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房地產稅收政策太多太複雜？本文將從土地價款、銷售收入、預繳稅款、發票開具四方面詳細解讀房地產開發企業的各項稅事及相關注意事項。
關於土地價款
1
什麼是土地價款？
向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
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土地價款是否可以差額扣除？
允許扣除的土地價款包括新項目和選擇一般計稅方法的老項目。對於房地產老項目，如果選擇適用一般計稅方法，其 5 月 1 日後確認的增值稅銷售額，也可以扣除對應的土地出讓價款。
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土地價款是一次性全部扣除嗎？
房地產開發企業對已完工的開發產品，按可售面積計算其開發成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，准予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。具體計算公式如下：可售面積單位土地成本=土地總成本÷總可售面積；已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位土地成本。
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土地價款扣除需要哪些證明材料呢？
這個您要注意，您應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據，方可扣除土地價款。
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某房地產開發企業通過拍賣取得某地塊，已向政府部門支付土地價款，獲得土地使用權。但因部分原因，由設立的項目公司進行開發，支付的這筆土地價款還能扣除嗎？
只要同時符合下列條件，這筆土地價款可由項目公司按規定扣除。（1）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（2）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；（3）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
小編提醒您：
1、大家別忘了財稅〔2016〕140號中規定的其他可以差額扣除項目哦。具體包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
記得扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
2、務必要做好扣除土地價款台帳管理
一般納稅人應建立台帳登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過您實際支付的土地價款。
關於銷售收入
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本月代收的住宅專項維修資金，需要繳納增值稅嗎？
不需要的。按照財稅（2016）36號文件附件2中規定，房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金，是不需要徵收增值稅的。
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取得預收款的當天，是納稅義務發生時間嗎？
不是。納稅義務發生時間為房地產公司辦理產權轉移的當天或將不動產交付給買受人的當天，兩者以屬先為原則。交付時間，按《商品房買賣合同》上約定的交房時間確定；若實際交房時間早於合同約定時間的，按實際交付時間確定。
3
都可以選擇差額繳納增值稅嗎？
不是的。需要分不同情形計算，具體有：
（一）差額：適用一般計稅方法計稅的（包括一般納稅人新項目和選擇一般計稅方法的老項目），按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價 款）÷（1+11%）
（二）全額：適用簡易計稅方法計稅的（包括小規模納稅人和一般納稅人選擇簡易計稅方法的老項目），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
關於預繳稅款
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預收款形式
預收款是指房地產企業預售房地產項目時收到的款項實際取得的售房款。包括：一、分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預收款
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預繳稅款的期限
應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限（小規模納稅人），按照 3%的預征率預繳增值稅。
3
預繳稅款的計算
房地產開發企業收到預收款以後，應區分項目的具體情況，是老項目還是新項目，確定適用的計稅方法，計算當期應預繳的稅款。適用一般計稅方法計稅的，按照 11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照 5%的徵收率計算。
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
小編提醒您：
1、收到預收款，您需要在規定的期限內預繳稅款，並填報《增值稅預繳稅款表》。達到納稅義務發生時間，申報抵減已預繳稅款，未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
2、預收款是含稅價，需要計算成不含稅價進行計算。
3、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。
關於發票開具
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預收款發票開具問題
使用《商品和服務稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼6「未發生銷售行為的不徵稅項目」項下的602「銷售自行開發的房地產項目預收款」開票，發票稅率欄應填寫「不徵稅」，不得開具增值稅專用發票。
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已申報繳納營業稅未開票補開票
房地產開發企業2016 年 4 月 30 日前收取並已申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，允許房地產企業在試點後，對這部分未開票預收款開具增值稅普通發票。使用《商品和服務稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼6「未發生銷售行為的不徵稅項目」項下603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。發票稅率欄應填寫「不徵稅」，不得開具增值稅專用發票。
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