8月28日，地產「優等生」中國金茂呈現了一份漂亮的成績單。上半年，中國金茂共計實現合同銷售額約790億元，同比增長9.3%，剔除2018年上半年上海星外灘大宗交易的影響，銷售金額同比增長79%，完成全年1500億元銷售目標的52.3%。銷售面積3579平米，同比增長70.6%，剔除2018年上半年上海星外灘大宗交易的影響，銷售面積同比增長114%。
業績會上，金茂管理層對完成年度目標充滿信心，「今年的銷售目標問題不大，2020年目標是2000億」，按照金茂下半年1660億元的可售貨值計算，去化率達到43%即可完成目標。此外，金茂方面表示，截至中期業績發布日（28日），公司前8月的簽約額與回款額均已突破1000億元，回款率90%，「雙千億」背景下，中國金茂看似沒有煩惱。
營業收入同比降33%
里昂證券評級「跑輸大市」
不同於合同銷售額的上漲，上半年，中國金茂的營業收入為147.41億元，同比減少33%，其中，城市及物業開發營收為121.8億元，同比減少38%。公告稱營業收入的減少主要是 「城市及物業開發項目的收入較去年同期減少所致」，尤其是，「南京青龍山國際生態新城一級開發項目、長沙梅溪湖國際新城土地一級開發項目及銷售物業完工交付結算，較去年同期出現了大幅減少」。
業績會中，中國金茂執行董事兼財務長江南解釋營收下滑的原因時稱，「主要是由於供應的節奏問題，地產公司做的不只是把房子賣出去，要在完工、交樓之後才能算是整體完成」。 「就全年來說，金茂的營收肯定是會只增不降」。花旗研報則將金茂營收的下滑歸結於 「限價政策影響」。
里昂證券的研報很不給金茂「面子」，里昂分析稱，上半年，中國金茂營收跌33%，該行估算其基本盈利跌36%，遜於預期，主因竣工進度較預期慢，中期息維持派12仙。
作為央企中國中化集團有限公司旗下的房地產和酒店板塊的平台企業，中國金茂自2009年以來便開啟了「有序」的國有企業混合所有制改革。繼大股東中化集團通過多次股權合作和售賣行為攤薄持股比例後，今年7月26日，中化集團再次分別向中國平安和新華人壽配售了17.87億股份和0.16億股份，協議每股價格4.81港元，將持股比例降至35.1%。此番售賣行為之後，中國金茂的第二、第三大股東變為中國平安和新華保險，分別持股15.2%和9.18%。
財經評論認為，中國金茂與與中國平安以「混改」名義進行的股權合作行為實際源於其「高價拿地，高價推盤」下的資金壓力，藉此獲得86億元資金也意在解決金茂的「資金之渴」。股東協議條款顯示，「平安將提名一位非執行董事候選人和一位獨立非執行董事候選人」，讓評論猜想 「險資」後續或會參與經營。
中國金茂執行長李從瑞在業績會中談及雙方的合作時表示，「平安不介入經營管理，僅是財務投資角色，未來，平安作為第二股東，雙方在各方面的合作會加強和加快」。
中國金茂投資者關係總監鄭秋平則稱，「平安、新華旗下眾多科技、健康、養老等產業板塊，與金茂『大科技、大健康、大文化』的產業資源方向高度契合，未來將充分發揮協同作用，比如助力城市運營項目獲取。平安、新華旗下金融產業機構眾多，公司將積極與股東旗下金融機構展開多層次的合作，獲取多維度金融支持」。
對於金茂的上述規劃，里昂證券意見相左：「混改短期正面影響有限，預期需至2020年完成混改或以後才見成效，特別是今年3月，多名管理層悉售其持股，而三名執董僅購入被出售股權的10%」。
中報顯示，上半年，中國金茂布局了包括青島即墨國際智慧新城、金茂無錫徐霞客項目等5個城市運營項目，以在落地實踐中詮釋以城聚人、以城促產的「城-產-人」城市運營邏輯。下半年，金茂還將在嘉善、武漢、南通、福州、貴陽、長沙等城市重點推進城市運營項目。
就此，里昂證券表示，高毛利城市經營項目將在2021年帶來明顯盈利貢獻，該行料將見到管理及資本效率改善，料在2021年及以後盈利增長見改善。
