買房不能買公寓，這已經算是一條基礎知識了。
原因有很多，但歸根結底還是因為，
它太貴了，價格偏離了原有的價值。
1.
我們先把公寓的缺點列出來：
不能落戶、沒有學位、水電費貴、一梯N戶，而且沒有採光權，說擋你就擋你。
總之，居住體驗不會太好。
而且貸款額度低，交易稅高、流通性差，不利於將來賣出。
具體分析可以看這篇文章：我為什麼不買商住公寓
除了這些明面上的缺點，公寓還有一個很大的問題：
它是在「商服用地」或「工業用地」上面，建設了「住宅產品」，並美其名曰「商住兩用」。
其實就是開發商為了方便銷售而打的政策擦邊球…
2.
這裡解釋一下大背景。
我們國家的建設用地中涉及到商品房的，一般只有住宅用地、商服用地和工業用地三類。
按照相關規定，房屋使用權性質和土地使用權需要保持一致，
也就是說，
住宅用地只能用作居住，不可以辦公、經營；
同樣的，
商服用地只能用於商業、金融業、餐飲業等經營性用途；工業用地只能供於工業生產及其相應附屬設施使用。
因此，商服用地上建起的「類住宅」的公寓，是帶了一些隱患的。
一旦追究起來，很容易成為被調控的對象，分分鐘讓你拆掉衛生間...
比如今年8 月14日，廈門就出台了最嚴禁公寓令，嚴禁商辦項目改造為公寓等「類住宅」。
另外，商業地產政策上要徵收房產稅（房價的0.84%或租金的12%），雖然現在大部分都免徵，但將來一旦徵收，商業類地產受到的衝擊一定比住宅大得多，
—— 相比住宅牽涉到民生，商業類地產徵稅的顧慮就小多了...
3.
以上，都是不看好公寓這種產品的原因。
但話又說回來，沒有不能買的房子，只有不能買的價格。
只要公寓價格足夠便宜，上面這些缺點都可以忽略，
—— 不好賣大不了不賣唄，住起來不舒服大不了租便宜點唄，哪天不允許居住了就租給公司辦公唄。
那麼問題來了：
公寓到底賣什麼價才算「足夠便宜」？
我們不妨參照同地段的住宅（100分），對公寓的價值進行一個評估打分。
不能落戶： - 10分；沒有學位：- 20分；居住體驗差（沒有小區環境、梯戶比低、採光不足、水電費貴等）： - 10分；稅費高，流動性差，金融屬性弱： - 10分；商改住政策風險： - 10分；
如此算下來，如果公寓在價格上等同或低於是同等地段住宅的40%，就可以入手。
當然，不同城市對待公寓的政策不同，相應的評估也會跟著調節。
比如，長沙公寓可以落戶，那麼，在住宅單價10000的地段，公寓單價低於5000，就可以買；
比如深圳有一部分公寓，房屋用途明確寫著「商務公寓」，可以落戶居住，也可以申請學位，
那麼，在住宅單價10萬的地段，這種公寓單價低於8萬，也可以買。
可惜的是，目前市面上的公寓，價格並沒有到可以入手的地步，
所以，簡單粗暴的結論就是：不買。
據說長沙有些公寓炒的比住宅還高，這個熱鬧就別去湊了吧...
4.
要辨別一個項目是住宅還是商住公寓很簡單，看項目的國有土地使用權證即可，
只有在「用途」這一欄里標明「住宅」或「居住」字樣，才是住宅。
其他的，如果價格沒有便宜到位，一律不建議買。
比如下面這個項目，就屬於商務金融用地，不管上面的建築物再像住宅，本質上都是商業類地產；
（國有土地使用權證樣本）
而有的建築物，雖然有著公寓的形態，如戶型小、梯戶比低等，
但土地用途是住宅，那它的本質就是住宅，
同樣擁有諸如落戶、學位、民用水電等所有住宅的福利，
只不過居住體驗差一點...