作者丨蘇建紅 蔚明明 編輯丨劉睿智

來源丨地產資管網（ID：thefutureX）

一季度結束了。

全球經濟仍以低迷、衰退為主。而對中國住房市場而言，正在形成一個租賃的國度，一線城市的租賃占比將達到30%-40%。

大小企業不再閉關，紛紛摩拳擦掌，從租賃鏈條上的各個環節把控服務，嘗試嫁接存量資產證券化這味新藥，行業在探索與希望的呼喚中等待新的春風。

01 3月公寓聲音榜

02 前10公寓媒體影響力占比圖

主動運營指數：官網、官方微信、官方微博等主動發聲

用戶搜索指數：會員、租戶、業主等用戶自發搜索，基本反映用戶即時的需求。

行業觀察指數：對某企業的關注度

搜尋引擎指數：百度、搜狗、必應等搜尋引擎平台關注

從這四家企業對比看，搜尋引擎、行業對城家公寓關注最高，與《安家》電視劇熱播有關，搜尋引擎對相寓關注較少，與品牌認知度不高有關。值得提的是，自如主動運營指數最高，說明品牌較注重外部宣傳及推廣。

03 公寓輿論導向占比情況

全網有關自如寓消息負面占比13.2%，輿論焦點為 「自如頻頻曝光品質和人員問題」，其次是關於微博用戶對自如管家的投訴。

自如二房東+管家的本色不變，依然頑固地保持著租金上漲的慣性，每年續約價格都要上漲，在疫情期間也不例外，這正是「漲價風波」背後的原因。這場輿論反彈，對自如顯然也不是一筆划算買賣，最後或被部分客戶拋棄。

全網有關青客公寓消息負面占比55.0%，輿論焦點為 「青客公寓租戶被誘辦理租金貸」，其次是有關於「青客公寓押金難退」，另外是微博用戶對青客公寓誘辦租金貸的投訴。

長達3個月的新冠疫情幾乎讓公寓行業停擺，為了解決現金流問題，客觀上使租金貸現象又有些漲勢苗頭，青客公寓也面臨高收低租的運營成本和巨大的資金鍊壓力。睿和智庫認為，如果疫情持續，企業在資金、融資方面還沒有很多準備，又面臨用戶斷檔，不排除將引發個別公司倒閉、行業重新洗牌的情形。

全網有關蛋殼公寓消息負面占比10%，負面輿論大幅下降，本月負面輿論焦點為「蛋殼公寓已經兩個多月拖欠業主租金，甚至採取誘騙套路手段強制業主免租」，其次是有關 「違約扣房租」，另外是微博用戶對蛋殼公寓之前負面消息的不滿。

數十萬成功申請補貼的租客，均在3月2日收到各自租金返還、服務費券、延住簽約邀請。看到租客們紛紛「曬單」，蛋殼方面表示倍感欣慰。據不完全統計，全國蛋殼管家共計：協助租客搬家3500次、為租客辦理出入證80000張、為租客送出了220萬天租金補貼。

3月25日，蛋殼公寓披露了2019年全年財報。可以看到，蛋殼公寓（DNK.US）收入71.29億元，同比增長167%。未來隨著多地復工，租房需求不變，加之數字化平台服務，蛋殼公寓的快速增長邏輯依然存在，前景大有可期。

全網有關相寓的消息負面占比75.5%，輿論焦點為 「相寓漲房租和加收服務費」，其次是有關「相寓疫情哄抬租金」，另外是微博用戶對相寓疫情期間加收租金的投訴。

這還沒完。3月22日，南京我樂公寓老闆失聯；杭州房管部門已約談過青客、巢客、沃客、自如、三彩家等多家長租公寓；深圳灣流突遭解約收樓，有人稱剛預交6萬房租等平台「暴雷」成維權熱點，這是行業野蠻發展的代價，事件發展最終卻轉嫁的是租客和業主利益，但目前還沒有找到解決的根本之道。

長遠看，不斷向解決「住有所居」問題的方向靠攏的大勢不變。無論有多少問題，行業也會快速修正。政府也在努力完善房地產市場購買和租賃領域的制度建設，市場探索也在向規範化、秩序化方向發展，理性回歸到價值本源上來。

04 3月公寓大事記

政策：後續取向或有所改變

房地產行業受新冠疫情影響較大，為保證市場平穩運行，各地堅持「房住不炒」定位不變，因城施策。睿和智庫認為，3月，調控政策以穩為主。後續房地產政策取向或將有所改變。

供給端：各城市拿地熱情不減，十餘城跟進政策扶持，以延期繳納土地出讓金、降低商品房預售條件、降低預售監管資金為主。

數據來源：睿和智庫、公開招拍掛市場信息為準

需求端：多地優化人才落戶、人才購房、部分三四線城市直接發放購房優惠。

數據來源：中指研究院

睿和智庫認為，疫情影響下，針對房地產調控的確應該有所調整，尤其是針對剛需和改善應該出台一定的政策。但根本看，一系列政策只是救企，而不能救市，畢竟最大的問題是企業的資金壓力。

在租購併舉住房制度加快出台、租賃市場加快培育進程中，我國龐大的住房服務市場將加快激活，建立一個穩定、規範的租房市場，讓房地產行業長期健康發展成為眾望所歸。

融資端：一重一輕，兩條腿走路

雖然有政策東風，行業1%-4%的資金回報率，新簽租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降10%，這一系列數字表明，行業寒冷依舊，資本也逐漸冷靜。從目前看，回歸二房東低買高賣的商業模式，爭取資金支持和融資條件放寬，構建低成本融資渠道，是長租公寓企業希望走出盈利困局的第一步。

綜上來看，長租公寓產業存在十大融資方式，包括資產證券化、銀行融資、保險資金、股權融資、保理、保險資金、品牌運營、P2P、租金分期、融資租賃、私募基金等。

睿和智庫認為，ABS評估整體要看企業主體信用、資產管理和運營能力。企業在發展初期，依靠母公司投資或股權投資迅速擴張，而一旦行業發展有所停滯或減弱，對估值體系進行合理的梳理，針對性的提升盈利和管理能力，就會成為行業長盛和企業長久運營的基石。另外，企業還有資產減重和精細化運營兩條路可以走。

企業端：科技賦能，重構行業健康安全管理體系

睿和智庫製圖

居危思進才是長遠的自救之道，睿和智庫認為，行業短期內爆發是不可能的，堅持「長期主義」的核心理念，才能贏得市場。

05 3月公寓熱詞榜

睿和智庫認為，未來五年到十年，新房8-10萬億、二手房10萬億、租賃3-5萬億、商辦3-4萬億、家居家裝4萬億、物管管理2-3萬億，中國整個大居住領域將是超過30萬億的大市場，但是目前在流程、標準、用戶體驗等方面有非常多需要改善的地方。

非標是租賃行業的整體特點，整個租賃產業鏈還沒有形成完整的生態圖景。而行業只有形成閉環，效率得到提升的時候才能有價值，發展才能是健康的。轉型已經成為業內所有企業的共識。

企業的發展短期看抗風險能力，長期看運營和服務能力。與資管邏輯相適應，長租公寓企業作為租賃市場生態組織者，在產業數字化和智能化過程中，進行標準化、專業化、管家式服務，將鏈條的核心主體系統性連接起來，多維度產生交互和疊代，繼而改變居住服務產業的流程、場景，使之系統化、智能化，才有更多的增量空間。

更長遠定力和良性運轉的背後，是大居住產業的光明未來。