不久前，與一開發商營銷總聊天。
他說，為什麼你的稿子裡都是豪宅。
對，從今年起，我只研究豪宅，歡迎爆料。
7個月，武漢賣出近1000套豪宅，與西安持平，低於成都、杭州、鄭州，高於長沙。
今年1-7月，武漢豪宅累計網簽919套。而去年同期是1781套，下滑約48%。武漢豪宅並未出現成交量暴增的行情。
919套豪宅，占武漢1-7月新房總成交量68335套的1%。
7月份，武漢豪宅網簽155套，接近去年同期的163套，與今年6月份的161套持平。相比普通住宅市場，豪宅率先恢復。
誰是今年前7個月的豪宅「銷冠」？7月份，哪些豪宅，賣得最火？哪些豪宅，大幅漲價？
01
7月份，武漢豪宅網簽排行榜（已剔除暴雷或有暴雷可能的項目）上，華潤瑞府、復星外灘中心、仁恆濱江園，位居前三強。
華潤萬象城幸福里、中海萬松九里等項目，在平銷期內，單月網簽5套。地處江岸核心的美聯五福路1號、中交越秀星匯園，單月網簽5套、4套。
進入前10強的門檻，是單月網簽4套。7月，5個豪宅項目的網簽套數在0-2套。豪宅項目走向分化，冷熱不均。
7月份，武漢5萬級豪宅里，華潤瑞府、仁恆濱江園、綠城武漢黃浦灣，組成的二七濱江「三兄弟」組合，位居榜單前三強。
1-7月，華潤瑞府，以122套網簽量，位居武漢豪宅網簽第一名。萬達御湖漢印、中信泰富濱江金融城，位居第二、第三名。
1-7月，武漢5萬級豪宅，前三強是華潤瑞府、宸嘉100與綠城武漢黃浦灣，依然是二七濱江的豪華陣容。
進入前十強的豪宅門檻，7個月，至少網簽26套以上。也就是說，單月至少有4套以上網簽，才有機會上榜。
當然不是所有的豪宅都熱銷，慘的慘不忍睹。
某「豪宅教父」級項目開盤，開盤兩個月，網簽了4套房。急得開發商把有錢人出沒的商場車庫，投了一遍廣告，然後還是無濟於事。武漢的財富階層，現在不認這「豪宅教父」。這個盤我去看過，還在用上世紀的產品，賣給這個時代的富豪。
同時，這裡提醒，謹慎購買那些已經暴雷或正在暴雷的豪宅項目，購買之前，諮詢身邊的專業人士。畢竟1000多萬，也是一筆很重要的投資，不能打水漂了。建議考慮准現房豪宅，或淘優質二手豪宅，此時是豪宅業主「賣舊換新」的時間。
02
當剛需盤打折降價時，豪宅盤還在漲價。
6月份，二七濱江的綠城武漢黃浦灣，二線房源單價逼近6萬元。
7月份，宸嘉100的樓王，備案價5.4萬元，每平米上漲2253元。
這兩個項目，成為武漢豪宅定價的風向標。
1-7月，武漢5萬級豪宅項目7個，位於第一陣營。4萬級豪宅項目近20個。進入豪宅的門檻價格4.2萬元，較之前的4萬元略有提高。武漢塔尖豪宅的總價起步線是1000萬以上。
與一家知名豪宅設計公司的有關負責人聊起武漢豪宅。她問，40年產權的公寓大平層與50年產權的商業大平層，在武漢有市場嗎？
我的回覆是，這些在武漢沒有市場，短期內也不會有市場。公寓/商業大平層的售價，幾乎是同地段住宅價格的1/2。這與武漢核心區域的住宅用地供給與豪宅消費習慣有關。武漢不同於成都、長沙等城市。
當前，武漢的大平層豪宅的主流面積段200-280平米。
有讀者在評論區留言說，「在武漢，面積不到300平米，都談不上豪宅。」
他說，「如今的180平米戶型，實際使用面積130平米，還趕不上10年前11層樓的150平米戶型」。
他的說法有一定道理。但在武漢豪宅里，300平米，按照5萬單價算，總價1500萬，能買得起的有多少人？
從另一個角度，現在的180平米戶型，與10年前的150平米戶型，在房子內外，有著很大區別。
房子外部的私家會所、公區大堂、精裝地下停車庫等使用體驗上，現在的180－200平米更有豪宅感。
如今在一線城市，頂級豪宅的面積在300-600平米。武漢也在追隨這種趨勢。在二七濱江的頭排，即將有這類新品。
03
二七濱江，是武漢豪宅大本營。
8月份起，二七濱江將出現一些「新面孔」：
新希望D10示範區即將開放，浮島花園、泛會所、超通廳等社交豪宅首次亮相。
央企能建的新項目案名即將公布，二七濱江很稀少的低密項目，小高層、洋房、頂層複式。產品類型很罕見，舒適度、得房率較高。
保利天珺營銷中心即將開放，首開推出132-141的裝修房源。這是保利在武漢的首個天字系產品。
同時，豪宅開始滿城「開花」。
在內環，月湖板塊，天創地產的月湖雲莊，即將亮相；在CBD，綠城湖畔雲廬的疊墅新品；在漢陽濱江，越秀漢陽星匯雲錦、招商江山風華，是一線濱江豪宅的新選擇。
從需求方面看，疫情背景下，高端買家的購買力並未遭遇衝擊。在資金大放水時，他們率先買入豪宅，重新配置資產；當前的豪宅產品有大膽創新，豪宅買家恰好有換房需求；城市優質地塊上的豪宅，新房與二手房之間有價格倒掛。
從城市的層面，武漢預計每年新增上市公司15家。到2024年，武漢上市公司143家。每家上市公司背後都是一批財富新階層。
接下來，武漢豪宅將出現3個20%現象：
20%的豪宅，賣出武漢80%豪宅的業績。
20%的豪宅，漲價幅度、速度超過武漢80%的項目。
20%的豪宅，影響武漢房價定價。
［後記］
以前，在武漢600-800萬是豪宅。如今，豪宅的總價門檻提升到1000萬，塔尖豪宅1500-2000萬，極少數突破3500萬。
武漢的豪宅市場剛起步，從會所、泳池等硬體，再到戶型設計、裝修品位，都在慢慢提升，向一線城市學習，向一流項目學習。
買豪宅不僅是考驗資金實力，更是考驗眼光水平。當光谷中心城的豪宅3萬＋、二七濱江6萬＋時，此時買豪宅，不再是資產配置，而是上流圈層與身份的一次再選擇。
目前，在二七濱江，對於一個豪宅買家而言，是20個樓盤裡選擇1-2個。按照20%定律，這20個項目，可能只有4個是增值快的豪宅。
所以，押注錯的機率非常大。在整個武漢，典型豪宅項目30個左右，從30個裡挑一個好豪宅，中獎幾率3%。增加中獎率的方法，縮小項目範圍，盯著榜單上的前3-5名。
現在的選擇，決定10年後的命運。這很像10年前，武漢天地與世茂錦繡長江，差不多的價格，很多人買了後者。
文｜楊光華（地產寫字人）