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提問：新人首問。聰明睿智可愛的房姐你好。坐標西安。最近看了幾套房子：

1、滻灞區的高科麓灣（搖號）高層130平米均價1.27萬；

2、滻灞區的融創融公館洋房3層/共6層，138平米總價270萬；

3、曲江區金輝公園裡（三環外）洋房頂樓帶裝修（裝修還行）139平米贈送10平，價格255萬，車庫12萬；

4、西咸新區9k選一套（這套離工作太遠只是純投資）。這四個房子作為投資或自住您覺得哪個好一點？還是都不推薦？萬望回復。謝謝

回答：你好，我們投資更傾向高層產品，大部分洋房的回報率都不如高層。這幾個板塊投資首選曲江 這幾個樓盤對比，優先高科麓灣。

高科麓灣價格不高主要有2個原因：

1.地段發展的成熟需要一個過程；

2.起點價格就不高，加上目前限價。所以價格很難出現大起的情況。考慮自住+投資，選擇滻灞 西咸新區不確定性太大，目前不是很好的進場時機。

提問：美麗的房姐你好，請問:不考慮地段，房票什麼的，只考慮投資收益最大化，目前武漢最近最具有投資價值的是哪個樓盤？另外我舉例幾個地區的排名，看是否正確，武昌區-江漢區-洪山區-礄口區-江岸區-漢陽區(以上均指各區的中心城區)-四新片區-白沙洲片區-光谷東片區-後湖片區-漢口北武湖片區-蔡甸中法城-蔡甸城區。你看對嗎？一直搞不懂武昌房價憑什麼高於漢口那邊？

回答：窪地終將被填平，目前武漢的投資策略是逢筍入，比如倒掛新盤和二手筍盤，有才下手，寧願讓子彈飛一會，也不買錯盤站崗。 武漢很難預測哪個版塊，但產業在武昌，高新產業高收入人群在武昌，old money在漢口。 年輕人多的地方最先啟動。看看年輕人的剛需板塊。

提問：新人首問。房姐你好，坐標蘇州，SfSd，計劃購買200-280左右的房子。現在看了一輪有幾個選擇，園區星翠瀾庭85小戶型，MOC芯城匯，湖西星辰這三個新盤或尹山湖二手房，買哪個好一些？自住加投資，計劃5年之後置換。另外這個預算內有沒有其他樓盤可以推薦下。感謝。

回答：園區高位了，如果不是自住，不建議買。 蘇州買房投資，綜合考慮總價，槓桿率和漲幅。

穩健，選尹山湖。

潛力，選吳江太湖新城，已經很貴。10年房齡往上，有淘筍機會。

相城，小賭怡情。

提問：你好，房姐姐，手裡子彈100，在蘇州工作想在杭州買套房子，首貸已用，作為共同借款人準備離婚做杭州首套，這樣首套幾率大嗎？目前正辦理人才落戶。在杭州買的房子最好帶自住屬性，大一點。請問杭州哪塊性價比好一點，目前在看餘杭臨平，餘杭科技城，下沙這塊。對杭州不熟請房姐指點一二。謝謝

回答：杭州全國認貸，能不能做首套，要看房票的徵信記錄，如果不體現外地貸款，可以算做首套。 如果徵信上體現外地房票，只能全款抵押的方式買入。 這幾個板塊首選未來科技城，淘筍。

提問：新人首問！想請問美麗的房姐 我是房子小白！一直想有自己一套房子。 中介給我推介了個深圳的仁恆夢公寓 請問這一類房子公寓值不值得買？如果買可能當投資放租吧。請教一下還有什麼要注意的地方？

回答：1.深圳發展一路向西，龍崗發展比較慢，短期內潛力不如寶安。

2.公寓一直不在我的推薦序列里。 公寓交易稅費高，後期流通性受影響，漲幅也不行。跟住宅沒法比。 深圳這麼多年，漲幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳灣1號。 如果有房票還是建議買住宅，實在開發不出來房票再考慮公寓產品。 給你推薦公寓的中介可以直接拉黑，只想賺高佣金，這類公寓屬於最沒有投資價值的一類，大運租金也不高。 建議說說你的子彈和房票情況，再給你投資意見。

提問：新人首問，房姐好。請問180萬的房子，首付80萬，商貸100萬，貸30年，月供6千以內。等額本息好還是等額本金好？為什麼？

回答：為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？ 我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。

1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。

2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。

3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？ 最重要的一點，是因為我們的視角： 通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。 一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。

