本刊編輯部 | 蘇華 秦佳麗
繼涉房貸款「三個不低於」要求之後，大型銀行迅速行動，摸排房企融資狀況。若「三個不低於」要求迅速執行，房企迎來的融資支持力度將是空前的。
近期房企融資端頻頻迎來突破性政策利好。繼11月下旬三部門聯合會議要求銀行涉房貸款「三個不低於」、監管層正起草「50家房企融資白名單」系列措施後，近日大型銀行密集對房企展開約訪或調研，摸排房企融資情況。
主流市場觀點認為，與去年「三支箭」等地產融資政策相比，新一輪政策具備量化性和硬性要求。目前尚未最終明確的房企「融資白名單」，篩選標準將參考房企銷售規模，不排除覆蓋少量已出險但具有保交樓任務的房企。據了解，銀行涉房貸款「三個不低於」若能落地實施，有望為行業提供超過整體平均水平的信貸支持，並推動房地產行業風險化解進入穩定狀態。
國有大行密集召開座談會
摸排房企融資需求
決策層面提出廣泛支持房企融資要求以來，各路銀行已經有所行動，近期國有大行密集召開房企座談會。11月下旬已有建設銀行、交通銀行、農業銀行等多家銀行對房企展開約訪、調研工作，摸底房企融資需求。
其中，交通銀行於11月27日邀請萬科集團、綠城集團、龍湖集團、美的置業、濱江集團、大華集團、仁恆置地、新希望地產、卓越置業、新城控股、偉星集團、陸家嘴集團、浦發集團及首開股份等共15家房企代表在滬參加座談會； 建設銀行則於11月24日在京召集萬科、龍湖、美的置業、新城發展、濱江集團、大華集團6家房企參會，銀行與各家房企就債券承銷與投資、經營性物業貸款、銀行授信增額、境外及跨境融資等方面進行交流。
當前各大銀行的約訪名單有所重合，總體來看仍以資產負債表相對健康的房企為主，央國企、優質民企及區域龍頭房企涵蓋其中。
「銀行邀約的房企有兩類，一類是潛在的『白名單』房企； 另一類是存量貸款業務規模較大、銀行與之存在較多業務往來的房企。 」同策研究院研究總監宋紅衛向本刊表示，近期各類銀行密集與房企召開座談會，與此前監管層召開的金融機構會議要求、起草50家房企融資「白名單」等市場消息密切有關。 另外，各類銀行涉及存量貸款以及同企業的資金往來，目前召開座談會也是對相關資產風險以及企業情況進行摸底。
銀行密集召開座談會源於近期多部門的房地產金融支持舉措。 此前監管機構正在起草房企融資「白名單」、要求銀行涉房貸款「三個不低於」等備受關注。 11月21日市場消息稱，監管機構正在起草一份涵蓋50家房企的「白名單」，在列的企業將獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持。 而在11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、證監會已聯合召開金融機構座談會，重點提出了「三個不低於」指標要求——各家銀行自身房地產貸款增速不低於銀行行業平均房地產貸款增速； 對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速； 對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。
在宋紅衛看來，與去年年底「三支箭」等融資政策相比，近期關於銀行涉房貸款「三個不低於」成為了具體的量化指標： 「去年房企融資端屬於窗口性指導政策，而新一輪政策等都限定了清晰的範圍跟數量。 就『三個不低於』要求而言，新政對銀行設置了同業對比指標，並且融資向非國有制房企傾斜。 」
在房企人士看來，近期「白名單」等措施並非空穴來風，疊加涉房貸款『三個不低於』等政策，或成為防止房地產風險進一步傳導的「分水嶺」。 某品牌民營房企人士向本刊談道： 「最近密集的政策多多少少對市場信心起到了激勵作用，但最終還是要看金融機構落實到什麼程度。 最近銀行召集一批房企開會，我們（出險房企）也對銀行儘快實施放貸動作抱有期待。 」
綠城中國內部人士向本刊表示，目前從金融市場和銀行態度所釋放的扭轉市場的決心很明確，房企普遍久旱逢甘露，新一輪政策明顯利好優質民企。 「綠城有大股東央企屬性加持，在融資端本身還算寬鬆。 不過『大缸有水小缸滿』，我們也期望更好的政策推出帶動市場觸底上揚。 」該人士補充道，「目前行業層面都在探索新的方向，如果布局綠色節能低碳環保等概念，會在發行REITs、綠色債券等融資途徑上更容易開展。」
「白名單」淡化企業性質
優質民企大機率納入
近期密集「追加」的金融支持政策，側面反映了去年以來出台政策執行效力有所不足的現象。比如「金融16條」背景下，各大銀行與房企密集簽訂總對總戰略合約以提供意向性融資支持，公開信息顯示，僅去年11月中旬至12月初，銀行授信總額已超過2萬億元。不過，多家獲得信貸支持的房企今年未能避免流動性壓力。譬如，據金地集團業績公告，截至今年6月末公司獲得各銀行金融機構授信總額2532億元，其中已使用銀行授信總額930億元，較去年底僅增加16億元。今年10月，穆迪將金地集團的公司家族評級(CFR)從「Ba3」下調至「B3」，預計未來12～18個月該公司的流動性將較為疲軟。
