「怎麼一公攤，把我一半的房子都攤沒了啊？」
8月16日，「110平米的房子到手60多平米」公攤的話題衝上熱搜。
青島一小區110平米住宅，銷售人員賣房承諾公攤31％，收房卻變成46%。最終業主到手套內面積60多平米。
這是一個很極端的案例。
還是在青島，另一千萬級豪宅項目，單價3萬元，建築面積367平米戶型，公攤面積95平米。這個豪宅的公攤面積頂一套房子。
知名房產律師蔡江林表示，法律法規層面對於公攤率卻並沒有清晰的規定，《武漢市商品房買賣合同》（示範文本）中也只約定了公攤建築面積，並沒有約定公攤率上限。
01
2001年6月1日起，《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。
根據相關規定，公用建築面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。
蔡江林表示，現實中，公攤率的制定往往要依據住宅小區的環境以及公共設施建築面積等因素來進行具體核算，因此也給了開發商以較大的自主操作空間。
多數情況下，6層樓洋房的公攤，15%以內；小高層、高層的公攤25%以內，超高層超過25%。
一個項目能造出多少建築面積來賣，拿地的時候就規定好了。無論公攤做大做小，開發商的總收入都是一樣的。為了房子更好賣，開發商儘量把公攤做小。而現在的公攤比以前高，主要是容積率高，樓越蓋越高。
在武漢，豪宅大平層多是高層與超高層，少量洋房、小高層、疊墅。
豪宅的公攤，與電梯數量、架空層空間、建築高度、樓道長度、底層設備用房等有關。豪宅吃掉公攤的，可能是越來越多的公共空間和配套，比如會所、大堂等。
同時，開發商還有一種套路，通過大面積贈送填補公攤，如臥室的飄窗、設備平台等。
甚至是牆體的厚度，都影響著公攤面積。在武漢，很少有項目做內牆內保溫，都是外牆外保溫。其中一個原因是，內牆內保溫，影響套內面積。
二七濱江的某交房項目，公攤20%－22%。另一熱銷項目，3梯2戶的樓棟，公攤25%。武昌濱江某總裁公寓，公攤50%。
蔡江林表示，買房人在簽訂合同時，應當對於公攤面積的約定予以重點關注，如有可能儘量在補充協議中約定公攤面積誤差比例及相應的處理方式，避免後續發生公攤面積過大但沒有相應的條款可以參照執行的尷尬。
02
在豪宅界有種觀點，豪宅的公攤面積不能太小。
公攤面積如果太小，那電梯、公共走廊、大堂、樓梯間的面積，包括車位的配比，都可能會受到影響。
豪宅在公攤面積上是不能吝嗇的。豪宅之豪不僅僅體現在室內空間，同樣體現在大堂、電梯、走廊等公共空間。
試想一下，如果室內空間是深圳灣一號的尺度，但電梯、走廊是普通住宅的尺度，它還能叫豪宅嗎？
豪宅會把錢花在普通人覺得不實用、不必要、非剛需的地方，凸顯儀式感，而浪費實用空間。
豪宅就要更大的大堂、更寬的走道、更大尺度的電梯轎廂，甚至更多部電梯。
頂級豪宅就會把大量的空間花在儀式感的營造上，小區大堂、地下車庫、入戶大堂、風雨連廊等空間。
以二七濱江某豪宅項目為例，約600平米的會所大廳，2000多平米的園區配套。
豪宅里，公攤與容積率結合一起更好。低容積率、適當公攤，更能有舒適的居住體驗。
03
還是以二七濱江為例，一套550平米的大平層，公攤25%，單價6萬元。
相當於公攤部分，總價825萬，至少能買8套100萬的房子。
以大平層豪宅的起步面積180平米戶型為例，20%公攤，5萬單價。公攤總價180萬元。
實際操作中，業主收房時，良心企業通常告知項目實際面積，房款多退少補。
部分項目則交房面積與合同面積完全一致，不退不補。少數項目甚至要求業主補幾平米差價。
人們呼籲取消公攤面積，爭的是物業費、取暖費以及裝修費這樣按照建面計算的費用。
如果按照套內面積計算，人們可以省下很大一筆費用。公攤面積的計算方式很複雜，一般人很難算清，於是開發商與測量機構容易玩貓膩。
知名建築師鄭國慶表示，公攤的話題涉及到人性的本原：購房者永遠是既要房子品質高、豪氣，又要公攤很小甚至不計，而開發商則永遠是不會做一平米不計價的面積，還要想辦法迎合購房者，所以只能挖空心思搞明贈暗送。
他還介紹，絕大多數已開發國家住宅按套定價，不再公布構成細節。你願自測自算是你的事。這些國家從一開始就沒按平米單價定價，只有套型面積、層高這兩個指標寫進合同，沒有法津義務披露面積構成的其它細節。
「客戶如果想了解，得花錢請公信力第三方做盡職調查，但除了明顯的面積、層高數據有差別外，其它的數據結果也很難影響已簽合約的法律效應。」
在國內，公攤面積會不會取消，沒有官方文件，它一直伴隨著我們。即使取消，也極有可能是換一種計費方式。如果買房人對公攤有異議，可向當地房地產面積測算鑑定站申請鑑定。
［後記］
最近一款愛馬仕新款自行車售價高達16.5萬。
剛一上線，線下門店就賣光了。網友驚呼：有錢人的世界你永遠不懂！
要說有這個自行車有什麼高科技？沒有。
能解決我們在生活中什麼需求痛點？也沒有。
什麼都沒有，它真的就是一輛自行車。
這輛自行車背後是富人的消費邏輯：買符合自己身份的奢侈品，或是買奢侈品聲明自己的身份。
剛需盤談的是性價比，買房人很在意公攤。豪宅盤談的是低調奢華的生活，買家也在意公攤。
在公區上吝嗇的豪宅，無法給豪宅買家更好的生活體驗。豪宅業主不在乎公攤部分，抵多少套房或豪車，更在乎自己住的好不好。
這裡建議豪宅項目在售樓部醒目位置公示公攤，將建築面積、套內面積、公攤部位等信息明白公示，充分保障買房人知情權，並做到合適的公攤，在項目運營中落實好公攤收益。
文｜楊光華（地產寫字人）