今天是穀雨。
穀雨，意味著春天的結束。穀雨過後再無寒，人間芳菲已向暖。
至此，春漸遠，夏將至。
對於武漢樓市而言，3-4月沒有「小陽春」。
從新房網簽的三個數據，看到三個「下滑」：
一是總成交數據。1月1日－4月20日，武漢新房網簽34275套，同比下滑約41%。
二是月度數據。4月前20天，新房網簽7316套。預估4月新房成交量約1.2萬套，同比下滑約45%。
三是新房預售證拿證數量。截至4月19日，今年武漢新房取證71次，同比下滑約68%。
這三個「下滑」，從供應到成交，證實「小陽春」的消失。
01
「小陽春」消失的原因很多：
整體市場的持續低迷、房企的頻頻暴雷，買房人信心的缺失，市場預期變差，以及疫情反覆等外部因素。
曾經問過一銷售負責人，為什麼市場不好？
他說，買房人每兩天做一次核酸，甚至封控在家。誰還想買房！
3-4月份，新盤的開盤平均去化率，14%－18%。
這個數字在淡季，也是很低的。在旺季，開盤去化率均在50%以上。
人們有一些置業共識：當前買房不賺錢，買房很容易買到爛尾項目。現在不是買房的時候。
3月開始，從全國到地方紛紛出台調整樓市的政策，降低首付比例、降低房貸利率，支持房企合理融資。「政策底」已經出現。
隔壁的鄭州、長沙，省內的宜昌、荊門已提前救市。武漢維持當前政策現狀，新房市場依然盼望著新的政策市。
現在市場的疑問是，武漢，還有新政嗎？是在等待機遇出台，還是根本就沒有？
在當前環境下，與樓市相比，武漢的抗疫是頭等大事。
4月份，大型房企的還債高峰，沒有資金補繳土地款，也減少拿證的數量。同時，一些項目主動減緩拿證，等到5月市場回暖再順勢出貨。
這些因素疊加，導致4月市場不熱。
即使在這種低迷的市場下，出現個別區域、個別樓盤的定向行情。
其中，江岸區在4月份新房網簽，武漢第一。1日-19日，累計網簽3260套，是同期其他區域的10倍。15日－19日突然爆發，4天成交2020套，占據武漢總量約80%。其中，19日一天，937套。同一天的光谷，僅27套。
曾經瘋狂的光谷，4個月的新房成交量，已位居武漢第四。光谷的低迷，是武漢樓市的一面鏡子。
城市之間新房市場的角逐，是一種搶人、搶資金的競爭。現在武漢不搶，等於將人與資金，拱手相讓。
有專家說，現在的市場，很像2015年。各地紛紛救市，市場在2016年年頭，突然轉向。
到目前為止，從政策調整上看，與2015年有很多相似之處，至少再無打壓行業的政策，「穀雨」過後再無寒。
從市場的層面，形勢依然嚴峻。截至目前，武漢新房庫存約17萬套。二季度，預計上市項目144個（已上市10個）。
中心城區93個項目，供應面積最大的三個區域是江岸區、漢陽區與洪山區；新城區51個項目，最大的區域是蔡甸區，其次是江夏區與黃陂區。
另外，二手房月成交6000套左右，交易量最大的是洪山。
02
5月，武漢樓市會好嗎？
每年5月，都是傳統銷售旺季。
按照「政策底—預期底—市場底」的節奏，5-6月，是上半年市場的衝刺，區域的「地王」項目、標誌大盤的入市，將提升市場熱度。
壓抑的需求，壓抑時間越長，爆發越猛。
從長周期看，武漢樓市的基本面很穩健。
也是在今天，《新周刊》發布一篇武漢的文章，「天生江湖氣魄，自在人間煙火」。
在文尾里這樣寫道，「武漢人擅長把簡單日子變得有趣，沉潛於煙火人間，享受自在與美好……武漢這座城市，則擅長用江湖將這些美好和熱情一一呈現，用胸襟與氣魄包容和歡迎每一個到武漢的人。」
去年，武漢新增常住人口約120萬人，位居全國第一。相當於是成都、杭州、西安、南昌、長沙與青島人口流入量的總和。武漢，已經連續兩年人口增長超過百萬級。
企業領軍人才、海歸大學生、技能人才等遷入武漢，高新產業、製造業等沿海產業回流、大學生留漢，帶動人口增長。
武漢，是人口流入的超級大城，也是國家中心城市、中部的中心。在高端產業、高校數量、經濟總量上，武漢都是中部第一城。
2017年武漢常住人口1091萬人，2021年1364萬人。4年時間，增長273萬人。按照武漢每年20套新房成交，4年80萬套，每戶3人，240萬人。兩者正好相當。
2021年武漢新增常住人口中，洪山區以175.2萬人位居全市第一。這與洪山區的大學數量、新房交易量，有著緊密聯繫。
在光谷，20-44歲的常住人口占總量的半數，超六成擁有本科及以上學歷。光谷、車谷、臨空經濟區、長江新區，均按照100-200萬人口建設。
03
武漢，是人與錢的超級樞紐。
疫情後，武漢的城市管理水平與疫情應急能力，相對比較靠譜。武漢在醫療、教育、商業等方面，具有相對優勢。疫情後，我們更加熱愛這座城。很多外地的遊子，身在他鄉，心在武漢。武漢是一座充滿人情味的英雄之城。
在數字經濟與人工智慧方面，武漢正在加快推進國家新一代人工智慧創新發展試驗區。截至2021年底，車谷數字經濟工業總產值934.6億元。
482家入選武漢人工智慧企業庫的企業，營收過億企業23家，預計2025年武漢人工智慧核心產業規模超過800億元。
在高等教育方面，華中科技大學、武漢大學等6所高校，進入全國百強。最近武漢多所高校招聘老師，年薪30-60萬，安家費最高300萬元。
在就業方面，一季度《中國就業市場景氣報告》顯示，武漢就業市場景氣指數在全國55個樣本城市中位居第五位。
光谷最近釋放一批就業崗位。普通崗位18-26萬年薪。其中，多個崗位年薪超過百萬元。武漢的平均薪酬，在全國排名第12位，屬於較低水平。但有多少家庭，全部是靠月工資買房？
判斷一座城市的量級，還有一個「愛馬仕「指數：
目前，武漢，僅一家在恆隆廣場（4月16日開業），武漢SKP、武漢萬象城等大牌購物中心，未來如果再引入兩家，武漢的「愛馬仕」能級將與北京、上海、深圳同等量級。
愛馬仕、LV等一線奢侈品牌，對於城市與店鋪的選擇，有著嚴苛的標準。既要考慮城市的消費能力、時尚度，又要考慮客戶群體的厚度。
對於買房人與投資者來說，是否抄底要武漢？
［後記］
我與很多人一樣，深愛著武漢這座城。
我們相信，武漢的明天越來越好。不希望它因為房地產被陷入困境。
我們也相信，武漢樓市的困局，是暫時的。良性健康的樓市，帶來穩健的經濟增長與安居樂業。在基本面穩健的前提下，前景依然可期。
當前，剛需不用等，豪宅隨時買。現在最糾結的是中間階層，需求多、疑慮多，錢少。懂得越多，膽子越小。
這裡提醒，買房人時刻關注市場變化，如今的市場，變化可能就在一夜之間，或者一項政策之後。
從今天起，武漢樓市的所有參與者，開發商、買房人、賣房人、中介經紀人，建議記住一句話，『穀雨過後再無寒』。
文｜楊光華（地產寫字人）