在上述境外債務中，約70億美元為優先票據、約30億美元為銀團貸款、約20億美元為雙邊貸款，另有約20億美元為有抵押項目貸款。

截至今年10月31日，世茂集團計息債務結餘與6月30日的數據無重大差異。

世茂集團總負債超5100億 來源：企業預警通

目前，世茂集團整體流動資金仍然受限。截至今年10月31日，其現金結餘合共約為220億元，包括：公司持有的現金約為10億元，上市附屬公司及其各自的附屬公司持有的現金約為40億元；受預售及其他監管安排限制的現金約為170億元，其中大部分存放於項目層面的監控帳戶。以上數據暫時未經審核。

面對拮据的可用資金，世茂集團計劃通過三步措施化解境外債務：

1、舊債換新債，展期9年：將部分現有債務交換為新債務工具，並以公司主要境外資產組成的抵押品組合作擔保，到期日為自重組生效之日起計不超過9年

2、折價換新，享有優先擔保：將現有債務本金打折，交換為有上限金額的新優先擔保債務工具，享有其他新債務工具抵押品組合的優先順位擔保。

3、以股抵債：將部分現有債務交換為世茂集團股票的掛鉤工具，該工具將轉換為公司較大比例的普通股份。

當然，世茂集團也沒忘表示，將會給債權人支付同意費。

那麼上述重組方案的可行性有多少？

世茂集團在假設了很多前提條件（包括市場改善、公司保交付、融資正常等）後預計，2023年~2033年的十年內，公司產生的累計無槓桿營運現金流量總額約為2000億元至2500億元，其中估計酒店及其他商業運營產生的累計營運現金流量凈額約60億元至100億元。

世茂北京知名項目 來源：企業官網

此外，世茂集團預計未來十年，公司主要境外資產累計槓桿現金流量約15億美元至20億美元，但境外資產有可能被拿來抵償重組後的境外債務。

然而對比世茂集團公布的420億美元（約人民幣3000億元）境外債務，未來10年預計最高2500億元的現金流仍難以覆蓋整體債務。

截至公告發布日，世茂集團與各類債權人尚未就境外重組的條款訂立最終協議。

02

公司造血難，

董事長許榮茂降價出售自持房產

在公布重組方案的同時，世茂集團同時公布今年前11月銷售數據，累計合約銷售總額約為400.1億元，累計合約銷售總面積約274.57萬平米，銷售均價14573元/平米。

而去年同期，世茂集團上述三組數據分別約為794.9億元、492.78萬平米、16132元/平米，與之對比，今年世茂集團三大銷售指標分別同比下降約50%、44.28%和9.66%。

這意味著一個很艱難的局面，即世茂集團在降價約10%的情況下，銷售額卻只有去年的一半，自我造血功能的下降，才是世茂最大的困難。

降價10%還不夠，那我降價30%呢？答案是，依然不行。前不久，世茂旗下有著「中國第一高樓」之稱的深圳世茂深港國際中心二次流拍，起拍價相比評估價打了6.4折，但仍無人競拍。

世茂地標項目 來源：企業官網

經「債市觀察」梳理，世茂深港國際中心是世茂在2017年以239.43億元拿下，當時規劃建設600米左右超高層建築，故被稱為「中國第一高樓」，該項目共包括12宗40年商辦及公建用地，總建築面積達到145.04萬平方米。

今年7月5日，世茂深港國際中心項目首次線上拍賣，項目評估價約163.05億元，起拍價約130.44億元，但無人接盤；11月，該項目二次拍賣，降價26億元，起拍價約104.35億元，最終仍然慘遭流拍。

據了解，世茂深港國際中心項目股權較為複雜，這也是投資人比較擔心的問題之一。

公開資料顯示，世茂深港國際中心項目由「ST」世茂（600823.SH）持有51%權益，上海世茂集團通過全資子公司持有19%權益，中信信託通過合夥企業持有剩餘30%權益。拍賣的12宗土地中有10宗已被抵押給中信信託，本次拍賣的申請執行人也是中信信託。

來源：企業預警通

「介面新聞」報道顯示，2017年，中信信託以深圳深港國際中心項目為底層資產發行信託產品；2020年7月，「中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃」成立，募集規模達87億元。

2022年2月，中信信託宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難，隨後3月，世茂深港國際中心停工，世茂債務危機也自此爆發。

同年8月，北京市第三中級人民法院對深港國際中心項目的12宗土地進行了查封，期限為三年，並查封及輪候查封項目中的283套房產，凍結深圳世茂新里程100%股權。隨後在9月，因票據追索權糾紛，深圳前海合作區人民法院也對此次拍賣的12宗地進行了查封

從整體銷售額到「第一高樓」，世茂降價也「賣不動」，不知道世茂集團董事局主席許榮茂作何感想。

另據市場消息，在今年11月，許榮茂持有的、位於香港中環中心的兩個全層單位曾尋求降價出售，該房產減價6.7%至每平方英尺2.8萬港元，合共減價約1億港元，兩層最新叫價共逾14億港元。

易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，世茂近期處置的項目體量太大，在當前金融環境下，一些投資者根本是不可能來收購的，資金缺口太大了。「對世茂來說，只有盤活項目才有資金來源，所以盤活存量資產和增加流動性仍是世茂短期內的重要工作。」

另據「財聯社」消息，世茂集團、世茂股份日前參加建設銀行、上海銀行的交流座談會。與會銀行就存量項目的資債結構優化，以及在建及新開工項目融資等多個方向和具體項目上，與世茂達成共識。

值得注意的是，世茂作為出險房企，能進入銀行座談會一員，確實是一個積極信號，但銀行支持也需要世茂體現出「自我造血」能力。

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