生著轉變
但當整個融資成本越來越高的時候，資金在這個鏈條裡面扮演的角色越來越重要，就像一副枷鎖一樣，鎖住了我們，再加上行業去槓桿的節奏也越來越猛，所以如果光是做住宅，我們真的會很難受
這樣的行情也就逼迫所有的開發商要有更充足的現金流準備過冬，以前可能只要準備一個冬天的糧食就夠了，但現在可能要準備好幾個冬天的，對於港資而言，其實已經默默的準備了十幾個過冬的糧食了
而在這樣的一條賽道，恰恰是港資跑的輕車熟路最舒服的賽道
另外就是現在越來越多的政府也開始逐漸意識到光靠住宅市場是無法盤活區域和城市活力的，還是需要高大的寫字樓和熱鬧的商業
因為只有通過對這些存量資產的持久運營而不是一竿子買賣，才能越來越讓城市板塊價值更加凸顯，城市的土地才會越來越值錢，政府通過賣地才會有更多的收入
所以其實也不難理解為什麼從2016年開始，類似於香港置地在上海和旭輝合作聯合拿地一個做商業一個賣住宅，大家都在自己最核心最擅長的方向發揮著最大的力
類似這樣的合作接下來肯定會越來越多，因為對於政府而言，現在不僅僅是賣地了，更多時候是要求開發商要有更多比例的自持部分，商業和住宅雙輪驅動，城市才更有人氣，土地也才更有價值
04
其實現在的地產行業真的是越來越混沌了，政策的口子也正在逐漸收緊，城市規模化發展的紅利正在慢慢減弱，所以對於高周轉而言，也不是你想快就能快的起來的
現在整個盤面其實已經很清晰了，行業的賭局正在越來越大，誰手裡的籌碼多，誰就能一直在這個桌子上玩下去
現在看來，那個熟悉的資金雄厚的港資，在不經意間，真的又要捲土重來了
以上為正文，來自R先生