從2008年開始，樓市運行至今，10年時間，之所以能形成如此大的規模，與一套「舊體系」密不可分。

上游的土地市場方面，各城市進行土地開發、招拍掛，將「生地」整成「熟地」。

這種出讓方式，保持了土地交易的市場化，但也是地價上漲的原因之一，對市場最樂觀的開發商能夠承受更高的地價，形成土地「價高者得」的準則。

各個城市有了賣地收入，城區擴張、基礎建設、高樓大廈，如同雨後春筍一般冒出來。

有雄厚的土地出讓金支撐，這讓每個城市都充滿了雄心壯志。前段時間看到一個消息，成都提出，到2035年，常住人口達到2300萬人。濟南提出，2025年人口達到1200萬人，西安的目標更「遠大」，明年就要把人口增長到1500萬人的級別，要知道，去年末，西安剛剛躍居千萬人口大市。

下游房屋市場方面，預售制愈加純熟，期房占據絕對主流地位。

期房和預售制，帶來的是房產加槓桿，購房者低首付買房，取得銀行按揭款之後，房企獲得回款，拿出一部分來加快施工，再拿出一部分錢去繼續拍地。

這樣一來，購房者只用了一小部分的錢，就能撬動巨大的房產市值，開發商只需要一部分資金，就能開工銷售，甚至繼續擴張。

風險是顯而易見的，稍有不慎，資金鍊就可能斷掉，因此，近兩年很多專家在建議實行現房銷售。

一般來說，從開始預售到房屋竣工，需要兩到三年的時間。一旦實行現樓銷售，意味著開發商資金開始回籠資金的時間需延遲兩年。除多承擔的財務成本之外，目前內地房企普遍採用的「快速周轉」模式也將不復靈驗。

回到本文開頭所說的，這套「舊體系」運轉的看似順暢，但潛藏的問題也不少，比如居民槓桿率升的太快，購房者已經很難支撐動輒數十萬的首付款了，比如房屋空置率在升高，很多中小城市好不容易才把庫存消化掉，過去三年一波上漲後，房屋空置率又再次上升了。

此時，樓市只能尋求實現「新舊轉換」。

用一套新體系，把舊體系替換了，同樣的，也是從土地市場和下游的房屋市場開始，最近一段時間，我們發現調控正是這樣做的。

第一，集體土地將成為重要的供地來源。

農地入市的障礙已經掃除，新修改的土地管理法中，征地按照區片綜合地價進行補償，允許集體經營性建設用地入市，入市須經2/3村民同意，明確只因公共利益需要才可征地，鼓勵自願有償退出宅基地。

這就意味著，未來樓市可能會有巨量的土地供應，集體土地的性質不會改變，也不會用於商業和住宅，只供應租賃房和保障房，這樣一來，既不會衝擊原有的商品房體系，又能增加租賃房的體量。

劃重點：用地性質不變，擴大租賃房體量。

壯大租賃市場一直都在提，但規模遲遲沒有做出來，一是因為土地增量不足的問題，在舊體系中，都用來招拍掛了，二是因為開發商和各城市沒動力做，不賺錢的事，大家都不是很踴躍。

但是，集體土地不用來蓋商品房，只用來建租賃房，蓋成之後的產權歸集體，可以找開發商代建代運營，各城市在土地收入沒有減少的前提下，需要做的只是讓租房者和購房者擁有同樣的學區、醫療等權利。

第二，房地產金融收緊，房企降融資規模，房貸利率不下降。

錢是房地產的「根」，房企和購房者的資金，都源自於銀行貸款、公司債、房地產信託、資本市場融資、借款，少一個都不行。

最近一個月，房企融資額大降58%，此外，據《經濟參考報》9月19日報道，近期明確針對房地產金融領域調控已超20次，目標直指資金違規流入房地產。

調控目的很明確，市場裡的錢很多，就是不讓進樓市，想按揭買房就得承受上浮的利率，開發商錢袋子收緊，拿地的時候就得掂量掂量，手裡的樓盤，該降價就得降價，早點回款才是正事。

更重要的是，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

什麼叫LPR？說白了，房貸利率不會下降，資金以後重點傾斜領域是製造業、實體、新經濟、基建、工程機械、建材等行業，房企和購房者不可能再利用低利率的環境撬動高槓桿。

土地與房屋「雙擊」的消息，可以看做近10年來樓市第一次改變，實現了「新舊轉換」。

要知道，限購、限售、限貸等調控措施，只是從「需求端」上遏制房價上揚，但土地市場擴充，集體土地入市，租賃市場和租賃試點城市擴容，包括對房貸利率的調節，是從源頭的「供給端」實行調控，這是與過去10年最大的不同。

筆者認為，新形勢下，有兩類購房者會直接受益。

第一類，今年沒有出手買房的「剛需族」。

剛需這個詞有點「泛指」，範圍雖然大，但這一群體的處境卻相似，收入低、買房時間晚、錯過了時機、對高房價望洋興嘆，有的是剛畢業的小年輕，有的面臨結婚、小孩上學、父母養老等難題。

假如這類人掏空了「六個錢包」，在今年1-6月份的樓市「小陽春」中出手買房，他們就剛好碰到了房地產融資收緊、市場走弱的「高點」。

如果憋著今年到現在還沒買房，那樓市「新體系」建立之後，剛需無疑是最受益的那批人。

一方面，租賃市場擴大是肯定的，只是需要時間。另一方面，LPR落地後，5年期的LPR，必然會向首套房需求傾斜，央行的要求是「不低於」這個下限，各地有充分的調節空間，而多套房的貸款，以後肯定會維持高位。

居住有了更多選擇，房企降價促銷也有了更多的好房源，首套房的成本可能會降，這就是剛需會受益的幾個方面。

第二類，追求性價比的改善購房者。

在房價普漲時期，如果一味的去挑剔房子周邊的配套、環境，住宅本身的戶型、綠化等小毛病，往往會錯失「上車」的機會。

但是，在樓市步入下行通道後，買方的話語權更大，會有越來越多的「性價比樓盤」進入視野，這一類購房者會等來最適合自己的機會。

在房子打折降價銷售的「旺季」，剛需盤的降價空間一般不大，因為市場需求很高，但是那些地處遠郊，交通商業學校尚處在規劃之中的改善項目，往往會成為特價房的主力軍，這類房子，一般可以在市場低迷市場抄到低位。