作者：今綸

7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。

關於房地產給出了新說法：

「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。

雖有人調侃說「難道要作為長期刺激經濟的手段」，但是調侃歸調侃，實際情況是抱朴財經反覆強調過的：不是不想用房地產刺激經濟，而是沒法用了，已經把槓桿加到了極致。

接下來，要涼涼的不止是開發商，還有炒房客、地產中介以及和地產有關的新舊媒體。

房地產的產業鏈不會崩盤，但是肯定會從暴利回歸普通利潤，然後加速洗牌，只有最強的才能勉強生存下來。

洗牌第一層：地產商

自從買了王健林的酒店業務之後就消化不良的富力，最近頻頻爆出新聞：7月30日，中國建設報報道稱，廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱「富力地產」）近日發布了一份內部文件《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，強調公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務。

通知還提到，2019年下半年原則上暫停拿地工作，如果遇到優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

富力要幹什麼？很簡單，儘快把現金抓到手裡，而且不花錢了，你們這幫傻子要搶地，你們去搶，哥不參與。

富力的求生慾望很強，因為不強不行：現金流越來越緊張，7月8日，富力地產披露了公司2019年累計新增借款的數據，截至6月30日,富力借款餘額約為1952.34億元，2019年近半年時間新增借款就增加了319.95億元。

富力已經沒力氣了，變成「負力」。

而這其實是房地產商的常態，人民法院公告網顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產企業宣告破產清算。從房企規模看，中小房企占大多數，且集中於三四線城市。

說起地產商，大家都覺得他們財大氣粗，沒想到啊，沒想到，在房價一路上漲的路上，居然有271家房企倒下了。

搞房地產行業只有三個要素：人脈、錢、土地。其實人脈是最重要的，有了人脈就有錢，有了錢才能去拍土地。

現在各種借錢和融資的渠道都被大大收緊，銀行人士為了不背鍋，也怕吃牢飯，當然是要嚴格審查按規矩辦事，這就等於開發商早就命懸一線，頭已經放進吊頸繩，銀行又上去踹了一腳，把椅子踢開了。所謂「下雨收傘」就是這個意思，收是要收的，趁著人民對房地產還有信仰，要死，開發商先死，銀行不死。

洗牌的結果很簡單：大開發商活著，中小開發商基本都掛掉，少數有特殊資源的除外。這樣也好，調控起來比較方便，只要搞定十幾家巨頭即可。

大開發商心裡也慌，所以，許家印要造車，楊國強要用機器取代人，萬科深挖社區流量。大家都知道日子不好過，都知道最賺錢的時代過去了，都在打各自的算盤。

盛宴已經吃完了，真正的老闆準備把這一桌盛宴收攤，該結帳的就結帳，要有點眼力勁。你不想走，就踢你出門。

洗牌第二層：炒房客

炒房客的崩潰是意料之中的。

《每日經濟新聞》去年12月以《炒房客失業數套新房斷供:月供還不起房子也賣不掉》為標題，報道了幾起斷供的個案，新聞中有如下描述「杭州民生銀行一名個人信貸業務經理對記者表示，今年年末，諮詢斷供的貸款人數量大幅增加」。

不過，後續的所謂「小陽春」很快又激發起更多人的慾望，斷供的新聞轉瞬就被人忘記。

更有炒房客信心滿滿地說，「不管你們做什麼行業，賺了錢都要進房地產，我就拿個口袋在門口等著收錢」。

時間來到五六月間，各地調控升級，「小陽春」即來即走，他們再一次陷入資金短缺的焦灼之中。

基於對大勢的判斷，抱朴財經去歲至今不斷呼籲大家不要炒房，但是該買的剛需和改善型住房還是要買，因為涉及教育和幸福感。

知我者謂我心憂，不知者謂我何求？

中國要繼續前進，房地產作為一個階段性的助力工具已經完成使命，早期的炒房客已經賺得盆滿缽滿，後面進去的基本都是買單的。

2019年是炒房客集體轉型的最後機會，轉型成功或可安享天年，轉型不成功就上徵信黑名單，出門不能坐飛機和高鐵。

第一財經記者梳理了29座城市的住戶貸款餘額、住戶存款餘額以及住戶部門槓桿率、居民資金槓桿率等多個指標，發現廈門、深圳和杭州這三座東南沿海城市在兩項槓桿率數據上都位居前列，超過了100%。

這是極其危險的，正如有論者所言：雖然負債者或高負債者占全市居民的比例不高，但對於流通比例極小的資產來說，有個3%的換手就足夠砸盤了。

部分炒房客還沒從「小陽春」的幸福中醒過來，其實，這個階段誰能快速出幾套房，拿一些現金在手，誰就能活得久一些。

現在就看哪些炒房客能夠搶跑。

洗牌第三層：地產中介

昨天有同事在朋友圈發文，說是豪宅集中的廣州市濱江東附近已經有三家地產中介關門。

其實地產中介的日子一直不太好過，或者說他們的日子總是忽冷忽熱。

去年十月，網上流傳著一封上海中原《致兄弟姐妹的公開信》（下稱《公開信》），信件披露「自2018年10月1日起，針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整，所有崗位的福利待遇減至五折發放，多部門佣金打八折發放。」後來，媒體證實這封公開信屬實。

上海中原地產表示「這是源於行業生存危機的主動改革」。

在《公開信》里，中原提到，「無論是因為調控政策，信貸環境不斷收緊，導致上海房地產市場急速變壞，行家盲目擴張導致僧多粥少，行業產能過剩；還是由於我們自己的經營策略失誤，內部管理不善，架構臃腫，公司過去兩年一直處於結構性虧損狀態。近期公司已經推行了一連串積極改革措施。」

