5月22日之前，王倩沒有再買房的打算。
她與先生在老漢口有兩套房，一套是王倩夫妻二人與兩個孩子，一家四口住的140平米四房，另一套是父母給的 「老破小」，用來出租，月租金三四千。
按照武漢之前的限購規定，王倩一家手裡沒有「房票」，他們也不打算「賣一買一」來回折騰。最近兩年，小兩口的收入，都轉成了銀行的大額存單。
5月22日那天，她從朋友圈看到一張消息截圖，像她家這樣的二孩家庭，還能在漢口再買一套房。
01
像王倩一樣，今年有很多武漢中產家庭突然多了一張房票。
5月22日，一個普通的周日，是今年武漢樓市的一道分界線。
《長江日報》的2版右下角發布一條消息，「父母來漢投靠子女或子女來漢投靠父母的本市戶籍居民家庭，在限購區域可新購買1套住房；二孩或三孩的本市戶籍居民家庭，在限購區域可新購買 1 套住房。」
這兩條措施，雖談不上「重磅」，但也預示著武漢改善買房的春天來了。
新政出台後的一周，城市中心的改善項目，看房人明顯增多。特別是周末，售樓部里到訪客戶不停歇。一改善項目的看房車司機說，「每到周末，看樣板間的客戶一趟接一趟」。
根據2021年武漢新房成交數據顯示，120-140平米（25.3%）與140平米以上（15.5%）戶型，累計占比40.8%（2020年占比38.8%），改善戶型的占比正逐漸擴大，但與市場需求差距較大。
直到5月底，支持改善購房的政策細則還未出台，購房者還在觀望最新的政策動向。
6月1日，武漢有銀行發布第三套房貸款細則：
客戶房查名下僅2套房產，住房貸款不超過1筆；房產取得備案，符合武漢購買第三套房的政策；名下無貸，貸款利率4.8%。名下有一筆房貸，貸款利率5.05%；第三套144平米以下住宅，至少首付5成。第三套超過144平米，至少首付7成。
同時，中心區域的改善項目（特別是江漢區與武昌區），新盤選擇少，這批改善客戶更糾結。6月初，漢口中心區域暫無新盤入市。
我的一位朋友，也是二胎家庭，父母過來照顧， 140平米左右的四房，對一家6口人來說實在有些緊湊，但如果要往160平米考慮，月供不是問題，但七成首付450萬。目前還沒有哪個項目有足夠的吸引力，讓他狠下心砸出這筆首付。
最近5年，武漢二孩家庭增加，預計新增20多萬個家庭。這些家庭對140平米以上戶型的需求也隨之增加。一邊是改善買房需求批量釋放，另一邊是二環內有品質的改善項目短缺。
這是當前武漢改善市場上最大的結構性失衡。
02
「二七濱江，太貴買不起；漢口老城的樓盤，兩三棟樓的，看不上」。王倩和我的朋友，基本可以代表大多數的改善一族，無不抱怨著漢口買房的難處。
他們總結了一套「四不買」底線原則，「不買老破小，不買二環外，不買小開發商，不買小項目。」再篩選下去，能看能買的樓盤，屈指可數。
王倩打了一個比方，「開三四十萬車的人，換車時，不會再換一輛同等價位的車。」
「買三四百萬的房子，和自己現在住的品質差不多，沒有換的必要；1000多萬的豪宅，超過總預算太多，貸款有壓力；戶型面積至少160平米起步」。
他們倆夫妻的打算是，礄口、後湖，不在考慮範圍。最好能留在老漢口的中心，離花園道、國廣要近一點，還要是品牌開發商的樓盤，不考慮雜牌、小牌開發商。
作為女主人的王倩，對未來的生活抱有更多想像：「我們現在住的小區，物業只會收錢，不干事。電梯經常壞，維修很慢。我們想買的小區物業，要好。小區的鄰居圈層，要高端，小區里不能有還建房。」
「孩子今後上學，周邊要有好學校。今後，我在小區周邊有地方逛街買東西。」
她的買房需求很多很具體，屬於那種「既要，又要，還要」的客戶。總預算不上不下，但要求特別多，什麼都想要。
當然，這是大多數改善家庭買房的新標準，至少包括改善地段、改善品牌、改善圈層、改善戶型、改善物業、改善家庭財富配置等全方位改善。
對照著一系列標準，漢口能有幾個項目能讓王倩們徹底滿意？
03
漢口的地域很大，新盤少，全面改善的新盤更少。
二三環間，有一批三百萬左右的新項目。總價較低，卻不在王倩這批改善客戶的考慮範圍內。二七濱江的千萬級豪宅，屬於跳起來也夠不到，直接被他們pass。
今年1-5月份，江岸區備案的新盤9個，其中4個單價超過4.4萬元，另外5個項目，最大戶型143平米；江漢區備案的新盤3個，其中兩個最大戶型面積127平米。
