我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：江岸學區關注育才本校和長椿街，子彈60左右，只能看看老破小，或者1居小戶型。房姐，請問買了這樣的學區房，一定能上得了對口的學校嗎？我聽說這兩學校有錢也不一定能上啊。還有就是沒錢沒勢的家庭，讀這樣的學校，老師會不會對孩子不關心？小孩在學校會不會很自卑？我現在在猶豫，經濟實力不是很強大的前提下，要不要花大代價讓孩子擠進富人圈讀書.

回答：面子也是商品。對中產階級來說，學校是他們買得起的面子。凡是面子，多少都有點收割機的性質。

人生的賽道是人生，而不是奧數、考試、大學、工作等。

人生的目標總的概括涉及到兩大方面：自我的個體愉悅基因和家族的延續

人們之所以努力上培訓班，不斷考試，比拼學校，職場打拚...除了些許的成就感滿足，首要的目標都是為了賺錢。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消費更多的更好的商業服務，獲得愉悅補充心力對勞動的付出頒發滿足感。有了更多的收入以及持續收入的機制，才能紮根築巢，尋找配偶，組建家庭，養育後代，為後代保駕護航。

遺憾的是，中產階級在認知上的局限，讓他們無法看到事情的全貌，無法及時了解事情的變化。

當富農投身工廠主時，他們還在努力經營農場；

當開廠邁入紅海時，他們還在拚命投身「實業」；

當高考擴招十倍時，他們還以為大學生是天之驕子；

當市場經濟群星綻放時，他們還在逼迫小孩爭取一份職場的鐵飯碗。

經營農場，投身實業，考大學，爭奪鐵飯碗...

中產階級的家長們就像一顆顆螺絲釘，總是輕易被塞進別人早已準備好的位置，並把自己的子女也投身其中。他們意識不到的是，獲取財富的方式一直在變化，自己時代的路線和子女的時代已經天差地別了，而子女在小學時代所拼的路線，上了大學也許就不再適用於這個社會了。

農耕社會狀態的穩定持續，是大多數中產階級思維固化的先天起因。

人生的賽道是人生，是生存的能力和獲得財富的能力，沒有任何具體的工作可以長久為你獲得財富。

提問：房姐，武漢已經買了3套了，還剩最後一張房票，是不是儘量買大戶型？

回答：一直提倡大面積低單價，但是大家買房的時候最好儘量避開160平以上的大面積房子。

置換需求100-140平2-3房，現在新盤有很多開發商做160-180的3-4房，這種房型自住沒有問題，如果後期考慮出手，會有很大的流通性差的問題。

大面積的一手房和二手房市場地位是截然相反的，一手房開發商可以營造大戶型稀缺感，給大戶型造勢，但二手市場是買方市場，作為營銷能力為0，只能靠客戶上門的房東，超大面積出手會有巨大挑戰。

當然，如果是8折7折的大面積筍盤，也是可以接受的。

提問：房姐，看中一套法拍房，但是沒有經驗，不知道會可能遇到哪些有風險的坑，想提前做好準備工作，望能先指點一下。然後圖片裡面的拍賣時間，為啥有三天，應該什麼時候參加競拍呢？

回答：法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公開去拍法拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走個形式。流拍，流拍後處置，判決過戶... 法拍的成本，不是掛牌價。打點官司，執行時間，清場，債務，戶口...每一步都需要錢和精力。拍賣的底價是221，假設房子沒有別的債務，最後花的錢基本都要過300 如果拿不到房，幾百萬拖個一年半載，幾十萬成本又進去了。一般65%開拍，110%成交，因為不限購；有專業流拍，你和他競爭，他出高價然後流拍繼續拍，拖到最後你不可能搶的過他。

