今天看到了一份數據，是前9個月各層級城市的成交表現。

整體上看，1-9月份，40個監測城市新建住宅成交面積同比微增2%。

其中，一線城市累計同比增長19%，二線城市累計同比小增4%；三四線城市累計同比下降7%。

看得出來，城市能級越高，成交越好，人氣越火爆，以前靠棚改推動的三四線樓市，在棚改總量下降後，涼意逐漸冒上來了。

但是，事情沒想像的那麼簡單。

克而瑞發布的數據顯示，今年「黃金周」（10月1日至7日），北京新房網簽量為190套，比2018年同期降低19%；廣州新房網簽量為596套，比2018年同期降低4%。

而上海二手房新增掛牌7509套，是下半年以來掛牌新增量最低的一周，比去年同期減少21.3%。

為什麼連熱度最高的一線城市，也「招架不住」了？

答案很簡單，頻繁且精準的調控措施下，樓市開始「燒高壓鍋」了。

比如，房地產資金面「上鎖」。

據《經濟參考報》10月11日報道，2019年前三季度（以發布日期計），各級銀保監系統對銀行業機構（不含個人，）開出罰單1219張，罰金達6.58億元，其中百萬級罰單118張。

這些百萬級罰單中，近三成涉及涉房貸款違規。涉及房地產貸款領域的罰單，在數量和罰金上雙雙增加，據不完全統計，銀行因涉房貸款違規罰金近億元。

主要針對的是哪些途徑呢？

舉幾個例子，銀行信貸、資金藉助信託渠道投資房地產、個人短期消費貸充當首付、多套購房者的貸款利率降低。

資金面，是房地產市場擴張的源頭，「上鎖」之後，就控制住了水龍頭，這就是房地產「燒高壓鍋」的動力之一。

此外，10月起，兩個新規也開始「發酵」了。

第一，房貸利率迎來新變化。

自10月8日起，買房貸款利率政策發生變化：新發放商貸利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成；二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

我們可以參考9月20日公布的新一期貸款市場報價利率，1年期LPR為4.2％，5年期為4.85％。

相比前值，1年期LPR下降5基點，連續第二次下降；5年期以上LPR，沒有任何變化。

這或許彰顯了調控的態度，房貸新規落地後，房貸利率不會改變。

根據易居研究院對14個城市房貸利率換錨之後的調查，大部分城市實現了平穩過渡，有部分三四線城市的首套房，出現了一定程度的「減負」。

第二，城鎮土地使用稅和房產稅合併申報。

此前國家稅務總局發布了《關於修訂城鎮土地使用稅和房產稅申報表單的公告》，自2019年10月1日起，城鎮土地使用稅和房產稅合併申報。

《公告》明確，將城鎮土地使用稅和房產稅的納稅申報表、減免稅明細申報表、稅源明細表分別合併為《城鎮土地使用稅房產稅納稅申報表》《城鎮土地使用稅房產稅減免稅明細申報表》《城鎮土地使用稅房產稅稅源明細表》。

說白了，以前房產稅實行按年計算、分期繳納的方法徵收，城鎮土地使用稅按年計算。現在，把兩個稅種合併申報，納稅環節更加方便了。

眾所周知，房產稅的徵收範圍，目前僅限於城鎮的經營性房屋，而在2011年，房產稅在重慶、上海兩地實行試點，8年時間過去了，由於在產權時間、公攤面積、試點擴大等方面的問題，一直沒有全面鋪開。

對樓市來說，不失為推進房產稅落地的一個小「細節」。

這樣的細節有很多，比如，前段時間，住建部表示正在推進全國網簽備案聯網，在5月末，21世紀經濟報道，根據地方統計部門公布的消息，2020年我國將開展第七次人口普查，同時進行房屋普查。

為什麼說這兩個新規會「發酵」？

一個是房貸利率，對樓市來說，相當於打開了「又一扇門」，一年期LPR實實在在的下降，資金更多的流入實體經濟，首套房剛需會迎來更多傾斜，多套房加的基點會更多。

至於房產稅合併申報，雖然實質上沒有什麼變化，卻足夠引人遐想。

前有房屋聯網，後有手續完善，當鋪墊足夠多、細節足夠豐富時，也就「水到渠成」了。

專家的看法也很具代表性。

易居研究院研究員沈昕表示，接下去幾個月，部分房企由於資金面緊張和年底衝刺規模業績，會加大推盤力度，打折促銷的現象也會增多。

然而，樓市預期已經發生轉變，雖然房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，甚至還有可能會下滑。

事實上，這樣的觀點也是市場上的共識。

即便九月份房企融資大幅回升，不少龍頭開發商也取得了傲人的單月業績，但調控的「高壓」之勢不會改變。

無論是資金流入房地產受限，還是關於房貸利率、房產稅的新規，都意味著未來的變數在增加，對購房者來說，此時衝進樓市，要做好年底前「繼續走弱」的心理準備。