PART1

近日六中學區房又雙叕「漲瘋了」！！

一套六中學區的老房子，今年8月簽訂合同，總價170萬，收了10萬定金。10月份過戶的時候，房東要反悔，說現在市場價格能賣200萬，賠了10萬還能多賺20萬。

客戶被逼無奈，提出在170萬的基礎上再加10多萬，期望完成過戶，但房東還是猶豫，並未答應，目前雙方還在進一步協商中。

無獨有偶，10月六中學區房暗流涌動。一位中介鬱悶地說，他10月份遇上了兩個六中房東違約賠定金的事情。

兩個單子都是8-9月份下定，10月過戶。定金都比較少，只有10萬。

一套飛鵬巷不到30平方米，合同價格165萬，一套朱彭巷40平方左右，合同價格170萬。房東過戶前，都突然選擇了違約，退回所收定金，並賠10萬違約金。

在東哥的印象中，溫州好久沒有集中出現過這樣賠定金，主動選擇違約的事情了。

8-9月六中學區賣170萬，價格算是正常，並不低。違約的原因，不是當時賣便宜了，而是市場突然整體上漲了。這一波真讓人措手不及。

PART2

我們來看看目前的房價：

• 百里東路36㎡ 195萬
• 百里東路53㎡ 205萬
• 百里東路50㎡ 210萬
• 三官殿巷39㎡ 205萬
• 花馬營巷68㎡ 240萬
• 百里東路74㎡ 260萬
• 倉橋街49㎡ 店連屋 203萬
• 花馬營巷62㎡ 落地房 238萬
• 黃府巷62㎡ 落地房 252萬
• 廣府商廈70㎡ 能貸款 270萬

以上房源由優家房產 黃家鋒提供

可以看到確實掛牌價有了不少上浮，而且據說房源較少，接下去我們就好好聊聊這背後的原因。

每年8-10月是一輪學區掛牌的高峰，因為8月底9月初，完成報名，房子就可以賣了。一般房東還會稍微提早，比如7-8月就掛出來，如果價格合適，可以先下個定金，等到報名完成的9-10月過戶。

本身這段時間是房源較為充裕的時候，但竟然出現了集中賠定金的現象。「事出無常必有妖」，在迷霧重重的表像下，供需突然失衡，是這次漲價的重要原因。

為什麼供需會突然失衡，我們先來看下六中學區，目前的政策概況。

招生範圍：

東：解放街單號（鼓樓街口至百里東路口）；

南：鼓樓街雙號－廣場路(不含廣信大廈)；

西：信河街雙號（廣場路口至百里東路口）；

北：百里東路單號(解放北路口始)。

入學政策：

• 新購房建築面積在20平方米以上、60平方米之內的，必須達到居住三年以上。
• 同一套房產三年內只能有一戶家庭子女就讀同一所學校。
• 2018年12月29日對實驗中學等3所中學2019-2021年秋季入學發布紅色預警。2019年3月31日以前取得該校施教區內房屋所有權且符合條件的適齡少年全額保障入學；
• 如學校仍有空餘學位，則面向2019年3月31日之後購置房產且符合條件的申請入學對象，按照房屋所有權證取得時間先後順序接收入學；其餘對象按相對就近原則分流到有空餘學位的周邊學校。其他入學條件不變。

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PART3

供求關係中的「需求方」

特別看到，最新政策「2019年3月31日之後購置房產且符合條件的申請入學對象，按照房屋所有權證取得時間先後順序接收入學」。

那麼意味著，越早買，則先後順序就越靠前，按照老政策本來可以在小學3年級，買學區房的准買家，現在想想還是早點買，越早買排序越靠前，到時入學機率更大些。

這樣的心態，導致了1-2年級，甚至幼兒園階段的家長提早加入了買六中學區房陣營，增加了整體供求關係中「求」的人數。

供求關係中的「供給方」

再來看供求關係中「供」的部分。「供」的部分，非常有節奏，就是孩子入學完成，房子就掛出來賣掉，所以每年掛出來的房子是相對穩定的。但現在出現了一些變化。

二孩因素，開始讓掛牌房源減少，有小學階段孩子的家庭，也是二孩的主力，一旦有了二孩，下架房源留著給二孩讀書用，是通常的選擇。

而年初的一波大漲，吸引了投資購房者，進入了學區房市場。同時一些原本已經解決孩子學籍問題的持有者，並不急於脫手，繼續持有增值的意願增加。

本來可以3年一輪的供應節奏，被各種因素拉長到了5-6年一輪。 周期的變長，帶來了房源的減少。

房源的減少，導致了供求關係的短期失衡，累積到一定程度，就造成了這次價格突然的上漲。

PART4

市場接下來會怎麼樣?

東哥認為，事情的漣漪還會繼續蕩漾。首先是政策影響購房心態，需求短時間還是大於供給，將剛性影響房價。

其次這些違約的房東，還是會繼續掛牌賣房，但是肯定加價了。比如前文的那兩位房東，起碼加10萬才能覆蓋違約成本，覆蓋違約成本不是目的，所以一定加價10萬以上。

而那些被違約的買家，不出意外，他們還是要去市場上找房子，需求方並不會減少。甚至因為被違約過，買房心態更焦慮，加上手裡也多了10萬的違約金，出價會更加乾脆。雖然不是本意，但客觀上也是在助燃房價。

還能怎麼辦？

只要教育資源，還是稀缺資源，那通過競爭獲得稀缺資源的博弈就一直會存在。這是源頭，是個長期問題。

更現實點，如果一定要進六中總校，除了提早布局，也別無他法。不過技術上有2個小建議，一個是訂立合同時，儘量把過戶最後時間點，寫的近一些，以免夜長夢多。第二是，定金10萬太少了，建議定金多一些，增加違約成本，讓合同執行的更順利。

單就房子而言，六中學區房價格和房子本身價值已無多大關係，完全靠著學籍支撐。如果你不是執著進六中，其實可以考慮下二中和南浦六中，二中的價格在2.5-4萬/㎡左右，南浦六中價格在2.6-2.7萬/㎡左右。這個價格起碼還有點譜，屬於學籍的正常溢價。

最後想說

學區房有其歷史階段性，像任何事物一樣，有起必有落。孩子讀書學習，恐怕是家長最焦慮的事情。但「窮則獨善其身,達則兼濟天下」也不是一套學區房能解決的。

多一些溝通，多一份陪伴，上清華不是目標，「找到心中的靶子，每天拉弓才有意義」。

更多學區房討論，歡迎後台留言各抒己見。

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