在中央政治局會議定調後，「良性循環」無疑成為2022年房地產行業政策不容忽視的關鍵詞。這一年，行業重新洗牌，房企分化日益明顯，「越來越多「強者恆強」的房企證明，只有堅持長期主義和高質量發展道路的房企才能在市場競爭中持續應對挑戰。
3月30日晚，中駿集團發布2022年業績報告。數據顯示，去年全年集團實現營收267億元，歸母凈利潤2454萬元。其中物業銷售收入為247.4億元，交房面積為257萬平方米。
自去年四季度以來，行業融資環境持續改善，圍繞保交樓、防範化解風險等目標的利好政策密集出台，從享有發債權利的企業陣營中不難看出，只有重視信用價值和築牢安全邊際的房企才能獲得融資支持。在此背景下，中駿集團堅持長期主義，在煉好資金平衡術的同時，還保持了良好的信用記錄，去年全年累計實景呈現房源近5萬套。
值得一提的是，中駿集團還具有較強的償債能力，不僅2022年全年債務「零違約」，還於今年3月29日在公開市場上購回本金額2.07億美元原定於2023年4月到期的美元債。
隨著支持房企融資系列舉措逐步落地，中駿集團也和不少國央企及部分優質民營房企一樣，成為首批政策受益者，率先享有融資暖流。在業內看來，伴隨房地產銷售市場復甦，資金良好的房地產企業成長空間有望打開，並成為引領行業復甦的「風向標」。
土儲充足
步伐穩健迎復甦
過去一年，全國商品房銷售額和銷售面積創下新低，而房地產行業也從追求高周轉高增長轉向提質增效。
2022年全年，中駿集團錄得合同銷售金額約590.23億元，其中包括合營公司及聯營公司的合同銷售金額約人民幣123.77億元；合同銷售面積約491萬平方米，其中包括合營公司及聯營公司的合同銷售面積約108萬平方米；物業銷售均價為每平方米12016元，收益約267.05億元。
為了保持充足的流動性，去年中駿集團暫緩了拿地計劃。但據悉，截止2022年12月31日，集團及其合聯營公司擁有土地儲備總規劃建築面積達3387萬平方米，仍可供未來2至3年的開發需求。
中信證券指出，2022年房企業績普遍表現不佳，是2020年以來拿地昂貴、去化不佳的集中表現，但站在新的起點，已經在2022年優化庫存結構的企業，利潤表預計也會在2023年及以後有所改善。
在迎接房地產市場復甦的過程中，中駿集團做好萬全準備。從城市分布來看，2022年中駿集團在杭州、昆明及南京等二線城市的合同銷售表現最為突出，分別為111.27億元、33.8億元及27.88億元，為集團於冰封市場中帶來不俗的銷售成績。
此外，中駿集團在北京等一線城市及泉州等三線城市的銷售表現亦十分良好，去年合同銷售額分別達到67.15億元及46.69億元，占整體合同銷售金額分別約11.4%及7.9%。
根據年報，2022年，中駿集團連同其合營公司及聯營公司共超過120個項目處於在售狀態，分布在超過50個城市，主要集中在二線城市及高潛質三、四線城市核心區域。其中多個位於一、二線城市的大盤在合同銷售表現均取得驕人的成績，包括杭州的未來雲城、北京的未來雲城、上海的璟薈、合肥的璟峰里及福州璟悅。
克而瑞數據顯示，今年2月整體市場延續穩步修復行情，重點30城供應低位回升，環比微增7%；成交則強勢反彈，同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。
展望後市，在市場企穩回升的過程中，伴隨行業利好政策的釋放，2023年中駿集團加大推盤力度。據了解，1月13日中駿集團開啟「中駿新春抄底季」活動，期間全國項目實現熱銷超2000套，累計銷售金額超20億，多項目紛紛占據所在城市銷售排行榜前列，率先在這一輪市場競爭中占得先機。
中國銀河證券研報稱，目前房地產市場熱度有所回升，房企分化邏輯加強，未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集，建議關注「強信用、厚土儲、優布局」的全國性布局房企和確定性強的區域性房企。
持續降槓桿
信用良好穿越周期
銷售端能否持續保持正向回饋，企業的信用資質是核心因素。自2021年下半年以來，房企債務違約現象不斷攀升，得益於穩健的經營管理和合理的債務結構，2022年中駿集團堅守「零違約」記錄，年內累計償還境內外公開債務近115億元，進一步降杆槓。
值得注意的是，在年報發布的同時，中駿集團還對外公告稱，截至3月29日，集團已在公開市場上購回本金額2.07億美元2023年4月到期的5億美元利率為7.25%的優先票據，相當於原先發行本金總額的41.3%。據悉，目前中駿存續美元債，其中僅前述這筆債務將於年內屆滿，未償還餘額為2.93億美元。
