從1998年房改至今，短短20年時間，樓市擴張的腳步，如同從「慢走」到「疾跑」。

從開發商的規模就能看出端倪。

有媒體做過統計，選取資產規模超5000億元的房地產企業，十年時間，萬科總資產增長了7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恆大增長超20倍，融創中國增長了30倍。

在2009年，房地產銷售三強中，還沒碧桂園和恆大，更沒有孫宏斌的影子，萬科、綠城、保利的銷售額加一起，也不到兩千億。2019年，銷售三強榜單變成了「碧恆萬」，僅在今年1-4月份，三家公司賣了價值6000億的房子。

人均居住面積也發生了顯著變化。

根據每日經濟新聞去年底的報道，40年來，城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。

說是40年，其實人均居住面積突飛猛進，是在最近20年內發生的。

但是，中小城市人口常年流出，房企卻在加速下沉這些地方，京滬廣深、二線省會土地資源稀缺，又有限價等調控束縛，只能往遠郊去尋找所謂的「窪地」，飛速擴張的體量下，意味著房子越蓋越多，大部分城市出現房屋空置，也在所難免，

前段時間，經濟學家任澤平披露了一組數據：在全國336個城市中，既有73個城市人均住房建築面積小於30平，也有46個城市人均住房建築面積大於40平；既有17個城市的套戶比小於1，也有51個城市的套戶比大於1.2。

也就是說，70多個城市住房面積依然緊缺，40多個城市房子多得「住不完」，17個城市居住空間異常狹窄，50多個城市住得寬綽有餘，分化非常明顯。

關鍵的問題是，目前關於房屋空置率的計算方式存在很大爭議。

此前原住建部副部長仇保興認為，即便以北京為例，空置率也將近20%，而以鄂爾多斯為代表的部分三四線城市，空置率已經達到了70%。

2018上半年，原農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文說：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。

有人覺得高，有人覺得低，具體到底是多少？

針對這個問題，國家「智囊」也列出了三個數字回應。

此前原中財辦副主任楊偉民稱，從用電量測算，我國農村房屋空置率在14%左右，三四線城市為13.9%，一二線城市平均為11.9%。

楊偉民主要從事發展戰略、中長期規劃、經濟結構等方面的規劃編制與政策制定工作，稱之為「智囊」並不為過，按他的看法，即便加上農村的房屋空置率，也都沒有超出20%。

我們也可以參考兩份報告，算出來目前空置率的大概區間。

第一，騰訊房產研究院與中國房地產報在2015年發布了一份《全國城市住房市場調查報告》。

彼時的報告顯示，認為中國住房空置率整體低於30%，屬於安全範圍之內。一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三四線城市為26%。

這些空置房來自哪裡？

要知道，在2015年，棚改貨幣化還沒有發力，彼時三四線新房住宅平均需要26個月才能消化掉庫存，顯然，房屋空置率高企的區域，仍然是以中小城市為主。

第二，2018年底，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授，在北京發布《2017中國城鎮住房空置分析》報告。

報告指出，2011、2013、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全國城鎮地區有6500萬套空置住房。

空置率方面，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠超一線城市的16.8%。

看來，儘管2015-2018各地房價大漲，但因為房子短期供不應求，以預售期房為主，並沒有出現空置率大幅走高的現象，反而還有所降低。

我們把占比較小的一線城市去掉，全國絕大部分城市的房屋空置率，目前依然在20%-25%之間。

照這種形勢發展下去，10年後，「閒置不住」的房子有多少？

先算未來的增量有多少，按照恆大研究院最近的預測，未來10年，全國自住房需求年均為11.7億平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當於2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。

也就是說，10年時間，房地產銷售面積將近120億平米，以100平米一套房來計算，相當於會賣掉1.2億套房子。

目前存量房產大概是2.8億套左右，10年後的房屋總量會達到4億套，即便空置率還會增長，按照25%-30%的水平來計算，彼時閒置房子大概是1億-1.2億套左右。

表面看起來，這個數字挺多的，其實，考慮到人口流動方向，並不算離譜。

大城市虹吸人口的趨勢會逐步加強，以23個千萬級大都市圈人口規模來看，當前京津、深莞惠、廣佛肇、廈漳泉、長株潭、重慶等都市圈常住人口、戶籍人口、小學生增長居前，蘇錫常、南京等都市圈常住人口流入雖然放緩、但戶籍人口和小學生依然明顯流入。

此消彼長之下，大量空置的房屋，依然會集中在廣大的地市和縣城。

這些房子一直閒在那裡，也不是個辦法。

唯一能遏制空置房增長的方法，似乎只有徵收「空置稅」這一條路了。

原住建部副部長仇保興曾指出，可以考慮將房地產稅拆分為消費稅、流轉稅、空置稅和物業稅，並建議率先出台消費稅、流轉稅、空置稅，然後再從容考慮物業稅，「以達到理性遏制房地產投機的效果」。

如果用分拆「房產稅」的方式來徵收空置稅，顯然要比單獨推出強的多，唯一的難度是如何量化空置的問題。

靠電錶、水錶走動多少？還是靠居委會大媽日夜不停的巡視？年輕人北上廣只能靠租房，在老家只擁有一套房子，平時沒人去住，這難道也算空置？

對空置稅的問題，同樣也有專家列出兩個數字來回應。

華夏新供給經濟學研究院經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康接受採訪時稱，中國真實城鎮化水平充其量才接近50%，未來的高速成長期還有20個百分點左右。

他認為，關於空置稅，目前還沒有看到一個比較好的解決方案，還停留在美好願望的階段。

在最後，做個簡單總結。

第一，關於空置率的計算有分歧，參考報告得出的水平在20%-25%之間。

第二，未來十年，空置房可能會增加到1億-1.2億套，對比房屋總量不算太高。

第三，空置稅怎麼收存在爭論，關鍵是量化的問題。

筆者覺得，空置率計算方式有分歧也好，解決方法有爭論也罷，唯一可以肯定的是，不管以後有多少房子空著，不管房產稅和空置稅哪個先落地，屬於房地產的黃金年代，確實已經離我們遠去了。