最近幾天，大家都在一片祥和氣氛中辭舊迎新，表面平靜的房地產市場，卻有點「暗流涌動」的意思。

比如，中辦、國辦在12月25日發布通知，全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，人口流動格局未來或會加速。

此時，央行也一點都沒閒著。

先是在12月28日，央行發布公告稱，自2020年3月1日起，存量房貸開始向LPR新規轉換，8月底前全部都要完成轉換。

這意味著利率市場化的進程在加速，原來掛鉤基準利率的巨量房貸，也要跟LPR體系掛鉤。

對有房族來說，月供並沒有什麼變化，只是換了一種算法而已，對樓市而言，LPR的成功切換，意味著長效機制進一步完善。

下面進入正題：5天內，在2020年的第一天，央行再次出手了！

中國人民銀行2020年1月1日宣布：為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。

以下幾個問題大家一定很關心。

什麼叫降准？

所謂存款準備金，是各大銀行存在央行的一筆錢，這筆錢用來保證銀行存貸款業務穩健運行，及時兌現儲戶存款，可以視為一種風險預防措施。

因此，存款準備金率越高，各個銀行往央行存的錢就越多，反之，存款準備金率越低，就意味著銀行用於放貸的資金越充裕。

因此，千萬別小看這0.5%的降幅。央行有關負責人表示，此次是全面降准，釋放長期資金約8000多億元。

僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行、服務縣域的農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社和村鎮銀行等中小銀行獲得長期資金1200多億元。

央行選在1月1日降准，大有深意。

第一，春節前市場上缺錢。

2020年的特殊之處在於，農曆春節很靠前，本月25號就是大年初一。

春節靠前，就意味著企業、居民、機構的資金需求也會提前，有公司要發年終獎，有人要置辦年貨，有人要旅遊，有人要返鄉置業，財政預算也要撥付，大家都等著用錢。

此外，1月是傳統稅收大月，且當月稅期高峰與春節前資金備付期重疊，市場上「缺錢」的影響還會被放大一些。

因此，此時降准，可以讓銀行擁有更充分的資金，確保春節前流動性趨於穩定。

第二，符合此前的降準時間節奏。

在2019年，央行已經先後3次宣布全面降准或定向降准，共計釋放約2.68萬億元流動性。

第一次是2019年1月4號，第二次是在5月6日，第三次是在9月6日。

看這幾個月份，是不是很「巧合」？相當於每隔4個月，就要降准一次，給市場市場流動性。

2020年的第一天，恰恰距離上次降准近4個月！

所以，沒有必要過度解讀，這是央行逆周期調節的正常節奏，也是隱藏在降准背後的1個規律。

大家最關心的是，對樓市影響幾何？

根據克而瑞的推算，2019年房地產銷售額可能會達到空前的16萬億規模，繼續創出歷史新高，當16萬億的樓市，遇到0.5%的降准，又會摩擦出怎樣的火花？

筆者認為，應該從兩方面看待這個事。

1，可以認為是樓市的「新年禮包」。

這一點是毫無疑問的，降准之後，銀行的資金更充足，房貸額度也會隨之上升、房貸利率也可能會有一定程度的下降。

舉個例子，以前央行在存款準備金這一塊收的比較緊，銀行資金緊張了，給購房者的利率也會比較高，你想買房，就要付出比別人更高的貸款成本。

現在銀行的錢多了，放出去的房貸利率自然有可能會下降，現在新購房的按揭利率都轉換成了LPR，根據2019年12月份的5年期LPR報價，在4.8%的基礎上，加基點可能也會比之前有所減少。

之所以說是「新年禮包」，是因為過去的一年裡，雖然樓市的成交額和銷售面積依然在創新高，可土地流拍、降價促銷開始逐步蔓延，很多剛需買房也要承擔動輒近6%的房貸利率，此時降准，或會對房地產的嚴峻形勢有一定緩解。

2，劃重點：房地產核心基調沒變，難有大起色。

這是今天我們要著重講的部分。

降准0.5%，釋放資金8000多億，企業有錢了，銀行也有錢了，但這並不意味著樓市會因此逆勢走強。

一方面，房地產調控「穩」字當頭。

在12月份舉行的經濟會議上，已經為2020年的樓市定下了核心基點：房住不炒。需要注意的是，這是連續第3年提及，參考2018、2019年連續創出記錄的房地產調控次數，今年的大機率依然如故。

此外，住建部在12月下旬召開的會議中，連續20次提及「穩」字，地價、房價、預期都不能出現大幅波動。

試問，在如此密集的表態下，銀行就算有大把資金可貸，這些錢會優先貸給實體企業還是開發商，會優先給企業業主還是個人購房者？答案是不言而喻的。

更何況，1年期LPR一直在下降，5年期LPR的變動很小，這本身就是央行很高明的一種利率調節手段，就算有春節前這一波流動性釋放，大部分資金還是要流入實體經濟。

購房者應該這樣想：就算房貸利率春節前有可能會下調，幅度也可能很小，以前加上百個基點，現在小幅降10個基點，意思意思就行了，難道還指望與5年期LPR的報價持平不成？

另一方面，從2019年開始，央行、銀保監會、央媒的態度很明確。

我們不妨做一個簡單梳理。

3月份，央行、住建部、銀保監會、發改委等監管部門紛紛釋放信號，稱地產調控的基調不會變。

5月底，人民日報與經濟日報兩大媒體同時發聲，地產政策嚴調控再次確認。

7月3日，對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行約談警示。

8月28日，多家銀行收到窗口指導，原則上開發貸額度控制在2019年3月底時的水平。

10月份，LPR將資金與房地產隔開，創造性的實施了房貸利率掛鉤5年期LPR政策。

如果只是一次、兩次的表態，當然說明不了什麼問題，但是，樓市的現狀是從高層到各部門都在「三令五申」，資金大規模流入房地產的可能性很低。

因此，不少業內人士認為：本次全面降准，對樓市來說，某種程度上有點「杯水車薪」的意思。

筆者認為，房企融資、房貸利率、核心城市限購限貸，這3大核心因素沒有出現大幅寬鬆前，房價依然不會有太大起伏，指望樓市此次降准後重現炒作機會，無疑是想多了。