按照【幣值】計算： 等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。 結果是什麼呢：

1.等額本金的總月供，比等額本息更多

2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會

3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草

提問：新人首問：坐標東莞，本人購有二套房房貸220萬），第一套14年購於寮步自住，第二套16年購於麻涌，一直橫盤未有出租。 現南城西平的金色華庭小區（10年樓齡，地鐵口）一套120平，11層\\/5樓。完稅價350萬，我計算過要貸款210萬，每月供三萬有點吃力 ( 西平熱門版塊在19年已上漲15%，其它鎮區都橫盤或微漲) 1． 近30000元單價出手價格高嗎，同地段的一手樓價格是38000，拿地價22000 2． 麻涌鎮一手房是否無升值空間，有無必要賣出去。 3. 保留麻涌放棄購買南城西平，將子彈放到廣州深圳，三個顧慮：（子彈130夠上車不？遷戶手續繁雜嗎，不熟悉廣深怕找不准樓盤盤） 急問！

回答：你好，感謝付費！ 寮步屬於東莞房價的第二梯隊，松山湖和南城領漲，寮步跟漲，承接松山湖的人口外溢。 但是麻涌漲幅並不樂觀，未來升值潛力也不大，建議出手麻涌，去深圳和廣州建倉，天花板更高。 深圳大專可以落戶，子彈100+，性價比最高的板塊，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐，地處YC，聽您建議已入第一套東原110戶型親戚融資子彈34，現在考慮要不要裂變，在瑞園入第二套，東原首付融資部分跟瑞園首付的資金來源是準備出售yc房子，在Yc東站附近有套投資房，2017年證，當時準備長持，故毛坯出租，租戶進行分割出租，現還有4年租約。由於這個原因以及今年二手房價全線下跌的原因，導致房子只能賤賣，一平6500，但附近地理位置還不如的期房就是7890均價。想請房姐幫忙拿個主意：1.yc投資房現便宜賣掉，還掉東原融資款以及瑞園首付?2.投資房暫不賣，待房價上漲穩定，租約到期後再賣，由於我妹跟我一樣的情況，兩人是否待兩套房子賣出後的餘款再去重慶一起買一套全款房，分散投資？

回答：1.最好的方式，先參與瑞園搶房，如果搶到了，先熟人借貸，或者貸款買入。 宜昌東站附近發展一般，如果做不了階段抵押或者其他方式的融資，可以考慮出手。 出手之前花5萬做個軟裝，可以多賣10W+，參考賣房科技樹。

2.考慮到4年租約，可以提前截止，賠付1.2個月的月租即可。

3.主場武漢有房票，先買武漢吧。

提問：房姐,坐標北京,有一套大興地鐵旁的老破小,老公是北京戶口,我不是。老破小準備出售,還完貸款還剩100萬左右。我在北五環的東升科技園上班,公司附近租的房子。 大興的房子空著。兩個人收入稅後差不多4萬。但因父親生意失敗,替還貸款2萬\\/月,還要還3年。沒孩子，也不準備要，所以學區房無所謂，主要考慮：要麼升值，要麼自住。有車，地鐵不是主要出行工具。想問1.年前出售的勢頭來看,市場稍有回暖,但價格還沒上去，換房合適嗎? 2換房兩個選擇，大興天宮院區域的新樓盤還是您在其他回答中提到的東四環到東五環淘筍。3北京商住房如果單純的自住,可入嗎?必須全款嗎?

回答：北京最近成交量明顯回升，筍盤消失的速度加快，不排除明年初會有一波小陽春。 現在置換是個不錯的時機，把房子掛出來，同時淘筍。把賣房科技樹用上。

生物天宮院屬於郊區的最後一站，衛星城的邊緣。大興線四號線沿線，如果是從11年到15年這段時間買入，還是很賺的，剛好處於一個城鄉結合部變成市區的階段，很快翻兩倍二倍。 現在的生天板塊，處於漲幅完成期，次新基本都有10%溢價，大牌開發商溢價可能有30%以上。

凱德和新機場的完成，可以幫助這30%築基，也許還有30%的興奮泡沫，但是對我們而言，現在價格實在太高，具體要不要買，具體還是看價格。 你工作在東升科技樹，考慮居住半徑 回龍觀東大街才是首選。 子彈100，總價250-300萬左右，血海片區。

可以接受通勤距離1小時內，我建議購買能買兩居儘量一居，兩居面積最少55起，單價5W很難找，預計東四環外一帶。 商住是坑，千萬別碰。 感謝付費！

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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