今年上半年，武漢樓市並不好。
1月1日－6月23日，武漢新房網簽約5.2萬套。而2021年同期，是10.1萬套。
降價促銷，是武漢樓市的常態。
一種是，精裝改毛坯，每平米降2000-4000千。
經開永旺旁，一項目4月份，每平米降價4648元。6月份，再降1042元；漢陽鍾家村，一央企項目降價3652元。
除豪宅、多年精裝的企業外，毛坯比精裝，更受市場歡迎。
另一種是，特價房。每平米降一兩千，交給某殼，做成特價房。至於工抵房、查封資產房，那是另一種特價房。
一些公司為了衝刺630業績，在房價上做了一些優惠。多數公司為了現金流，想盡辦法多賣房，保持平價。
從6月份開始，漲價的項目越來越多。
6月份，武漢27個新盤中，10個項目上漲，5個下跌，5個持平，7個首開。
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這種低迷的行情，為什麼還要漲價？
一些樓盤，是新組團、新地塊，為項目整體溢價，提高售價。一些項目，是因為賣得很火，人多房少，適當提高價格。還有一些，則是產品升級。樓王、高配裝修，價格要高於前期。
少數項目漲價，是一種銷售手段。備案價格先漲三四千，實際銷售時，再優惠一兩千。
買漲不買跌，是多數買家的心理。
同一個項目，3月份買2.5w，6月份買2.2w。是不是容易引發業主投訴？
我的朋友就遇到這樣的降價，三年前買的2.35萬，如今2.1萬特價能買到。
這種降價，影響著市場預期。買家認為，開發商是不是可以賣1.9萬？
這個朋友付了3年的月供，到頭來，還不如現在買。不過這種特價房，往往是很難賣的「頂底樓」（頂樓、1-2樓）。
武漢，用了3年時間，擠壓房價泡沫。有些遠郊與漢陽，房價跌回幾年前，到了抄底的時候。而核心主城區、長江兩岸的優質房產，價格持續攀升。
截至6月23日，武漢今年新房網簽區域前三甲，依次是江岸（6759套）、漢陽（6037套）與東西湖（5183套）。
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這些漲價項目，漲了多少？
在項目備案時，開發商擁有5%的單次漲價權限。
項目的房價不同，環比漲5%，可能是每平米漲600，也可能是漲1000-2000。
從漲價金額上看，漲一兩千，漲價更直觀。
在漲價前10個項目中，有4個項目的漲幅低於5%。其中2個項目的漲幅超過10%。
在今年多次開盤的項目，假設每次開盤漲幅3%。3次開盤，項目累計漲價近10％。
一年漲幅10%，跑贏市場大盤。
大機率出現的是，「630」之後，一些項目收回折扣與優惠。這些優惠取消之後，房價對買房人來說，就是漲了。下半年，更貴的一批項目集中入市，也推高心理價格。
豪宅的漲幅依舊是頭部。5月份，武漢天地一套二手房，成交單價7.2萬。相比2020年4月份的售價4.6萬元，兩年時間漲幅55%。
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漲跌自由，都是企業行為。
但事實上，在備案價格時，之前嚴格限制漲幅。「漲價指標」，一般在年底發放。每年年底，豪宅大規模入市，價格一路上揚。如今，限制減少，但開發商不敢拿高價，在區域「站崗」，掩護別人家走量。
以前定價，都是參考區域新盤最高價。如今定價，參考周邊二手房均價。同時，根據區域市場與項目特點，及時調整價格，或為溢價賺錢，或為流量。但漲跌要適度，跌太多，前期業主不滿意；漲太高，市場未必埋單。
5月下旬，有網友在武漢城市留言板上諮詢，武漢市能否出台開發商不能低於備案價賣房的規定。
有關部門的回覆是，商品房價格由市場供求關係決定，由開發企業根據市場情況自主定價，具體房屋價格由雙方通過合同約定。目前的規定是，對外銷售的商品房價格不得超過房管部門備案價格。
總結為一句話，新房賣價，限高，不限低。
從全國範圍看，二季度開始，房價止跌。5月份，武漢的新房價格，環比指數下跌0.8%，同比下跌1.8%。光谷中心城的新房備案價，連續捅破3萬天花板。
房住不炒，房價慢漲，做好產品與服務，方為上策。為了短期利益，降價跑量，今後恢復市場口碑，要花更多時間。買家不關心銷售多少，更關心交房好壞。
未來的房價上漲，不是房產價值的上漲，而是貨幣b值式上漲。
這就像一碗熱乾麵，之前賣3塊錢，現在5塊錢，熱乾麵還是那碗面，漲的是原材料與人工。現在200萬的房子，未來價格220萬，房子沒變，除原材料與人工上漲外，變的是貨幣購買力。
［後記］
有粉絲問我，「武漢的房子，可以買嗎？」
這個問題很難回答。
分區域、分項目、分產品，答案都不同。
簡單說，豪宅隨便買，改善挑著買，剛需瞪大眼買。
買房要多花一點時間研究項目。這與買股票、買車一樣。從地價、建安成本等公開數據，大致可以測算出一個項目的合理房價。
相信三句話，烈火見真金；一分錢一分貨；好東西，從來不打折。
在所有新一線城市裡，我相信武漢更有前途。
這裡有產業與人才，有活力與希望。
文｜楊光華（地產寫字人）