因此，里昂下調金茂估值基礎，由今年預測市盈率7.9倍下修至7.1倍，以反映中國經濟放慢，目標價由5.4元降至4.8元，略高於今年3月管理層每股4.75元的減持作價，維持「跑輸大市」評級。
毛利潤同比降37%
三費費用同比增37.8%
期內，中國金茂的毛利潤為54.32億元，同比下降37%；毛利潤率為37%，同比下降3個百分點。其中，物業開發、物業租賃、酒店運營的毛利潤率分別為34%，86%、50%，同比分別下降4個百分點、增加1個百分點和下降1個百分點。
不同於盈利能力指標的明顯下滑，上半年，中國金茂的三費費用（銷售費用、管理費用、財務費用）卻在上漲。截至報告期末，金茂的三費費用為52.36億元，同比上漲37.8%，三費費用率為35.5%，同比增加18.2個百分點。
作為體現企業管控能力強弱的重要指標，通常具有央企背景的企業，融資成本較低，對該項能力把控的也好，但是企業規模的擴大、員工人數和推盤數量的龐大，以及廣告、營銷、策劃等一系列費用的增加，該項指標也可能提升。
具體來看，中國金茂的銷售費用率、管理費用率以及財務費用率分別為2.6%、10.3%和22.7%，相比去年同期各增長1.1個百分點、5.2個百分點和11.9個百分點。
地產分析師表示，如上的三項數值中，財務費用率的漲幅最大，摒除金茂低融資成本方面的優勢，該指標受拿地擴張因素的影響較大，預期下半年房地產市場的行情依然是「下行」為主，企業需加強對財務費用的管控。
事實上，中國金茂的融資成本一直不錯，據中報，上半年，中國金茂的平均借貸成本為4.96%，較2018年底減少了0.85個百分點，8月27日，中國金茂成功發行的一項20億元公司債券中，票面利率僅3.65%。
拿地方面，李從瑞表示，「上半年我們還是保持了比較好的節奏，今年拿地跟去年差不多，拿地拿的好」，「招拍掛拿的地塊主要集中在一、二線城市，城市運營的地塊主要集中在二、三線城市」。
中報顯示，上半年，中國金茂共計在全國13個城市獲取24個項目，總土地款341億元，權益土地款179億元，新增土地儲備面積643萬平米，總土地儲備為6998萬平米。新增土地儲備區域分布方面，華南地區、華東地區、華中地區、西部地區和環渤海地區面積占比分別為26%、23%、21%、17%、13%，華南地區占比最大。
談及下半年拿地計劃，金茂管理層表示，「下半年全國各主要城市的推地力度會加大，對於地產商來講，是獲取土地的機會，上半年，中國金茂有大概不到400億的土地獲取，全年度來說，我們會保持這樣的節奏」。據財報，去年一年，中國金茂的總土地款為896億元，獲取項目56個。
利息開支總額同比漲41%
一年內到期債務256億
期內，中國金茂的利息開支總額為33.4億元，同比增加41%，主要在於融資規模較去年同期有所增長。其中，集團資本化的利息開支為21.81億元，同比增加84%。
債務方面，期內，中國金茂的債務總額為888.14億元。其中，一年內到期的債務為256.78億元，1-2年內到期的債務為214.9億元，3-5年內到期的債務為368.03億元，五年以上到期的債務為48.43億元，資產負債率78.55%，相比去年底的77.87%微升。
與此同時，中國金毛的持有貨幣現金卻在減少。據中報，上半年，中國金茂的持有貨幣資金為274.8億元，同比減少13.1%，該項財務指標的減少，也使得金茂的現金短債比由2018上半年的1.42倍下降至1.07倍，短期償債壓力加大。此外，中國金茂的速動比率也由去年底的0.62降至0.57，作為反應企業短期償債能力的指標之一，速動比率維持在1較為正常，速動比率過低，說明企業的短期償債風險增大。
億翰智庫研報顯示，儘管從綜合實力上看，中國金茂已經躋身了行業第一梯隊，但仍需注意短期償債風險。
此外，值得一提的是，就在金茂中期業績報告發布的第二天（29日），中國金茂早盤微跌，截至昨日（29日）收盤，跌幅達5.05%，股價報4.51港元/股。