就近期融資端政策而言，對比明確的涉房貸款規模「三個不低於」，目前 尚未面世的「50家房企白名單」備受關注。 主流市場觀點認為，名單篩選標準將參考房企銷售規模，不排除部分已出險但具有保交樓任務的房企。 天風證券報告顯示，三類房企有望納入監管層「白名單」，第一類是未出險的優質非國央企有較大機率選入，如近期會議已提及的萬科、龍湖、新城，以及其他已獲得第二支箭支持的民企如美的、卓越等； 第二類是參考權益銷售規模的主流央國企； 此外，不排除針對已出險但仍在穩健運營、有保交樓任務的房企。
本刊了解到，若以今年前10月房企銷售規模TOP 50陣營為參考標準，約有30餘家房企尚未出險，央國企占據主要陣營。 就混改房企及民營房企而言，尚未構成實質性違約的包括萬科、金地集團、龍湖集團、濱江集團、新城控股、美的置業、卓越集團、雅居樂等13家房企。
結合主要支持民營房企債券融資的「第二支箭」，今年以來還有碧桂園、旭輝控股、新希望地產等民營房企獲批儲架式註冊中期票據，構成今年的境內信用債發行陣營。
中指研究院研究總監劉水向本刊表示，監管部門制定涵蓋50家房企的白名單具有系統性和較大行業影響力，因此，一是銷售額、資產規模靠前的房企將列入白名單； 二是近期多個重要會議均指出「一視同仁滿足不同性質企業合理融資需求」，「白名單」淡化了企業性質，央國企、民營房企及混合所有企業均會在列； 三是個別出險房企也可能會列入白名單，即部分資產優質、專注經營，債務化解取得重要進展的企業有機會被列入。 「龍湖、萬科、新城發展、旭輝控股等房企均符合以上條件，應該會在白名單。 」他對此談道。
「三個不低於」新政具備強制性
銀行落地是關鍵
本刊了解到，具備低成本特點的銀行貸款是房地產企業最重要的融資渠道，近年銀行選擇傾向於與優質房企合作，今年國央企類房企獲得銀行貸款的集中度更高。以龍頭陣營「保萬招」為例，截至今年年中，保利發展有息負債規模3564億元，銀行貸款與直接融資比重達86%；招商蛇口銀行貸款餘額1322億元，在其融資餘額中占比63%；萬科截至9月底有息負債規模3230億元，銀行借款占比61.4%。
銀行層面，國有大行仍是房企獲得信貸支持的主力。 以「工農中交建郵」國有六大行為例，截至今年6月末，農業銀行、中國銀行、建設銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲銀行對境內房地產業公司類貸款金額分別為8925億元、8462億元、8334億元、7672億元、5066億元、2440億元，較2022年底增長6.3%、9.35%、8.13%、5.85%、-2.6%、15.34%。
對比央行發布的金融機構貸款投向統計報告，截至今年年中，人民幣房地產貸款餘額53.37萬億元，較2022年末53.16萬億元房地產貸款餘額增長0.4%； 國內房地產開發貸款餘額13.1萬億元，較2022年末12.69萬億元開發貸款餘額增長3.23%。 當前國有大行對房企提供貸款金額增速整體較高。
劉水介紹，當前要求銀行涉房貸款「三個不低於」的亮點在於具有強制性。 「商業銀行考慮到風險，落地執行會有一定難度。 但正因為有難度，監管層面才會提出要求。 目前民營房企融資困難，依靠市場化手段很難解決，必須依靠行政力量干預進行糾偏。 」
不過，在宋紅衛看來，目前涉房貸款「三個不低於」要求在銀行執行層面存在考驗。 據介紹，市場針對民營房企融資普遍要求企業有好項目作為擔保，房企如果缺乏優質的項目，抵押貸款這條路依舊走不通。 目前房地產市場尚未走出下行通道，房企銷售「造血」功能未恢復，難以通過新投資項目獲得滾動性收益，「如果未來決策層面放得更開，比如信用貸方面進行鬆綁，那麼房企流動性補充或許能夠有所體現。 」
他就此補充道，雖然目前涉房貸款『三個不低於』具有一定的強制性，但房企未必能夠絕對達標。 「銀行要控制自身的風險，未來也是在確保自身安全的前提下去推進涉房貸款行為。 不放貸款的後果大機率是扣『KPI』，而如果放錯貸款收不回來卻可能涉及資產流失。 」宋紅衛表示，「如果未來銀行在『三個不低於』方面存在執行壓力，會導致眾多銀行去『爭搶』央國企以及少量優質民營房企的情況。 今年很多央國企開發貸成本已經到了2%左右的低點，很大一部分原因就是銀行集中向這類房企釋放貸款，新一輪融資環境下同樣是少量優質民企具有較好的融資空間。 另外，銀行會更大程度上對房企存量貸款提供展期和置換，比如銀行貸給某家房企一筆貸款到期不能及時歸還，銀行對其提供展期可重新走一筆帳，雖然沒有新增貸款，但也算完成了一筆貸款指標。 」
在劉水看來，當前決策層面重視民營房企融資困難問題，密切關注房地產企業風險溢出情況。 從10月31日中央金融工作會議指出「一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資和併購需求」，到11月17日三部門聯合召開金融機構座談會提出涉房貸款「三個不低於」，再到近日各銀行密集召開座談會聽取房企融資訴求，監管部門及金融機構正在加大民營房企融資力度支持。
他對此表示： 「銀行涉房貸款『三個不低於』落地實施，有望為行業提供超過整體平均水平的信貸支持，緩解行業流動性緊縮的情況。 結合房企融資『白名單』等措施加快落地、需求端政策持續發力助力房企銷售企穩，房地產行業風險化解能夠進入穩定階段。 」
（本文刊發於12月2日《證券市場周刊》。文中觀點僅代表嘉賓個人，不代表本刊立場。本文提及個股個股僅做分析，不做投資建議。）