摘要：難熬的這兩年（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1330篇原創
又一百強房企復牌在即！
2023年7月28日，7月的最後一個周五，百強房企世茂集團一連發布了3則財務報告，同時申請由7月31日上午9時起正式恢復該司股份買賣。
至此，世茂集團的2022年之前的業績披露已經完成，百強房企如何度過的「至暗時刻」？我們一起來看看。
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先說營運數據。
2021、2022這兩年，也是世茂集團營收同比增速在至少近9年時間裡，唯二為負的兩年。2021年該司營收約1078億元，同比下降20.36%；2022年為630.4億元，同比下降41.52%。
下圖財報數據可以看到，世茂集團的營收來源主要是物業銷售，其次為物業管理收入計其他，再次是商業運營和酒店經營。其中物業銷售占據該司營收的80%左右甚至更高。其中下降最厲害的也是物業這部分業務。
在商業運營方面，財報里可以看到2022年世茂集團該項業務的打擊。當你，該司在管寫字樓項目中因企業經營不善而退租的面積占比例達到56%，同比增長14%；2022年起在管寫字樓的出租率同比下降5個百分點。
酒店收入也是，2022年世茂集團同比下降17.5%為17.46億元。
物業管理2022年情況則略有好轉，同比上升3.5%為86.37億元，在管面積同比上升8.8%，合約建築面積同比上升10.8%。
此外蜜妹翻看了下這兩年中指院對百強房企平均營收的統計，其中2021年營收均值是498.6億元，同比增長19.3%；凈利潤均值56.2億元，同比增長0.4%。
2022年情況則更差，百強企業營收均值371.6億元，凈利潤均值21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%。實際上，這兩年不僅是世茂集團的至暗時刻，也是大多數房企的至暗時刻。
利潤數據來看，世茂集團於2021、2022這兩年也錄得了至少9年來的唯二次凈虧損。其中2021年歸母凈利潤為-270.9億元，2022年為-214.9億元。其中2021年歸母凈利潤增速為同比下降314.55%。
造成虧損的原因除了營收下降，還有就是融資成本。2021年世茂集團融資成本59.39億元，同比2020年的23.14億元已經翻了1倍多；2022年其融資成本進一步攀升到155.1億元。
另外就是持續經營業務稅後利潤，2020年還是194.6億元，2021年則是-283.8億元，2022年為-206.6億元。加上2021年還進行了68.93億元的金融資產減值虧損撥備，導致當年虧損加劇。
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再說資產負債數據，這是在行業普遍不景氣情況下，衡量企業韌性的重要參照。
2021、2022這兩年，世茂集團的財務風險指標呈走高趨勢，其中資產負債率這兩年分別為81.85%、87.10%，前幾年都是60%-70%左右。
再就是流動負債占總負債的比重，世茂集團也從往年的60%-70%左右上升到2022年的83.01%。流動比率則下降到2022年的1.09%。
具體來看如上圖，在持續走高的流動負債里，世茂集團上升較快的指標有應付貿易帳款及其他應付帳款，2021、2022年分別達到911.6億元、825.0億元，2019年這一數字還是790.6億元。
這兩年世茂集團上升最快的是借貸。2021年為1078億元，2022年是1914億元，要知道2020、2019、2018這些年份，該項數據才不到400億元。也正是這一項導致世茂集團流動負債不斷走高。
非流動負債這幾年世茂集團還算穩定，2021年為1327億元，2022年還減少了幾百億，為911.8億元。
另一邊，世茂集團前兩年的現金及現金等價物縮水不少，2020年還是610.4億元，2021年則為478.1億元，2022年減少到220.3億元。
三道紅線來看，世茂集團凈負債率2022年約為302.2%，2021年是156.0%。
剔除預收款項後的資產負債率2022年約 為83.8%，2021年為77.4%。。
現金短債比2022年為0.03，2021年是0.21。
不過，相比部分房企，世茂集團至少還沒有資不抵債。2021、2022年該司的凈資產分別為1140億元、795.1億元。
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最後說說獨立核數師的意見。在最新的2022年財報里，世茂集團獨立核數師中匯安達稱，不對該司綜合財務報表發表意見。由於本報告中「無法表示意見的基礎」，其中有關持續經營的多項不確定因素。
比如截至2022年末，世茂集團有約人民幣1914億元將於未來12個月內到期償還，而其現金總額（含現金及現金等價物及受限制現金）約為人民幣338億元。
2022年12月31日，世茂集團未按計劃還款日期償還的借貸共計人民幣872億元。截至本報告日期，其未按計劃還款日期償還的借貸共計人民幣1211億元。此外，該司還因各種原因涉及不同訴訟及仲裁案件。
上述情況表明存在重大不確定性，可能對世茂集團持續經營的能力產生重大疑慮，可能無法在正常經營過程中變現資產和償還負債。
圖片來源|企業預警通（特此感謝）
另一邊，世茂方面也已採取多項措施和計劃緩解流動性壓力和改善財務狀況。中匯安達表示，這些措施受到多種不確定的影響。
還有世茂集糰子公司與第三方信託公司之間達成的融資安排的會計處理。
2021年12月31日，世茂集團的一間非全資子公司（簡稱「該子公司」）的非控制性權益金額約為人民幣59億元。該非控制性權益是由一家第三方信託公司（簡稱「該信託」）最初通過出資人民幣49億元（簡稱「該出資」）而獲得該子公司的30%股權。
截至2022年末，世茂集團和該信託達成一致安排，從而將該等安排作為一項固定期限的負債。中匯安達稱無法獲得通過證函或直接從該信託證實該出資的性質，以及是否符合相關規定等等。
綜上，一系列的數據披露，向我們揭示了曾經輝煌的百強房企世茂集團，難熬的這兩年。傷口不小，但另一方面，在紓困的道路上，世茂集團也算是邁出了極大的一步。但願未來會越來越好。
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