面對疫情，地產巨頭們真的降價了嗎？大數據告訴你

受疫情影響，2020年房地產開局怎麼樣呢？

反正供給端，售樓全部暫停，需求端，大家都覺得只是暫時被壓抑，至於銷售業績，1-2月近乎腰斬，2月排行榜沒人敢發布，有點此地無銀三百兩的味道呀。

這篇文章主要從開發商銷售排行榜，走一波數據挖掘，給大家抽絲剝繭，看看真實的市場情況。恆大到底有沒有降價，行業老大哥萬科不聲不響在幹什麼，傳說中可以接盤一切的孫老闆輪的融創表現如何呢？

—— 正文分割線 ——

操盤售價同比變化

如果排行榜的數據是可信的，那麼，我們可以用「操盤金額/操盤面積」，就可以得到每一家開發商的「操盤售價」。按照這個方法，我們來看看，TOP50開發商的「操盤售價」有什麼變化。

疫情不嚴重的2020年1月：與2019年1月相比，38%房企操盤售價下調，平均下調幅度12.18%；

疫情嚴重的2020年2月：與2019年2月相比，50%房企進行價格下調，平均下調幅度28.85%。

TOP5房企，1月同比平均下調4.32%，2月同比平均下調28.93%

TOP10房企，1月同比平均下調5.17%，2月同比平均下調21.28%

Top11-20房企房價同比變化，1月同比平均下調18.65%，2月同比平均下調21.55%

Top21-20房企房價同比變化，1月同比平均下調9.57%，2月同比平均下調22.97%

Top21-20房企房價同比變化，1月同比平均下調19.16%，2月同比平均下調37.24%

Top41-50房企房價同比變化，1月同比平均下調24.09%，2月同比平均下調35.99%

操盤售價環比變化

從2020年各大房企TOP50操盤金額來看：面對突如其來的疫情，在2月，已有64%的房企的操盤售價，環比下跌明顯，平均下調20.8%。

Top5房企房價變化，環比1月平均下滑19.2%

Top10房企房價變化，環比1月平均下滑13.1%

Top11-20房企房價變化，環比1月平均下滑14.5%

Top21-30房企房價變化，環比1月平均下滑17.5%

Top31-40房企房價變化，環比1月平均下滑21.1%

Top41-50房企房價變化，環比1月平均下滑26%

可以看到，Top10房企降價還是比較堅決的，幅度也達到了平均13.1%，當然效果也是有的，在第二梯隊房企（Top11-20）和第三梯隊房企（Top21-30）還抱有幻想的情況下，Top10房企成功以價換量，市場份額上升12%，而第二梯隊房企市場份額則下降7%，第三梯隊房企市場份額則下降4%，其餘梯隊房企也有比較猛烈的降價動作，市場份額微跌1%。

—— 總結 ——

不論是同比還是環比，在2020年疫情發生後，TOP50的房企裡面的31家都開始了降價，恆大確實環比下降了25.5%，看起來並沒有忽悠購房者，或者也可能是，購房者真的就只下單購買有實實在在打七五折的房源。

降價幅度最大的五家房企分別是濱江集團、建業地產、融僑集團、中國金茂和藍光發展。

當然，這個降價幅度實在太驚人，從數據統計的角度來說，可能有這麼四個可能的原因：

1、確實降價了；

2、結構性問題，低房價的銷售占比高，拉低了整體均價；

3、排行榜數據口徑可能有問題；

4、上面三種情況都有。

從微觀角度來看：

疫情這樣的衝擊帶來的微觀調整，跟經濟自發的去產能過程所導致的微觀調整，看上去表現相似，都是企業面臨困境、破產倒閉，失業現象加劇，但其宏觀表現可能有很大差異。

從宏觀角度來看：

本次疫情若造成企業破產，從宏觀上看，只會帶來結構性和摩擦性的問題，並不會對總量造成很大衝擊，即非周期性的宏觀衝擊。雖然依然可能有企業破產倒閉的現象，但其產能並沒有被消滅，只是可能發生一些類似所有權轉移的情況。