提問：房姐您好！深圳龍崗打算買首套自住房，子彈80，深圳龍崗區哪個地段現在適合入手，還是在周邊東莞惠州入手合適？月薪一萬五，望解答，謝謝！

回答：龍崗片區自住，大運是最好的選擇。大運板塊是我比較看重的板塊

有增量，有規劃，有資金投入，有環境，政府刷ip，將來一定會質變。並且單價可以淘到3W+的

深圳已經找不到第二個地方了

提問：請問怎麼湊首付款

回答：詳見知識星球內部資料《無息貸款方案》《所有渠道融資成本等級 》

提問：房姐，您好！工作在崑山，準備在蘇州和崑山買套房子自主投資都可，總價250萬以內，屬於首房首貸，有什麼房源可以推薦，謝謝！

回答：崑山關注兆豐路，始終可以跟上上海地界。

武漢性價比高的新盤匯總，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐房姐，向您請教：武漢戶口想買第二套，在看二手房。準備還了首套的貸款，這樣二套首付可以少付點。可是中介說就算首貸還清了，二套還是要首付五成。那二房首貸付三成需要怎麼操作一下才可以嗎？多謝多謝！

回答：目前有5種方案可以操作成首付3成，詳見知識星球內部分享。

提問：新人首問，房姐你好，我老家是承德的，目前在北京工作，名下無房，手裡現在有100多，我現在也比較難選擇，如果回老家買，老家房子也漲到10000了差不多，如果從投資角度，我是在北京買比較好，還是去武漢這種二線城市買一個好，北京購房資質明年二月才夠。這個我如何選擇，北三縣如何

回答：子彈100多，主場在北京，建議直接買北京，現在開始淘筍。北三縣除了燕郊，其他環京城市都不值得買。北京按照總價劃分:

1500萬以上 藍海

900-1500 性價比

600-900 脫離底層

400-600 紅海市場

300-400 血海市場

300萬以內 韭菜市場

子彈100+，東三東四環十里舖，團結湖沿線1居或2居，管莊常營2到3居，望京部分老破小，天通苑都是不錯的選擇。有北京房票優先入北京，配合淘筍和gpgd降低首付。有合適的筍盤，可以簽遠期合同，明年2月再過戶即可。

提問：姐，一個同事，熱衷於三線城市買房，裝修，銷售；特別是裝修花錢不多但是軟裝很吸引人，連中介都佩服倒騰房子專業，這種也是樓市一種活法？

回答：鳳變冰+ABC單也能賺不少，詳見知識星球文章《中介常用的吃差價手段—ABC單》

提問：現在上浮20個點的利率 還有必要買房嗎?

回答：你好，這個問題比較小白，關鍵還是擔心這麼高的利率下買房還能賺錢嗎？

其實武漢的利率相比去年，已經降下來很多了。如果等到利率降低了再買，可能又是一輪新的漲幅開始。

我們要做的是，提前建倉待漲。買房的科技樹很多，但其實不需要全部都關注。對於我們來說，買房只用關注最終的結果，那就是買房能賺多少錢？

利潤的高低，最終只取決於三塊因素：

1.買入時的單價，預計賣出時的單價，面積；

2.槓桿的高低；

3.最後才是融資的成本（利率）。為什麼我們喜歡看地段，樓齡，戶型？無非就是看現在的價格筍不筍，以後能賣多少錢。槓桿越高，盈利（虧損）速度越快。當大多數人還在擔心如何解決月供而拒絕高槓桿的時候，你可以通過打造正現金流來獲得比別人高數倍的槓桿，實現超車。

為什麼我們說利率不敏感？因為相比房子的漲幅，無論是6%的信用貸和抵押貸還是12%的隨借隨還，都是微不足道，更不用說4.9%的最低按揭了和5.88%的上浮利率了。

買房的利潤=（賣出單價-買入單價）*面積*槓桿倍數-融資成本

提問：房姐你好，本人宜昌新入職gwy，武漢一套房JLS月供6000。明年想在老家入一自住，預計月供4000，請問體制內現在如何正確養LS？讀研時辦了張武漢工行卡1w3年不漲，現工作後是否應該註銷了重申？再請問小城市的申卡順序？

