今天看到一則關於住戶槓桿率的統計。

第一財經根據央行與社科院的報告得出結果，住戶槓桿率超過全國水平的省份有浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。

值得注意的是，浙江城鎮化率與京滬津都有較大差距，但住戶槓桿率卻超過了京滬兩大直轄市。

說白了，就是浙江樓市投機氣氛較濃，除了京滬粵意外，中西部的甘肅和重慶，居民舉債購房的槓桿也偏高。

我覺得，全國住戶槓桿率的分布，與過去幾年的房價漲勢密切相關。

拿長三角來說，是地王湧現最多的地方。

在2016年，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的「三高」地塊，扎堆出現在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

三四線城市的表現也不遑多讓。

截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。

購房者的槓桿率持續走高，這種趨勢持續下去，以後5年的房子，是「升值」還是「貶值」？

筆者覺得，可以從以下三個方面來考慮。

第一，購房者的負債，還有多大的「透支」空間？

房子升值的前提，是越來越多的購房者加快舉債，借的錢越多，欠銀行的負債越多，樓市裡的投機情緒越濃，房價的漲速也就越快。

因此，過去10年以來，居民儲蓄率持續下降，住戶槓桿率持續提升，至於房子升值的速度，大家都有目共睹。

但是，當房貸占據了一個家庭絕大部分的負債，同時這些房貸還都來自於多套房，那麼，維持一個家庭運轉的消費、育兒、養老、旅遊、娛樂的資金，必然會被大大壓縮。

數據顯示，從2009年1季度至2019年1季度，槓桿率從18.96%上升到54.28%，上漲了35.32個百分點，平均每年上漲3.5個百分點，而且2013年後還在加速。

國際上，一般把70%作為居民槓桿率的極限，現在近60%的全國平均住戶槓桿率，意味著購房者能夠透支的空間已經不多。

這種情況下，別說江浙、珠三角等地，就算是槓桿不算太高的中西部二線省會，房子「升值」空間也是越來越小。

第二，未來5年的調控政策會如何變化？

過去10年，房地產一直呈現出3年上漲，兩年下跌的周期特徵。

伴隨著漲跌變化的，是調控政策「收緊」和「放鬆」。

比如，2009-2011年房價反彈，限購政策開始密集出現，隨後在2014年放開限購，降低房貸利率，推進棚改貨幣化，2015-2017重啟漲勢。

但是，從去年和今年的情況來看，調控的態度一直很堅決。

就頻率來說，中原地產研究中心發布的最新數據顯示，今年1-10月份，各地發布的房地產調控政策已經達到了482次，超出去年同期20%。

就力度而言，從年中蘇州、西安收緊限購，到房貸利率由降轉升，隨後房企融資大幅收緊，也是以前從來沒有過了。

可以預期的是，未來5年，房地產調控政策依然還會延續「堅定」的態度。

第三，推出房產稅、取消公攤面積、改進預售制，會不會在未來5年落地？

房產稅無疑是市場期待已久的調節政策，最近幾年一直在穩步推進中，之所以還沒落地，是因為還在緊鑼密鼓的準備階段，涉及的工作量繁多。

但是，今年以來，我們看到了諸多信號，比如有消息稱明年可能會有第二次房屋普查，前段時間住建部推進150城網簽聯網，5年內落地的可能性很大。

還有公攤面積的取消，年初住建部網站發布《住宅項目規範(徵求意見稿)》，在第二部分指出：「住宅建築應以套內使用面積進行交易」。

雖然只是意見稿，但公攤面積的取消也是大勢所趨。

去年底，全聯房地產商會秘書長趙正挺稱，全聯房地產商會對預售制若干問題進行深入研究，提出了報告。

預售制和公攤的改進，對高槓桿的地產行業來說，將是巨大的轉變，即便5年時間內不會取消，也是懸在樓市頭上的「斯摩達克斯之劍」。

綜上所述，5年後的房子，在槓桿率空間有限，調控態度堅決，配套措施完善的前提下，「升值」的可能性很小，對很多城市來說，商品房「貶值」的壓力卻會逐步凸顯。

關於這個問題，最近任正非用行動回應，給出了答案。

11月27日，華為子公司綠苑實業以底價84490萬元摘得松山湖約12萬平方米的商住用地。該地將用作松山湖園區重點及高端企業人才房，精裝修售價不高於10050元每平，且只能在園區內流轉。資料顯示，東莞松山湖周邊房價每平方米約2.6萬元。

也就是說，這個剛剛推出的人才配套房，對比周邊房價，降幅達到了61%！

房價未來會不會降60%？從商品房的角度來看肯定不會，因為大量高槓桿額購房者會受到影響。

但是，任正非與華為的舉動，卻預示了另一種答案。

人才配套房、保障房、租賃房，才是適合未來剛需族的居住模式，產權不必在我，居住權、工作、社保、學區、醫療卻與商品房沒有任何區別，當越來越多的企業、城市加入到保障房建設的行列中，供給端的井噴，加上需求端的弱化，房子失去「升值」屬性，將成必然。