截至2022年末，中駿集團總資產1939.63億元，總負債1573.39億元，總負債率81.12%，總借貸金額同比下降12%，現金流轉正為46億元。
2022年是房地產發展模式轉型的關鍵節點，在這種深刻調整中，中駿集團提前優化投資模式、持續進行組織變革，同時陸續落實多項融資策略，以優化資本結構。
據了解，自2022年12月起，中駿集團陸續與多家商業銀行簽署戰略合作協議，為集團提供綜合融資服務，累計獲得各大銀行授信金額逾人430億元。2023年開年，中駿集團更是成功發行2023年度第一期中期票據，成為今年首批獲得中債增支持並成功發債的民營房企。
在行業普遍面臨流動性壓力的背景下，中駿集團的這一舉動有效提振了市場對於民營房企的信心。今年全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長倪虹曾表示，今年將用「抓兩頭、帶中間」的方法，以「精準拆彈」的方式化解房地產風險。其中一手是抓優質房企，一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求。
基於此，中駿集團表示，未來，隨著國家房地產政策的優化調整，集團將致力提升經營的安全邊際，構建以現金流及經營品質為導向的商業模式，保持穩健的財務基礎。
據悉針對集團2023年的工作重點，年初時中駿集團主席兼行政總裁黃朝陽曾指出，隨著市場和經濟信心逐漸恢復，中駿在住宅開發板塊將聚焦於「重建信心、重建信用」，以顛覆性思維突破困局，回歸更有序的生產經營。
具體來看，一是抓住市場企穩的關鍵期，營銷充分下沉，與一線共謀，以城市公司為核心，圍繞每一個具體項目，加強市場研判，共商經營對策，確保每個項目價值兌現；二是重建供應商信心，維護和開拓相互信任、長期靠譜的合作夥伴，攜手攻克下階段運營工作的重重挑戰；三是基於中駿集團過去一年堅守的寶貴商譽和信用，重建政府方、監管方和融資端對中駿的信心，擴展融資機會。
一體兩翼協同發展
推動行業發展轉型
在持續保好基本盤和拓展融資渠道之外，中駿集團積極投身城市建設，做好投資物業和長租業務。
2017年，中駿集團正式提出「一體兩翼」戰略，明確以地產開發為主體，以中駿世界城新零售購物中心和長租公寓為兩翼的戰略，開啟了第二業務曲線。到2022年，集團「一體兩翼」戰略已經進入第六個年頭。
隨著行業逐步進入存量改造時代，為了迎合與城市共生的新發展理念，中駿集團於北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超級TOD綜合體，如杭州中駿鼎湖未來雲城、北京中駿金輝未來雲城、福州中駿世界城、合肥中駿世界城等。過去一年，這些項目均取得了不錯的市場反響，成為中駿集團「一體兩翼」戰略差異化競爭的有力詮釋。
截至2022年末，中駿集團連同其合營公司及聯營公司共持有53個投資物業，總建築面積約401萬平方米（應占建築面積約366萬平方米），其中27個投資物業已開始營運。據悉，這些投資物業分布在北京、上海、廈門，杭州及蘇州等26個城市，業態涵蓋購物中心、長租公寓、寫字樓、商業街及商鋪。
進入2023年，據悉目前中駿多個世界城項目都在有序推進和籌備之中，包括計劃亮相的福州、上海西花橋和汕頭中駿世界城，中駿世界城於全國的布局版圖進一步完善，經營性物業收入也有望逐步提升。
租賃業務方面，隨著國家大力推進保租房籌集建設，中駿集團依託多年布局與積累，整合併協同長租公寓領域優勢資源，形成長租公寓基金管理的資管商業模式，戰略拓展長租公寓業務，並聚焦一線及准一線城市，推進長租公寓的投資及開發。
今年年初時，黃朝陽就曾針對第二業務曲線提出，將以「區域聚焦、協同共生、數字賦能」為引領，強化世界城購物中心的共生運營模式，拓寬城市消費場景和社交場景，為客戶創造更美好的生活；依託多年布局與品牌積累，加強長租公寓與世界級基金的合作，持續擴大平台的價值。
展望未來，黃朝陽表示：「中駿集團將繼續秉承「一體兩翼」的協同發展戰略，以地產開發為主體，購物中心、長租公寓為兩翼，聚焦核心城市及優勢區域，深耕市場、客戶及產品。另一方面，中駿集團將更專注客戶需求、更加重視產品研發，務求進一步提升差異化競爭能力，以創造更大價值。」
（本文僅作者觀點分享，非投資建議）