回答：1.體制內養流水可以淘寶買租賃合同，租金寫高，加上獎金收入。

2.詳細介紹下如何正確地養流水，包括如何養工資流水，年終獎流水，房租流水等。詳見知識星球內部分享《乾貨！如果養出銀行無法識破的流水》

3.工行菜卡可以註銷，gwy一般都是5萬起批。

4.正確申卡順序《辦卡的正確順序——玩轉信用卡年賺百萬》

提問：招商公園1872去年入手的，適合持有幾年？到多少可以出手？

回答：買房是否專業，其中一個標準是：從來不擔心不漲。房價上漲的根本原因，是貨幣因素。每一套強二線城市的優質房產，都是我們RMB印鈔機的一部分股份。

國力強大， 股份增值；紙幣超印，股份的結算幣值也同向增長。因為無數的限購限貸政策壓制，以及高額的交易稅費鎖死成交。每一次大漲之後，兩三年之間，價格常常巋然不動。但，並不是樓市休息，印鈔機也休息；帶著油墨香味和最新防偽技術的RMB，仍然被不斷輸送到整個經濟體之中。

樓市的價格沒變，但房子的價值已隨印鈔機改變。沒有政策限制的時候，每年穩定漲14%；有了政策壓制，就變成3年漲50%；政策繼續加碼，無非就是4年70%

流水線工人的工資都漲了，憑什麼物價不漲？房價也是物價，無非是3年兌現，或者4年。漲幅一分也不會少。心有明鏡，職業玩家向來長持5年起；小白就慘了，追漲殺跌。

提問：美麗的房姐，新人提問，今天凌晨剛剛也加入，在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100點的租出去，房子都無貸款，現在我們還想購買一套房，可成都限購，現在想把70過給父母，騰出房票，現在手上有50子彈，不知道成都什麼地方還值得投資，買多大的合適，目前有一個孩子年齡大概一歲半。還有一種方案是賣了70的房子，因為70那套大概2.3萬一平在萬家灣光華逸家近幾年漲的不錯，賣了之後用這些錢換成兩套房子，因為有孩子也想其中一套考慮學區房，一套考慮父母想買一套有平台的房子！請房姐給點建議，謝謝啦！

回答：這幾套都是全款房，沒有把槓桿利用好。

你的思路正確，小戶型可以優先考慮出掉。裂變原則，賣一買二，一套自住，一套投資，激進一點還可以開發房票，把之前的全款房抵押融資再入一套。詳見知識星球內部資料《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

成都學區別買溢價太嚴重的，重點還是選好學校，對應小區定向淘筍。

目前成都適合投資板塊有大豐，天回，書房，犀浦這幾個低價區域。

提問：親愛的房姐：在群里一直刷房友的提問，感覺你的建議真的很值得參考，簡直是致富路上的貴人，主要我是昆明的，自己名下僅有一套公積金按揭的房子，按揭款有55，房子市值165，現在個人每月可以承擔月供含公積5400住的是大商匯2015年底交房的，是不是可以考慮換房套出子彈來新增一套，目前房子周邊有新開盤，可以認作首套，單價在1.4-1.6之間，另如果投資的話，目標選哪種？另父母有全款房可抵押出80，請房姐支支招

回答：昆明地處西南，是比較吃虧，因為對手多而強，有中央親兒子的重慶，有西部中心的成都，所以這樣對比，昆明不是那麼脫穎而出。昆明的定位是中國西南邊陲面對東南亞的開放門戶。總體受益於國家的一帶一路策略，還沒有被zy完全拋下。

現在市場不缺錢。關鍵在於現在上層鷹鴿鬥爭激烈，鷹派聖眷未衰。昆明處房情結嚴重，新房癌階段。新房和二手目前是部分割裂的，二手沒有完全啟動。返鄉潮省城回流也是買一手房居多。

因為昆明限購不嚴格，貸款有松有緊。整體上昆明樓市還沒有啟動，昆明二手沒有明顯的賺錢效應。購房面積上車剛需盤2房3房80-90平為主首付20-30萬起，剛需購買力沒有受到太多壓制。限購不嚴格，外地人三無可以參與昆明一手樓市。昆明金融環境也是不發達，抵押貸不好做，銀行做抵押貸的量不多。

昆明樓市上行的慣性，至少延續2017年到2018年的量價齊增。呈貢和滇池算是漲幅較大的兩個局部區域。大商會附近萬達是商業聚集地，目前價格偏高，自住可以持有，投資建議抵押父母的全款房融資，沿著地鐵線淘單價1萬出頭的盤。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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