文 | 原創中心 劉瑩
2019上半年，房企面臨了巨大的債務壓力，來自諸葛找房的統計顯示，期內，已經有360家房企倒閉，破產原因涉及不能清償到期債務、嚴重資不抵債等諸多方面。根據今年7月30日，中央政治局會議「房住不炒」以及明確提出的「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的定位，以及國家發改委對於房企海外債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務並且需要就債務規模、期限等進行備案登記的規定，諸葛找房預計，下半年房企融資環境將更為嚴重，行業增速放緩的背景下，房企應該加速推貨入市、提高周轉並加速回款。
TOP20房企有息負債規模均超過1000億
今年上半年被重點監測的80家上市房企的有息負債規模已經進一步提升至6.61萬億元，與2018年末相比上漲10.45%，其中71家超過100億。TOP20房企的有息負債規模均超過了1000億，總計達到42159.75億，占80家上市房企總有息負債的63.73%。TOP10房企的有息負債規模為29587.33億元，占80家上市房企總有息負債的44.73%，且排名靠前的多為規模房企，儘管大型規模房企的融資能力相對較強，規模的增長和運作也需要更多的資金來支撐，但是，諸葛找房認為，在市場監管和融資渠道收緊的大環境下，有息負債規模較高的房企償債壓力依然不容小覷。
增速方面，統計顯示，TOP20的房企年內增速均值為32.75%，TOP10榜單的房企年內增速均值為42.77%，年內增速較高的房企主要有以下三類：
其一，以京能置業為首的年內增速偏高但規模較小的房企。上半年，京能置業的有息負債增速為81.27%，位居第一，蘇寧環球有息負債增速為46.70%，位居第三，小型房企償債能力和抗風險能力遠不及大型房企，後期還債風險較高需警惕。
其二，以奧園集團為代表的增速較高，但有息負債規模並不靠前的中型房企。期內，奧園集團的有息負債規模增速為36.82%排名第四，建業地產、禹洲地產和當代置業等與奧園類似，這一類企業的表現是由於近半年來年的各類擴張或者融資、土地、項目開發較多，負債增速較高，但負債規模整體不高。
其三，以融創中國為代表有息負債規模和年內增速雙高的大型房企。併購和拿地步伐加快使得有息負債居高不下，中海、新城控股等房企的有息負債規模和年內增速都名列前茅。
銷售規模在500-1000億之間房企債務壓力最大
據諸葛找房統計，上半年，TOP20上市房企新增有息負債為5831.6億元，占80家房企新增負債總額的93.2%，集中度處於高位水平。有息負債增速方面，統計顯示，其中，銷售規模在2000億以上的龍頭房企有息負債率增速均值為13.62%，1500-2000億元龍頭房企有息負債率增速均值為13.94%，銷售規模在500-1000億元之間的房企有息負債規模增速均值最高，達到14.29%，其中，奧園集團、建業地產、禹洲地產、越秀地產等房企都在這一規模之內。
與此相對的，銷售規模在1000-1500億之間的大型房企有息負債規模增速均值僅為3.73%，泰禾集團、正榮集團、陽光城等都在這一範圍之內。500億以下房企有息負債規模增速均值為5.36%，由於中小房企評級相對更低，債券發行難度不斷加大，資金鍊更為脆弱，多數中小房企選擇擴張規模或降負債減槓桿的方式來謀求「活下去」。
短期有息負債現金覆蓋度方面，期內，TOP80上市房企的現金覆蓋度均值為131.55%，TOP20房企的現金覆蓋度均值為341.71%。其中，中海、合景泰富、龍湖、華潤置地等龍頭房企現金覆蓋度均在400%以上，現金流表現優越，宋都股份的短期有息負債現金覆蓋度最高，為942.78%。
嘉凱城、天房發展、北大資源等房企上半年短期有息負債現金覆蓋度不足30%，富力地產、陽光100的現金覆蓋度不足50%，短期債償壓力較大，經營風險上升。以陽光100為例，來自半年報的數據顯示，期內其現金及現金等價物為34.99億元，短期負債及一年內非流動負債有83.06億元，儘管上半年陽光100一直在出售資產緩解現金流的壓力，債務結構有所改善，但現金流仍較緊張。