轉眼間到了十月份，今年的樓市終於有了一點「塵埃落定」的意思。

在年初，業內還是一片悲觀，土地流拍早已不稀罕，全國樓盤去化率罕見跌破20%，老業主不滿降價、高槓桿炒房客斷供的消息比比皆是。

到了3-5月份，「小陽春」一掃陰霾，長三角各熱點城市一馬當先，蘇州買房全款都得托關係，無錫、寧波地王頻出，南京八成首付都攔不住排隊搶房的人群，隨後瀋陽、重慶、西安、成都開始接力。

然而，到了7月份之後，樓市轉涼的速度超出了所有人的預期。

土地市場仍然是首先受到衝擊的領域。

數據顯示，在流拍率方面，全國主要地級市8月共流拍55宗地塊，流拍率為6.07%。其中二線城市流拍率為4.62%，環比上月流拍率上漲1.98個百分點；三四線城市的流拍率最高為7.66%，環比上漲2.58個百分點。

還有，房地產的資金是越來越緊了。

同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，接近5月的最低點。主要債權融資方式融資金額均大幅下跌，其中，公司債融資大跌超八成，信託貸款融資大跌超六成。

融資額降低，必然意味著房企現金流難以為繼，想要扛過難熬的日子，除了降價促銷、收縮戰線以外，沒有第二條路可走。

那麼，在10月之後，年底之前，短短的三個月時間中，樓市又會出現哪些變化？購房者該「出手買房」還是「再等等」？

筆者認為，我們應該從以下幾個方面來考慮。

第一，未來三個月的房貸利率變化情況。

眾所周知，10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

參考9月20日公布的新一期貸款市場報價利率，1年期LPR為4.2％，5年期以上LPR為4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基點，連續第二次下降；5年期以上LPR沒有變化。

那麼，換錨之後的房貸利率，有變化嗎？

至少從一二線城市的表現來看，沒有任何變化，無論是具體執行利率，還是每個月的房貸負擔，與原來相差無幾。

但是，部分三四線城市，因為庫存、額度、人口、供需的情況不同，多多少少執行起來，首套房利率會有所不同，畢竟，央行的規定是首套房不低於5年期LPR即可。

照這樣來看，假如你所在的城市年底之前房貸利率能下降30個基點以上，出手買房也不是不可以。

第二，城市分化加劇，「因城施策」的變化。

城市分化在最近幾個月表現的越來越明顯，最典型的，莫過於「因城施策」的變化。

比如，從9月份至今，我們既看到了湖南臨澧、安徽宿州實行購房補貼，河南三四線城市全面放開落戶，又看到了呼和浩特三套房停貸、無錫樓市公積金門檻再度收緊，既有放鬆的，也有更加嚴格的。

這就是目前調控最典型的特徵，有放鬆的，也有收緊的，不能一概而論。

對購房者來說，假如你所在的城市既有補貼，又有落戶優惠，特價房又不少，在年底之前是可以考慮看房的，但是，如果調控氛圍只緊不松，沒有任何可乘之機，再等等也無妨。

第三，看「搶人」的力度。

最近幾年，人才爭奪戰，成為每個城市的重頭戲，送錢、送房、送戶口，無門檻，給補貼，五花八門的措施層出不窮。

反映到數據上，我們看到深圳在全部城市中表現最為突出，17年人口凈流入率達65%，15年-18年年均復合人口增速為4.6%，均在所有城市中居於前列。強二線城市正在批量崛起，比如杭州、成都、長沙近年來常住人口增速遠高於城市中位數水平。

此外，東北除省會和計劃單列市外的不少城市，以及中西部的部分非中心城市，可能正面臨著常住人口收縮的困境，比如四川的內江、資陽，河南的周口、湖北的荊州等。

當人才成為城市最重要的競爭力時，每個城市，不管地位高低，都要在搶人方面打起十二分精神。

畢竟，搶人這件事，如同「逆水行舟」，不進則退。

假如你所在的城市到處既有意願，又有力度，還有政策和人口流入的成效，剛需首套房，是可以考慮年底前出手的。

僅僅只考慮這三個方面，顯然也是不夠的。

關於樓市，曹德旺最近算了一筆帳，頗具深意。

有「玻璃大王」、「中國首善」之稱的曹德旺，近日接受專訪時提到：現在建築工地勞工一天的工資四五百元，一個月按照30天計算，工資就是15000元。現在有大量的勞工流向了房地產行業，假如工廠的工資和房企的工資一樣，那製造業幾乎無利可圖。

一葉落而知秋，連工地都這麼賺錢，買房、賣房的利潤可想而知，過去這些年，房地產呈現普漲式的爆發性增長，既拉動了關聯行業的飛速發展，也讓很多生意人、工廠的生存空間被壓縮。

「大量勞工流向房地產」這9個字，既是曹德旺的回應，也說出了剛需的心聲。

從房改至今，正是因為房子的賺錢效應，讓房企、購房者、投機客嘗到了甜頭，乃至家電、家具、工程機械、裝修、建材等行業也跟著跳躍式發展。

參考專家的看法，也把道理擺明了。

經濟學家姜超日前發布報告指出，從2000年至2010年，我國城鎮化率年均升幅為1.4%，其中2010年當年的城鎮化率就增加了1.6%。

而從2010年到2018年的年均升幅降至1.2%，2018年當年的升幅僅為1.06%，這意味著城鎮化的進程正在顯著放緩。

顯然，房地產的飛速增長，不可能一直持續下去。

我們不應該把以往「無腦炒房就能賺錢」的套路當成準則，更不要把過去三年時間的房價波動，以偏概全的認為「房價會永遠漲下去」。

出手買房還是繼續等待，已經不是基於價格波動做出的舉動，而是根據購房者自身的情況、城市的異同來衡定，財力是否足夠？購房資格有沒有問題？是為了自住還是賺差價？搞清楚了這幾點，再考慮買房的問題也不遲。