這些困境何止是中原地產一家的困境，而是地產中介告別好日子的明確信號：苦日子開始了。

今天來看，中原去年的主動收縮、開源節流是對的。

去年年底，福建泛聯房地產經紀有限公司突發公告稱公司申請破產，這是福州市擁有上百家門店的老牌房產連鎖機構。

今年2月，網際網路房產中介平台愛屋吉屋關門，5年燒光3億美元。

2018年上半年，全國範圍內成百上千中介門店接二連三地倒閉，其中武漢就屬於「重災區」。不止武漢，南京、杭州、東莞、深圳、溫州、合肥等熱點城市都迎來了中介倒閉潮。

7月24日，蘇州市人民政府發布《市政府關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》的文件，樓市限購限售調控再加碼！非蘇州戶籍人士購房3年內需連續繳納2年社保；新房3年限售，二手房5年限售，限售範圍包括蘇州6個大區！第二天即正式實施！

姑蘇區中介某門店負責人莊先生面對採訪說：「無論是房企還是二手房中介，都會被淘汰一批，希望自己不是被淘汰的那批之一」。

行業的輝煌一旦過去，處於產業鏈末端的中介其實無力抵抗洶湧大潮的拍打，這是一個不值得留戀的行業，再無暴富機會，只有一路下滑。

洗牌第四層：某些地方財政

對於深圳這樣的城市來說，房地產在其財政總收入中的比重不高。以2017年深圳轄區內一般公共預算收入8624億元計算，土地收入占比僅為16%左右（來源：《深圳特區報》）。

數據顯示，2018年全國土地收入繼續創新高，達到了6.51萬億，增速放緩至25%。從土地依賴度排名來看，中西部省份以及近兩年地價、房價漲幅較快的浙江、江蘇兩省對土地財政的依賴度較高。

這些土地收入對當地持續加大的基礎設施建設及經濟投入確實發揮了重要作用。對於一些發達地區和領先城市而言，土地收入是錦上添花，對於一些偏遠地區、貧困地區而言，土地收入是救命稻草，要用來發工資的。

隨著房地產告別暴漲時代，房地產巨頭開始從三四線城市撤離。

去年年底，碧桂園緊急叫停三四五線城市「全覆蓋」戰略,用規模換現金，加快高周轉，只要達不到碧桂園高周轉的節奏，項目寧可不做，有的項目哪怕利潤轉負，也要搶現金流，加速撤離三四線。

撤退的不止碧桂園，還有深圳控股和恆大。

它們為什麼要跑，說好的要繼續漲，它們怎麼就跑了？

其實很簡單，人口紅利消失，三四線產業崩塌，尤其是資源型三四線城市基本就屬於命懸一線，房子只要幾萬塊一套，比如鶴崗、玉門，以後這樣的事情會越來越多。

巨頭不跑，難道等著為韭菜買單嗎？

未來只有圍繞大都市圈和超級城市群的房子才有價值，其餘的基本只有居住功能。高鐵源源不斷把人才和財富從三四線城市挖出來，輸送到大城市，馬太效應天天發揮作用。

洗牌，就是把三四線城市中的土地財政依賴症全部洗掉，老老實實去熬日子。窮而彌堅，窮也要挺住，窮是一定的。

還想炒房？抱歉，本來多數三四線就沒有限購，隨便炒。還想去庫存？抱歉，領導不同意。還想啟動大規模棚改？抱歉，領導說要減少一批棚改項目。

財路全部被堵塞了，三四線城市財政收入未來的組合和現在有所區別：土地收入越來越少，本地稅收一般般，波動不大，轉移支付力度加大。

安穩是安穩了，就是沒啥想像力，大家也別折騰了，因為資源、人才、產業的天花板都擺在那兒。

曾經的房地產帶來的諸多驚喜和財富，就當是黃粱一夢，再也不會有了。

洗牌第五層：房地產媒體

剛剛和著名地產研究專家、廣東省住房政策研究中心主任助理、首席研究員李宇嘉博士聊天，他說最鼎盛的時候，深圳有七八百家房地產新媒體號，現在很多人都退出了，因為甲方不好忽悠了，因為甲方更務實了。

房地產媒體已經洗過一次牌了，未來會繼續洗牌，活下來的都是真正有原創能力的有實力的號，流量號日子恐怕會越來越難過。

開發商廣告預算一砍再砍，最後要求的就是最好的轉化率，做不到的就餓死，做得到的就活著。因為地主家裡也沒餘糧了，所以地主比較摳門。

行業巨變，首先碾死的都是螻蟻和乙方，房地產媒體既是螻蟻，也是乙方。

行業總體收入下降，裁員，工作強度加大，瘋狂開源節流，完全不敢進新員工都是必經之路，最後大多數房地產媒體還是會關門。

因為一個房地產的時代結束了。活下來的，不是王者就是強者和智者。

我們面臨新的財富風口

中國現在其實面臨一個複雜的經濟局勢，在這種經濟局勢下，堅持「房住不炒」，堅持在重要會議上釋放「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的信息非常重要，這是正確的選擇，雖有陣痛，但是也是必經的階段。

中國的一些重量級城市在產業轉型上已經完全或者基本擺脫了對土地財政的依賴，在科創方向發力且已經取得階段性成果，先進位造業、新一代信息技術、生物科技、人工智慧等等正在成為高頻詞，並且內生於城市的產業基因，它們不是漂亮的詞彙，而是實實在在的產值、稅收、利潤和就業數據。

房地產的夜壺時代漸行漸遠，一代人的造富傳奇漸行漸遠。

中國產業的高難度爬坡時代來臨，翻過去，又是一個超級大的財富風口。