北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注「北京房姐」 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：房姐您好，bj按揭貸款大概4成首付，如果是全款抵押買房，算上手續費的支出，大概是幾成首付？謝謝。
回答：北京按揭買房，首套按揭評估價的6成。
假設房子不溢價，鏈家評估價85-90成，實際貸款52成，交易成本5-10個點，實際首付53-58成。
溢價盤55-70成首付。
做好選籌準備，迴避溢價，事先了解好評估，出最高值，貸款貸足，貸55-60成，實際首付5成左右。
提問：請教房姐，請問北京三環內70年產權可落戶和上學的公寓可買嗎？國展旁邊的master領域，東北三環里，面積六十平左右（但得房率低63%左右(，總價330左右，月租金8500。本人單身女性，北京首套，考慮一部分投資性質。同樣總價下是考慮同區域八十年代40平米，租金6000的老破小還是這個公寓？可落戶可上學70年產權公寓…
求解，跪謝！
回答：不建議買這種類型房產。
而且本身也很貴。
國展西壩河三元橋的老破小是很貴的（7-8萬）
但是金台路，十里堡，北工大還有不到6萬的，位置更好。
對全局不了解，會造成嚴重的誤判。
提問：昨天我在雙井看了一天，分別是九龍花園，蘋果社區，百環家園，華騰園，石韻浩庭，禧福匯，經過同小區同戶型的2016年中到今年初的價格比較，發現品質好的樓盤的漲幅要高於較差的樓盤，於是有所困惑，較差的樓盤是窪地，那麼將來的漲幅能超過品質盤麼？我對投資方向有點困惑，望指教。另外我們未來有兩張房票，那麼是一大一小800+300配比，還是兩小500+500配比好？謝謝！
回答：1.把上一輪的漲幅差異，變成對當前的指導判斷，和看前面開過幾把大，再去買大小是一樣的道理。
2.炒家買入的價格，和app上的價格，又是兩碼事。
即使是app上漲幅，首城國際也沒超過九龍花園呀。
3.這裡不清楚你的現金有多少，能力足夠的情況下，建議單套800萬起。
提問：雙橋的雙柳巷單價4w8，建東苑4w9，石佛營東里5w5，哪個更好？
回答：雙橋本來屬於過渡地段，基本盤是不到4萬，建倉是博一把後續板塊改良提升，所以一般建倉不超過4萬。
你看的兩個價格明顯貴了，建東苑比雙柳巷這種老公房好點。
石佛營東里看的貴了。
提問：房姐好，老公跟他父母掛在同一套房子房本上，讓他把份額過給他爸，這樣就騰出一張房票。我名下已有一套房，夫妻倆再買房可以還掛在我名下麼？還是必須在老公名下？
回答：買房以夫妻家庭為單位。
如果家庭還有資格，是可以寫兩個人名字的。
但是這樣以後倒騰起來也麻煩。
提問：房姐好，我查看廊坊公積金官網數據：18年新增公積金繳費人數5.7萬人；18年廊坊人口增長17萬，18年之前十年的增長是每年2--4萬人，18年人口漲幅超出以往年份五倍，是不是和人口統計方法有關？如果數據沒問題2021年買房人群會爆發嗎？
回答：常住人口數據污染嚴重，隔壁TJ，2014->2015常住人口漲了30w，但是2017->2018就只增長3w了，這個數據並不准，業內也沒有用常住人口數據來推導買房人數的。判斷人口應該用統計公報中的城鄉居民生活用電量、居民家庭用水量、年末參加企業職工基本養老、職工基本醫療、失業、工傷和生育保險的人數這些變量來綜合判斷，這些數據污染程度較低。具體到廊坊房價，之前上漲過快，後面跌的也深，前景不樂觀，這和HB的大環境也有關係
提問：房姐你好，都說投資要買筍盤，那什麼才是真正的筍盤？當中介或者管家推的都說是筍盤時候，從什麼緯度可以印證是真的筍盤？
回答：售價：合理價值
筍盤的關鍵是眼光，你需要能夠判斷一套房產的合理價值和未來價值。
當你買入，就開始為售價：合理價值
筍盤的關鍵是眼光，你需要能夠判斷一套房產的合理價值和未來價值。
當你買入，就開始為這個判斷負責。
判別細節見知識星球精華文章
提問：房姐，你說青年路有溢價，那青年路的合理價值多少，未來升值怎麼樣？
回答：完整的語句是：
青年路由於板塊較新，樓盤較新，稀缺比較效應之下一些次新盤容易產生溢價。
剛需屌絲次新盤值得6.5萬內，均價趨勢略高於大盤。
提問：最近西城區單套有的漲了50w+到100w,五環外郊區沒怎麼漲。
過去是中心區領漲，再輻射到外環。
現在這樣的形勢是因為還沒到一個漲的行情，還是說市場真的開始分化了呢？和bj的新進外來人口少了有關係嗎？
回答：因為最近幾年的CEO基本都在郊區。
用一個溢價50%的盤，和溢價100%的盤對比，是無法得到市場本身的價值的。
有溢價，不代表一定不漲，規律不等於短期結果。
提問：房姐，望京有沒有什麼鬼牌可以看看的？
回答：望京有很多的老破大，其中一些由於證件，維護，辦公，位置等原因變得詭異，比如佳境天城。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家搜索關注「北京房姐」微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答，每日更新買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
知識星球部分 熱門文章：
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《怎麼砍中介費？》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《筍盤挖掘過程》
《工薪階層收入有限，怎麼實現買房升階呢？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》