如果按照4萬單價、143平米戶型折算，總價600萬左右，對於王倩一家來說，可以承受。
但是在漢口老城，再買一套143平米的戶型，沒有一點吸引力。在二七濱江，花600萬左右，最多買一套120平米的小房子。
即使多了一張「房票」，這兩種「平行改善」的選擇，都是她不願意的。
繞著漢口二環內，逛遍在售的各大樓盤，王倩一家越逛越糾結。
直到，她看到一個項目：
漢口1.5環、170平米的大平層，總價600萬左右。
大品牌、物業好，高層區全部是大戶型，還有低密墅區。
高層的外立面，至少是5萬多豪宅才有的。
風雨連廊、泳池等豪宅的公區配置。
這個項目就是綠城·武漢湖畔雲廬。
去年年底，武漢的富豪們看著疊墅的戶型圖與模型，多是兩套一起買。如今，這裡的疊墅，一房難求。
更神奇的是，今年5月份，該項目沒有打廣告，很低調推出一棟172平米的大平層。
綠城的鐵粉、周邊的金融企業高管、泛海的老業主以及同濟醫院的醫生都慕名而來。一兩周時間，推出的房源，所剩無幾。
雲廬系，是綠城的頂尖產品系之一。在杭州，綠城西溪雲廬的二手房單價最貴賣到18-20萬。
綠城武漢湖畔雲廬，城市甲板、中央車站、未來社區等規劃，在華中是首次出現。
在靠近湖面一側的項目主入口，整體抬高約3-4米，地勢高差形成了一個巨大的社區露台（城市甲板），業主在此可私享度假般體驗。在項目入口處下方的地下空間，規劃有「中央車站」，外來車輛不進入園區即可在此落客，同時它也是快遞、外賣等接駁場所，完美解決了外來人流、車流、物流對業主的干擾影響，形成小區的核心樞紐。
這些創新，王倩在武漢沒有見過，也令她很滿意。
在整個漢口，很難看到容積率2.09的低密度項目，還是綠城的。市中心的項目，容積率一般在4-7之間。
在「雲廬」，高層區與疊墅區，共享園區配套。園區大堂、下沉式泳池、風雨連廊等生活配置，均是區域的高配。
王倩很喜歡高層區的外立面，大面採用全玻璃＋鋁線條的類幕牆門窗體系，呈現一種高級藍灰色（高級灰與珍珠藍）。這種外立面的視覺，之前在綠城武漢黃浦灣、融創武漢壹號院等豪宅里出現過。
大片的玻璃幕牆、超尺度的窗牆比和極簡的鋁合金金屬線條，對橫向線條的偏執，呈現出綠城對美的執著，外立面上拋棄豎向線條，避免立柱對室內空間的破壞。
04
此次綠城·武漢湖畔雲廬推出的4號樓，兩種172平米戶型，內部細節略有不同，多了一種選擇。
這兩種172平米戶型，是漢口大平層里的斷層式躍遷級戶型，四房產品，四開間朝南；窗牆比較大，室內採光更好；玄關處，配置超大的收納儲存空間。大到兒童車、行李箱，小到水杯、鑰匙扣、鞋子、圍巾都能在「800庫」妥善收納；
超大的主臥套房，其中包括L型衣帽間、梳妝檯、淋浴間、浴缸等；超長超寬的大陽台；室內超薄剪力牆，增大了套內的使用空間。
其中一套是大橫廳的中間戶，另一套是大邊廳的邊戶。一層樓，兩梯兩戶。每戶獨享獨立電梯廳，尊享私密歸家體驗。兩家之間，有一個大玻璃窗的公共走道，適合孩子跳繩打卡，或家人遠眺休憩。
王倩第一次走進中間戶，看到大橫廳，就走不動了。再到主臥套房，看了一圈，就準備買下來。這才是她夢想中的大房子。
上周末，她又拉著閨蜜一起看172的實景樣板間，準備兩家在同一層各買一套做鄰居。
除了有好產品，還能獲得地段與品牌上的「躍級」改善。
在漢口核心，毗鄰46.8公頃的夢澤湖公園。項目一側是輔仁小學，一路之隔。
這裡更有綠城與綠城服務，雙好品牌。前不久，上海一個綠城的老項目，一隻流浪貓掉入會所大堂的柱子裡。如果砸開石材柱子，會所的門面很難修復。情急之下，業主聯繫上綠城創始人宋衛平。
宋總回復，「盡力救助這隻貓」。最後，物業切割石材，拯救了貓，值得注意的是，他們整整用了40多分鐘，因為質量實在紮實。這個故事，足見綠城的品質和綠城的服務理念。
［後記］
很多武漢中產家庭，為改善生活環境發愁。
或為了孩子讀書，或為了換一個好物業，或住一個有檔次的小區。
改善客戶，是武漢樓市中最尷尬的一群人。他們手裡有錢，也有房票，更有換房需求。
但他們不能像剛需那樣只看總價，也不能看豪宅買家那樣一擲千金。他們既要有品質的小區，又要有好的戶型與好的裝修。
這樣的「夾心客戶」，綠城最懂。
在漢口，建議看看「雲廬」，再謀改善。
文｜楊光華（地產寫字人）